ЗАЩИТА ОТ КРИМИНАЛА И НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ ПАРТНЕРОВ

семейными спорами, необходимо сравнить дату вступления в брак или его расторжения по паспорту собственника (см. Приложение) со временем приобретения объекта недвижимости, и при наличии общей совместной собственности (см. табл.) желательно присутствие супруга (в том числе бывшего) при оформлении сделки, ведь разрешение от последнего может быть поддельным
наследственные споры


Разновидностей наследственных споров, в том числе и по поводу недвижимого имущества, очень много, поэтому постараемся выделить самые распространенные из них: признание недействительным завещания; обнаружение новых наследников по закону или завещанию, в том числе вновь родившихся и в результате признания отцовства в судебном порядке; нарушение сроков и процедуры вступления в права наследства; принятие наследства лицами, не имевшими права это делать; фиктивное объявление гражданина умершим; подделка завещания, особенно удостоверенного не нотариусом, а должностными лицами, а также ряд других. При экспертизе документов по сделке, где на каком-либо из этапов отчуждения была смерть собственника и наследственное производство, необходимо прежде всего установить причину смерти: если человек умер насильственным путем или был признан умершим в соответствии со ст. 45 ГК РФ, то сделка нуждается в очень тщательной проверке! Это же требование относится и к случаю, если умерший гражданин (в первую" очередь пожилой) заключил договор «ренты» (см. ниже) и скончался через 1-2 года после его вступления в законную силу.

жилищные споры


Жилищных споров, в том числе и среди бывших квартиросъемщиков или собственников жилья (это выясняется при проверке «цепочки отчуждения»), на практике встречается очень много. Наиболее распространенными из них являются: определение, выдел и деление долей; признание недействительной npиватизации (см. выше); деление лицевых счетов и принудительные смены неприватизированного жилья; расселение (разъезд) бывшей кол муналки; а также «расслужебливание» квартир или их переплат ровка с объединением. Именно указанные схемы чаще всего привод к жилищным спорам (с возможностью признания всех совершенны с таким жильем сделок недействительными), поэтому в процесс экспертизы квартиры с такой предысторией должны проверяться более тщательно
ущемление прав детей


Как уже говорилось выше в настоящей главе, ущемление жилищных прав малолетних (от 0 до 14 лет) и несовершеннолетне (14—18 лет) является самым распространенным основанием признания сделок недействительными. Поэтому в процессе экспертизы (при просмотре паспортов владельцев, 6eceд с соседями, посещения домоуправления) необходимо выяснит« состав семьи бывших и нынешних собственников, причем с учетом лиц, которые были несовершеннолетними в момент приватизации и отчуждения объекта (сейчас они уже взрослые). Особенна тщательно нужно проверять варианты, где родители вместе с детьй ми выезжали на ПМЖ за границу; там, где приватизация и продажа осуществлялись в 1992-1994 гг. (до 11.08.1994 — даты принятия первых изменений и дополнений в Закон РФ о приватизации; а также сделки с семьями асоциальных элементов.
наличие договоров аренды (найма)


Лицами, уезжающими на ПМЖ за границу и продающими свое жилье, часто организуется такая незамысловатая афера: буквально' за 1—2 дня до сдачи документов на регистрацию для продажи, когда все предварительные справки (в нашем случае — из домоуправления и налоговой инспекции) уже собраны, владелец заключает с третьим лицом (чаще всего подставным) договор найма или аренды продаваемой квартиры на длительный срок (до 5 лет включительно) и регистрирует последний надлежащим образом (в налоговой инспекции и домоуправлении). После всего вышеперечисленного подставной жилец занимает жилое помещение и препятствует вселению туда покупателя (при надлежаще оформленном договоре аренды выселить лжеарендатора можно только в судебном порядке). Чтобы не стать жертвой такой простой «панамы», желательно в случаях, когда продавец уезжает на ПМЖ или переезжает в другой город (регион), перед окончательным расчетом и подписанием акта приемки-передачи еще раз посетить домоуправление и сразу переоформить лицевой счет (именно в нем указаны сведения о законно зарегистрированных договорах найма).
наличие броневых свидетельств


Под этим термином подразумевается весьма распространенная процедура бронирования жилых помещений (граждане, имеющие право его пользования, выписываются, получают броневое свидетельство и имеют право в дальнейшем вернуться назад). Возможность забронировать свое жилье имеют лица, служащие в армии и других силовых ведомствах (срочники, контрактники, офицерский состав), граждане, работающие в официальных учреждениях РФ за границей; выехавшие по оргнабору в районы Крайнего Севера и приравненные к ним, а также начиная с 23.06.1995 г. (даты вступления в действие ПКС № 8-П* лица, осужденные к лишению свободы (на любой срок) и дети-сироты, помещенные на воспитание в детдома. В случае, если после выписки указанных категорий лиц с занимаемой жилплощади будет выполнена ее приватизация и продажа, то последние будут признаны ничтожными на основании ст. 168, 169 ГК РФ (см. об этом выше). Сведения о выдаче броневых свидетельств имеются в паспортных столах домоуправлений (в карточке учета делается соответствующая запись) и в учреждениях, собственно их выдающих (в Москве это — МГКА «Мосжилсервис», см. Приложение). На практике встречались случаи замены или подмены соответствующих архивных карточек (в выписке из домовой книги сведений о броне уже не было), поэтому при проверке цепочки отчуждения (если есть соответствующие подозрения) необходимо обращаться в организацию, броневые свидетельства выдающую (например, в МГКА «Мосжилсервис» соответствующие данные хранятся 10 лет). После введения в действие (с 01.03.2005 г) нового ЖК РФ термин «бронирование» заменен на более широкое понятие «сохранение жилого помещения», однако суть явления не изменилась.
наличие договоров ренты и «пожизненки»


Безусловно, к вариантам «из группы риска» для покупателей относятся квартиры, в которых бывшие владельцы (живущие ньл или уже умершие) заключали договора ренты или пожизненног содержания с иждивением. На рынок очень часто выставляют объекты «с отсрочкой заселения», фактически это квартиры и комнаты с живущими в них пожилыми людьми, а продается при это только уступка прав требования, хотя сам объект юридически переходит в собственность покупателя. Другой весьма распространенный случай — «срочная» пррдажа квартиры по более низко цене сразу после смерти получателя ренты (иногда вариант прохс дит «отмывку» на подставных и выставляется уже по рыночной стоимости). По подобным объектам в дальнейшем очень часто (пожилым человеком через представителя или родственниками умершего) подаются иски о признании недействительными договоров «пожизненки» и последующего отчуждения» квартиры, а также заявления в прокуратуру о якобы насильственной смерти получателя ренты с целью завладения жильем последнего. Поэтому если при выяснении «цепочки отчуждения» устанавливается наличие на одном из этапов «пожизненки», то вариант должен проверяться более тщательно и профессионально
наличие договоров залога (ипотеки)


В рассматриваемом случае покупателю (обычно по цене немного ниже рыночной) предлагается объект (квартира, комната, дом, нежилое помещение), который ранее принадлежал несостоятельному должнику, т.е. не был выкуплен из залога. Практика показывает, что 70—75% лиц, заложивших свою жилплощадь в банках или у ростовщиков (подробнее об этом см. в начале главы), не способны выплатить проценты по кредиту и поэтому залог (т.е. объект недвижимости) теряют. В 1992-2000 гг., да и на сегодняшний день, на рынке кредитования «под недвижимость» была принята нецивилизованная форма оформления самого залога: кредитор (банк или ростовщик) настаивает на отчуждении (фиктивной продаже) объекта, причем с обязательной выпиской семьи должника. Впоследствии такая сделка легко может быть признана ничтожной на основании ст. 170 ГК РФ (об этом см. выше), особенно если выписка осуществлялась «в никуда». Причем проверить указанные факты (что квартира была под залогом) в случае оформления через фиктивную куплю-продажу невозможно, покупатель или эксперты с их стороны узнают об этом чисто случайно (продавцы, естественно, на подобную тему не распространяются), В случае цивилизованного оформления кредита (через имеющий лицензию банк, с подписанием кредитного договора и договора купли-продажи с ипотекой) и невыполнения должником своих обязательств, возникает много формальных трудностей при отчуждении объекта залога в пользу банка и в дальнейшем покупателя, но именно исполнение указанной процедуры позволяет защитить интересы последнего (т.е. покупателя) от недобросовестных действий несостоятельного должника или его доверенных лиц.
Последствия признания сделки недействительной


В случае если сделки, о которых шла речь в настоящей главе, будут признаны судом ничтожными или оспоренными, то во всей остроте встает вопрос исполнения судебного решения, т.е. получения бывшим собственником, выигравшим иск (продавцом), своего имущества от нынешнего его пользователя, лишенного судом права собственности (покупателя). В самом общем случае, согласно ст. 167 ГК РФ, действует принцип двусторонней реституции — каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. В рассматриваемом случае продавец получает недвижимое имущество (объект) в натуральном выражении, покупатель же денежную сумму, указанную в договоре. Порочность этого принципа очевидна — с одной стороны, за время владения объектом покупатель мог внести в него значительные усовершенствования (например, сделать дорогой ремонт), с другой — в договоре была указана сумма либо по справке БТИ (ниже реальной в 5—20 раз), либо не превышающая 5000 минимальных зарплат (по просьбе продавца, чтобы уклониться от уплаты подоходного налога в 1992—2000 гг.), или 1 млн рублей в соответствии со ст. 220 НК. РФ. В этих случаях применение двусторонней реституции значительно ущемляет интересы покупателя, чем и пользуются многочисленные аферисты, организующие «признанку» по тем схемам, которые были рассмотрены в настоящей главе. В судебной практике встречается еще более парадоксальная ситуация: предположим, что в договоре указана реальная рыночная стоимость объекта. Однако после признания сделки недействительной сторона, выигравшая иск (продавец), не может вернуть покупателю указанную в договоре сумму, мотивируя, н пример, это тем, что деньги у него украли. Суд же в этой ситуации выносит, на наш взгляд, явно неправосудное решение — верну продавцу имущество (квартиру, дом) в натуральном выражени» а покупатель же будет получать причитающуюся ему сумму продавца по исполнительному листу (25—50% от ежемесячног дохода последнего, который, естественно, указывается 1000-2000 рублей в месяц). Понятно, что такое «кривосудие» вынуждает покупателя обратиться к внеюридическим способам воздействия на продавца по принципу «нет человека — нет и проблемы» (очень чарто продавец «пропадает без вести»). Еще более сложная и неразрешимая ситуация возникает, когда перед признанием сделки недействительной образуется «цепочка отчуждения»: жилое помещение приватизируется первым владельцем (будущим истцом), затем оно продается, обменивается, возможно, наследуется и передается таким путем несколько раз в собственность третьим лицам. Если после этого один из бывших собственников (совсем необязательно, что первый) подает исковое заявление о признании сделки недействительной, то признаются ничтожными или оспоренными все последующие сделки. При этом возникает давно известная проблема вещных последствий недействительных сделок — ведь, с одной стороны, бывший собственник, выигравший иск, восстанавливается в своих правах на помещение, а с другой — последний владелец недвижимого имущества является добросовестным приобретателем, и его права защищает ст. 302 ГК РФ. При этом добросовестный покупатель, узнав о подаче соответствующего иска, предпринимает все меры, чтобы его нельзя было выселить из занимаемого помещения, что еще больше запутывает ситуацию — теоретически дело может дойти до того, что суд признает за истцом (бывшим владельцем) право собственности, а за ответчиком — добросовестным приобретателем (последним покупателем) — право пользования жилплощадью.
Рассмотрим еще один случай. Бывший собственник (или его представитель) может подать также и виндикационный иск — о возврате недвижимого имущества из чужого незаконного владения. При этом последний владелец является приобретателем незаконным (он знал или должен был знать, что переоформленный на него объект отчуждатель приобрел ненадлежащим образом). В этом случае последствием удовлетворения такого иска уже является односторонняя реституция, т.е. бывший собственник получает имущество в натуральном выражении, а незаконный владелец не получает ничего. Осознавая порочность подобной практики, явно дестабилизирующей гражданский оборот, Конституционный Суд РФ своим ПКС № 6-П пришел к выводу, что права лица, считающего себя собственником имущества (в нашем случае — продавца или его представителя) не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, предусмотренного ст. 167 ГК РФ, т.е. реституции. Такая защита возможна лишь путем виндикации, если для этого имеются основания, предусмотренные ст. 301—302 ГК, РФ, а именно они дают возможность истребовать имущество даже и у граждан, проявивших при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, а также исполнивших все свой обязательства полностью. Таким образом, рассматриваемое ПКС провело анализ очень важной и интересной проблемы о конкуренции исков: что важнее — виндикация или реституция? Конечно, такой вопрос можно сформулировать иначе: кто гениальнее — Пушкин или Чайковский? При этом получается, что граждане, полагающие, что их вещные права нарушены, имеют возможность обратиться в суд как с иском о признании сделки недействительной, так и о истребовании имущества из чужого незаконного владения, однако при этом им придется доказать, что ответчик (в нашем случае — приобретатель недвижимого имущества) был недобросовестным, т.е. знал или должен был знать, на что официально идет, что в большинстве случаев, конечно, нереально.
К сожалению, большинство граждан, которые по воле судьбы или в результате злонамеренных действий других участников сделки попадают в ситуации, изложенные в этой главе, обращаются за квалифицированной юридической помощью слишком поздно. Между тем такое обращение на этапе подготовки и предварительных контактов предотвратило бУ наступление нежелательных последствий и позволило бы организовать сделку на гораздо более выгодных для Вас условиях, а также выполнить всестороннюю правовую экспертизу выбранного варианта, грамотно провести переговоры с оппонентами, подробно узнать «предысторию» отчуждаемого объекта недвижимости. Не экономьте на услугах квалифицированного юриста — в дальнейшем это может выйти куда дороже Бесплатную предварительную консультацию о характере планируемой или уже совершаемой Вами сделки можно получить по телефонам: 506-20-90, 518-05.-01.
Вас обманывает фирма


Планируя совершить сделку с недвижимостью, Вы, уважаемый читатель, трезво взвесили свои возможности и поняли, что весь этот многотрудный процесс самостоятельно «не потяните». В такой ситуации единственный разумный выход — обращаться к профессионалам: риэлтерам или девелоперам. Итак, кто сегодня «делает погоду» на рыке недвижимости и строительства? Как йайти подходящих посредников? Как проверять и контролировать их действия по подбору и ведению Вашего варианта? Как оградить себя от сомнительных фирм и финансовых схем? На эти и другие вопросы мы постараемся ответить в настоящей главе.
Итак, «кто есть ху» на рыке недвижимости и строительства столичного региона? На середину 2006 года в Москве и Подмосковье действует порядка 4800 субъектов рынка (именно столько контактных телефонов периодически публикуется в рекламе, что составляет около 23 тысяч риэлтеров и девелоперов). Если судить по региональной базе данных «черный список», о которой у нас пойдет речь ниже, большинство из них (около 90%) не имели серьезных нарушений (к числу таковых относятся, например, откровенное мошенничество; открытое невыполнение взятых на себя обязательств; немотивированное повышение цены на реализуемый объект; невозвращение под благовидными предлогами полученной предоплаты или «эксклюзивных» документов; предоставление некачественных услуг или явное навязывание таковых, а также грубые неумышленные ошибки, которые привели к существенному ущемлению имущественных прав или интересов клиента. Однако, к большому сожалению, на рынке присутствуют и активно действуют неделовые фирмы повышенной опасности, которые осуществляют свое обогащение путем завладения чужими деньгами и имуществом, причем делается это психологически виртуозно и юридически безнаказанно.
Давайте рассмотрим краткую классификацию субъектов рынка недвижимости и строительства по их технологии; которая сложилась по состоянию на середину 2006 г.:
. • 600-650 агентов недвижимости (АН) «старой закалки», которые в 1995—2001 гг. получили (или купили) лицензии на риэлторскую деятельность (с февраля 2002 г. они формально отменены). Для этих фирм операции с недвижимостью являются основным источником дохода, и указанные АН работают относительно честно (исключения, конечно, есть, но они подтверждают общее правило).
• 900—1000 «новых фирм» — это организации, занявшиеся риэлторской деятельностью после отмены соответствующих лицензий (с февраля 2002 г.), часть из них организованная решившими открыть свое дело ведущими специалистами «старых» агентств, однако в большинстве случаев это организации, уставные виды бизнеса которых веьма далеки от недвижимости (например, торговля продуктами, транспорт, связь, финансы и др.). Но в связи с тем, что сделки с жильем, нежилыми помещениями и строительство — занятия выгодные, «новые фирмы» стали вести и их;
• 450—500 отделов недвижимости — это фактически те же «старые или «новые» АН, но входящие в более крупные промышленные, торговые или финансовые компании на правах либо структурных подразделений, либо аффилированных (взаимозависящих)лиц; • 300—400 девелоперских компаний, которые занимаются строительством недвижимости (жилой и нежилой) и ее дальнейшей реализацией;
• 1500-2000 частных риэлтеров и «групп граждан». Это специалисты, зачастую весьма высокой квалификации, которые проводят разные сделки (начиная от сдачи комнат внаем и заканчивая посредничеством при заключении инвестконтрактов) самостоятельно, не регистрируя для своей деятельности юридическое лицо или используя подставное. На профессиональном жаргоне они получили название «серые» и «черные» маклеры — в деятельности первых видимого криминала нет, вторые же зарабатывают деньги на аферах, обмане клиентов, работают с асоциальными элементами, отмывают «паленые» и «юридически грязные» варианты (кстати,!сотрудники АН, получившие квалификационный аттестат брокера, относят себя к «белым» маклерам).
Как распределяются субъекты рынка по количеству совершенных ими сделок? Здесь условно можно выделить четыре группы риэлтерских фирм.
• Крупные. Совершают всем своим численным составом более!20 зарегистрированных сделок в месяц (не считая аренды). Контролируют в среднем 35-40% рынка недвижимости. Крупные фирмы — в большинстве случаев самые надежные (хотя бывают и д садные исключения), с другой стороны, берут с клиентов самые высокие комиссионные (ни одна солидная компания не станет работать с Вами, если предполагаемый гонорар составляет менее 4—5 тыс. долларов).
• Средние. Совершают 5-20 сделок в месяц, контролируют: около 30% вариантов. В этих фирмах самое благожелательное отношение к клиентам, довольно высокая надежность и более приемлемые комиссионные. «Середнячки» — на самом деле «золотая середина» между крупными и мелкими, и мы советуем Вам обращаться именно к ним (естественно, после соответствующей проверки).
• Мелкие. Совершают по 0-5 сделок в месяц, контролируют тоже около 25% рынка. Обращаться в них можно только по рекомендации Ваших друзей и знакомых, которым фирма успешно провела сделку, и они остались работой довольны. В мелких агентствах самые низкие комиссионные (в среднем 1,5-3 тыс. долларов за сделку), но, к сожалению, гарантий никаких. Еще один недостаток — в них не очень большие базы данных, и подбора варианта придется ждать дольше. Что же, чудес на свете не бывает — либо быстро и качественно за большие деньги (крупные агентства) или подольше, но подешевле (мелкие).
• Случайные. В основном это частные маклеры и «группы граждан», которые совершают сделки эпизодически, один раз в 2— 3 месяца. Эти риэлтеры возьмутся за любой Ваш вариант (причем за весьма скромное вознаграждение — в среднем от 500 долларов), но результатов придется ждать неопределенно долго. Контролируют они в среднем 10% всех сделок, и обращаться к случайным маклерам стоит только в случае серьезных денежных затруднений или по рекомендации очень хороших знакомых.
• Федеральный Закон № 128-ФЗ от 08.08.2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности (в редакции от 02.07.2005 г.)
С 10.02.2002 г., Закона № 128-ФЗ*, лицензия на проведение операций с недвижимостью более не требуется. Фактически ее заменил документ, подтверждающий прохождение фирмой добровольной сертификации качества риэлтерских услуг и аттестации своих сотрудников. Естественно, наличие подобных бумаг говорит о том, что фирма работает на рынке более цивилизованно, хотя все накладные расходы на сертификацию, обучение и аттестацию персонала оплачивают в конечном итоге клиенты (за счет более высоких комиссионных). Несколько слов об общественных объединениях риэлтеров, инвесторов и девелоперов, ведь членство в них тоже говорит в пользу выбранной Вами фирмы. На середину 2006 г. в Московском регионе действуют:
• Российская Гильдия Риэлтеров (РГР) — самая крупная из общественных организаций, объединяющая специалистов рынка недвижимости всех регионов России;
• Московская Ассоциащш-Гилыщя риэлтеров (МАГР) — организация, объединяющая в основном крупные агентства г, Москвы;
• Добровольная Ассоциация Риэлтеров Московского региона (ДАР) — объединяет в своих рядах средние и небольшие агентства;
• Гильдия Риэлтеров Московской области (ГРМО) — филиал Российской Гильдии по Подмосковью;
• Ассоциация Инвесторов Москвы (АИМ) — организация, объединяющая девелоперские и инвестиционно-строительные фирмы;
• Московский Строительный Союз (МСС) — независимое объединение, в которое входят самые крупные и известные строительные и девелоперские компании столицы.
Позвонив по телефонам этих организаций, приведенным в Приложении, Вы всегда можете выяснить, какую репутацию имеет выбранная Вами фирма и можно ли ей доверять.
Схемы обмана приобретателей новостроек


В настоящий момент в крупных городах России и европейской части СНГ фактически сформировались два рынка жилья: вторичный, на который выставляется недвижимость, уже имеющая хозяев, и первичный, где работают организации, строящие квартиры и их продающие. Причем это направление с каждым годом набирает обороты, ведь хозяйствующие субъекты (инвесторы и строители) достигают при грамотном ведении дела рентабельности на уровне 40-60%, что по нынешним временам весьма неплохо.
Большинство новых домов, возводимых в настоящий момента можно классифицировать по двум основным критериям: материя стен (панель или кирпич-монолит) и местоположение (массовая или точечная застройка). Давайте остановимся на этих вопроса)! подробнее. Панельное домостроение ведется в Москве с конца 50—х XX века (именно тогда появились всем известные «хрущевки»)! В настоящий момент в городе действуют 4 основных домострой тельных комбината, специализирующихся на зданиях разных! строительных серий (ДСК-1 поставляет комплекты домов П-44 и) их модификаций; ДСК-2 — КОГТЭ; ДСК-3 — ГТ-3 и модификации, ДСК-4 — серии ПД, П-46 и П-55). Кроме того, на московском строительном рынке активно используется продукция «подмосковных», «военных», «ведомственных» ДСК — они представляют весьма неплохие серии М-111, И-155, а также ГМС.
Естественно, квартиры в панельных домах относятся к жилью «эконом-класса», так как имеют стандартные планировки, относительно низкие потолки и посредственные эксплуатационные характеристики. Более состоятельным гражданам есть смысл обратить внимание на «кирпич-монолит»: каркас такого здания выполняется из монолитного железобетона, а снаружи ведется отделка кирпичом. В этих домах предусмотрена свободная планировка квартир, возможны высокие потолки, большие лоджии и эркеры, подземные гаражи, да и площадь подобного жилья «бизнес-класса» значительно больше. Для самых богатых в Москве строятся и «эксклюзивные» дома. В этом случае в основном используется та же «кирпично-монолитная» технология, однако качество строительства и требования к инфраструктуре объекта значительно выше. Естественно, жилье всех трех указанных категорий (эконом-, бизнес- и элита), предназначенное на продажу, сдается «без внутренней отделки» — в квартирах имеются только хлипкая входная дверь и наружная столярка (окна), а все остальное оборудование (сантехника, ванна, электроплита) отсутствует, а в некоторых домах даже нет отопительных приборов и электрики. На жаргоне риэлтеров подобные квартиры получили название «бетонные коробки» — ведь потолки и стены внутри не штукатурятся и на бетонные полы (стяжку) ничего не кладется.
Все это делается для возможного уменьшения себестоимости строительства жилья — на середину 2006 г. в Москве она составляет: для панели — 550—600 $/м2 общей площади квартиры, для кирпично-монолитных зданий — в среднем 600—700 $/м2 («инвестиционная себестоимость», включающая в себя также расходы на оформление участка, согласования, подведение коммуникаций и взятки, в среднем в 1,6—1,8 раза выше).
Теперь давайте подробнее о «массовой» и «точечной» застройке. Первый термин подразумевает возведение «в чистом поле» целого района или микрорайона с централизованной подводкой коммуникаций, строительством дорог и инфраструктуры, что, естественно, приводит к уменьшению стоимости квадратного метра. Такое массовое возведение жилья (в Москве в 2005—2006 гг. оно ведется с Марьинском Парке, Южном Бутове, Некрасовке, Кожу-хово, Молжаниново) выполняется в основном «панелью улучшенных серий», хотя, конечно, есть и исключения — например, столичный микрорайон «Куркино» застраивается заново сразу монолитными зданиями.
«Точечными» обычно называют несколько домов (на практике от одного до семи), которые возводятся либо внутри уже существующих кварталов (что, кстати, вызывает массовые протесты их жителей), либо на пустырях, в промзонах или вместо снесенного ветхого жилого фонда. Естественно, и себестоимость строительства, и окончательная цена метра такой застройки выше (в среднем на 20-80% по сравнению с «массовой» теми же сериями (для панели) или аналогичных проектов (для кирпича-монолита)).
При взаимодействии организации, предлагающей квартиры, коттеджи или таунхаузы на первичном рынке (а это может быть и инвестор строительства, и заказчик-застройщик, и фирма-взаимозачетник, и риэлтерское агентство), с потенциальным покупателем (соинвестором, дольщиком, пайщиком, вкладчиком), в ход часто идут различные схемы и психологические приемы «подъема пассажира на бабло», т.е. получения с клиента дополнительных денежных сумм, не предусмотренных предварительными договоренностями между сторонами. Кроме того, на практике до сих пор встречаются попытки лжезастройщиков скрыться с деньгами доверившихся им граждан (это деяние попадает под состав ст. 159 ч. 4 УК РФ), осуществить искусственное банкротство или фиктивное правопреемство своей организации (ст. 195—197 УК), незаконно распорядиться полученными с клиентов и других участников инвестиционного процесса средствами (ст. 176, 177, 200 УК).
Именно о таких противозаконных схемах (откровенно криминальных, явно невыгодных покупателю или направленных на выдаивание денег с последнего) и пойдет речь ниже. Дальше мы рассмотрим порядок выбора и проверки фирмы-застройщика,) а также экспертизы предложенного договора.
В настоящем разделе мы попытаемся рассмотреть самые распространенные из схем, которые организуются не совсем добросовестными компаниями-застройщиками или риэлтерскими агентствами против потенциальных приобретателей объектов (квартир, таунхаузов, коттеджей) на первичном рынке. Со временем часть из указанных способов обмана, безусловно, утратит свою актуальность, однако творческая мысль «Бендеров от строительства» тоже развивается — вместо грубых и наглых схем, за которые в большинстве случаев можно сесть на «черную скамью» подсудимых, будут изобретаться и внедряться «честные способы отъема денег у населения», не связанные с привлечением к уголовной ответственности.
Схемы обмана приобретателей, рассматриваемые в этой главе, условно можно разбить на три группы: во-первых, откровенное мошенничество, когда покупатели в конечном итоге не получают ни квартиры, ни денег (или им возвращают жалкие крохи); во-вторых, заведомо неприемлемые, часто кабальные условия приобретения жилья (клиент под воздействием психологических уловок застройщиков подписывает договор на крайне невыгодных для себя условиях); в-третьих, «подъем пассажира на бабло», т.е. истребование часто на вполне законных основаниях дополнительных денежных сумм, не предусмотренных первоначальными договоренностями между сторонами. Давайте разберем эти схемы более подробно.
• > Бегство с деньгами клиентов.
• >Искусственное лжебанкротство
• > Жилищные пирамиды.
• >Многократная продажа объекта
• > Капитализация и хозяйственные споры
• >Уклонение от обязательств по цепочке
• >Несоблюдение сроков сдачи, заселения и оформления объектов
• >Невыгодные условия оплаты
• >Немотивированное повышение цены
• >Беспроцентные кредиты у населения
• >Ограничение законных прав клиентов
• >Дополнительные поборы с клиентов
Бегство с деньгами клиентов.


Указанная выше схема мошенничества, самая грубая и примитивная из всех рассматриваемых, была актуальна на рынке недвижимости и строительства в середине и конце 90-х годов, когда порядка тридцати риэлтерских и девелоперских «контор» откровенно торговали «воздухом». Однако после введения с 31.03,2005 г. в действие Федеральных законов № 214-ФЗ и № 215-ФЗ собирать таким образом деньги с клиентов стало значительно сложнее. В сложившейся ситуации преступные группировки пошли путем «сближения» с коррумпированными представителями правоохранительных органов, и типичная схема «кидалова» покупателей новостроек на сегодняшний день примерно такова: на нескольких стройплощадках аферисты расставляют рекламные автомобили (обслуживающие их агенты в большинстве случаев и не подозревают, что торгуют несуществующими квартирами), а также распространяют в Интернете и подают в профильные СМИ (в Москве это «Из рук в руки», «Квартира, дача, офис», «Недвижимость и цены» и другие газеты) объявления с очень привлекательными ценами. При этом, естественно, снимается приличный офис и фабрикуется необходимый комплект документов на продаваемые строительные адреса. Конечно, в среднем через 2—3 недели деятельность «лжеконторы» попадает в поле зрения соответствующих правоохранительных органов (в столице — одного из отделов УБЭП ГУВД г. Москвы), однако у аферистов есть «предварительная договоренность» с обэповцами, скрепленная, естественно, немалой денежной суммой или подтвержденная покровительством соответствующего милицейского «лампас-ника». Формально начинается проверка поступивших сигналов (обычно информацию о торговцах воздухом сообщают другие риэлтерские фирмы, продающие жилье по тем же адресам), и в среднем еще через 1,5—2 месяца «оборотни» сообщают фармазонам, что «пора рвать когти». Иногда организаторы аферы, скрывшиеся с основной суммой денег, сдают милиции второстепенных участников или наемных работников (вплоть до назначенного «со стороны» Зица — гендиректора) и последних привлекают к уголовной ответственности по ст. 159 ч. 4 УК РФ: «предлагаю работу директора инвестиционно-строительной компании. График — год через пять». Способы защиты от вышеизложенных мошеннических действий очевидны — ни в коем случае нельзя иметь дело с компанией, которая продает объекты по нереально низкой цене, не имеет «истории» работы на рынке, а также требует расчет только в наличной форме! Более подробно об этом пойдет речь в разделах 5.3—5.5.
Искусственное лжебанкротство


В соответствии с Законом РФ «О банкротстве» под указанным термином подразумевается неспособность коммерческой организации удовлетворить требования кредиторов (в случае строительства и продажи жилья — подрядных организаций и покупателей) по оплате работ и услуг, а также по предоставлению квартир, таун-хаузов или коттеджей. В соответствии со ст. 65 ГК РФ по решению. арбитражного суда может быть признана банкротом не только коммерческая структура (ОАО, ЗАО, ООО, ИЧП), но и потребительский кооператив, и некоммерческая организация, и индивидуальный предприниматель. Кроме того, все вышеуказанные юридические лица могут объявить банкротами сами себя, с последующей самоликвидацией.
На рынке недвижимости и строительства к процедуре искусственного банкротства прибегают чаще всего потребительские кооперативы (ЖК, ЖНК) и коммандитные товарищества. Формально указанные действия попадают под ст. 195—197 УК РФ, однако в реальности доказать их состав и привлечь виновных (руководителей и подлинных хозяев якобы несостоятельных организаций) к уголовной ответственности весьма сложно — в «черной» российской бизнес-практике существует множество вполне легальных схем банкротства (внешнее управление, санация, конкурсный процесс), а также используются и внесудебные процедуры самоликвидации, например, с предшествующей реорганизацией в форме разделения - Изучение и анализ подобных схем являются предметом специальных исследований
Жилищные пирамиды.


Схема «классической» пирамиды, используемой для обмана доверчивых людей уже более 500 лет. Здесь же мы рассмотрим отличительные признаки «строителей-пирамидостроителей», которые, к сожалению, активно действуют на рынке недвижимости, привлекая денежные средства пайщиков (соинвесторов, вкладчиков, дольщиков) под очень выгодные на первый взгляд условия. Такая организация может существовать до тех пор, пока количество вновь вербуемых участников не станет меньше, чем «стариков», с которыми, несмотря на все уловки и ухищрения фармазонов, необходимо рассчитываться построенными или приобретенными на вторичном рынке квартирами. При наступлении такого критического момента (организаторы «дела», естественно, стараются до него не доводить) совершается либо искусственное банкротство, либо уклонение от обязательств по цепочке правопреемства (об этой схеме речь пойдет ниже), либо аферисты «покидают» своих клиентов, т.е. скрываются с оставшимися деньгами. Итак, основными признаками «жилищной пирамиды», которая, естественно, рано или поздно развалится, являются:
• отсутствие точного адреса и параметров приобретаемого жилья В большинстве случаев клиенту предлагаются либо «накопительные» схемы (предложение вносить деньги небольшими частями), либо отсрочку в предоставлении жилья (например, 30% от рыночной стоимости квартиры вносится сразу, и «пирамида» якобы подбирает вариант в течение 1—3 месяцев). При этом доверчивый вкладчик не имеет точных данных по предлагаемой квартире (ему сообщают только общие параметры: ориентировочную цену и площадь, номер дома или корпуса и т.д.)
• низкий процент при покупке в рассрочку Основным рекламным трюком, позволяющим завлечь наивных простаков во всевозможные пирамидальные конторы, является декларируемый последними очень низкий процент (3—5% годовых в СКВ) при приобретении жилья в рассрочку. Давайте отвлечемся от рекламы и станем рассуждать здраво: откуда относительно небольшая организация возьмет на российском финансовом рынке день№ под такие проценты? Правильно, только с граждан^ вступивших в «пирамиду» ранее (банки, работающие по солидным схемам реального ипотечного кредитования, предлагают рассрочку под 12—15% СКВ в год, при этом они являются фактически посредниками при выдаче дешевых «западных» кредитов, предоставляемых траншами по 100 млн. $ и более). • ограничение и ущемление прав пайщиков
При вступлении в пирамиду гражданам обычно предлагают осуществить, часто без договора и кассового чека, первоначальный платеж, написать заявление о приеме (обычно в одном экземпляре, который в дальнейшем «теряется»), вносить всевозможные «членские взносы» и в дальнейшем. Естественно, пи-рамидостроители стараются уклониться от договорных обязательств с клиентом (или последним предлагается подписать явно кабальное соглашение), а также отказываются выкупать квартиру, подобранную гражданином самостоятельно: например, клиент договорился о приобретении жилья у кого-либо из родственников и предлагает «кооперативу» оформить эту квартиру на тех условиях, которые декларируются в рекламе: оплата 30% от рыночной стоимости объекта сразу, вселение через 1—2 месяца, рассрочка 3—5% годовых на 10 лет. Конечно, организаторы пирамиды так делать не станут — уважительные причины всегда найдутся.
Многократная продажа объекта


В любом строящемся доме-новостройке есть «выгодные» и «невыгодные» квартиры — к числу первых относятся варианты с панорамным видом из окна, более высокими потолками, окнами во двор, нестандартными архитектурными решениями. Вторая включает в себя жилплощадь на 2-3 этажах, с «видом» на стену соседского дома или в торец других секций, окнами на проезжую часть или промзону. Естественно, варианты этой группы «продаются» слабо, а на выгодные всегда имеется повышенный спрос. Поэтому некоторые застройщики идут на следующий «маркетинговый ход»: предлагают ликвидные квартиры сразу нескольким клиентам, заключают с ними «предварительные договора», а в дальнейшем, когда наступает «час расплаты», фабрикуют «форс-мажор» и предлагают либо доплатить за хороший вариант (в среднем 200-300 $ с квадратного метра), либо за те же деньги, без доплаты, взять неликвид, т.е. квартиры, относящиеся ко второй группе. Некоторые конторы идут еще дальше — предлагают клиентам переоформить договора на следующую возводимую секцию или корпус, превращая их в своего рода «вечную дойную корову». В компаниях, продающих квартиры по договорам долевого участия, подобная порочная практика прекращена (в связи с необходимостью государственной регистрации таких договоров в соответствии с Законом 214-ФЗ), однако в отдельных жилтовариществах и кооперативах «курилка» пока жив. ,
Капитализация и хозяйственные споры


Под первым термином, вынесенным в подзаголовок, подразумевается обременение строящихся или даже уже построенных объектов залогом в пользу третьих юридических лиц, не являющихся участниками инвестиционного процесса (строительства). Капитализацию не следует путать с коммерциализацией — реализацией заложенного жилого помещения (квартиры, группы квартир или дома в целом). Указанные схемы обеспечения финансовой устойчивости и повышения доходности используются в основном кооперативами (жилищными, жилищно-накопительными и и ипотечными), а также коммандитными товариществами: квартиры и таунхаузы, за которые клиенты уже внесли взнос в складочный (паевой) фонд организации, в дальнейшем закладываются. Естественно, в большинстве случаев руководство кооператива не имеет возможности расплатиться и, даже если дом возведен, обманутые пайщики (соинвесторы, вкладчики, дольщики) долго, иногда годами, судятся с кредиторами (обычно на практике люди «де-факто» вселяются в свои квартиры, а «де-юре» оформить право собственности и получить соответствующие документы не могут). Также используется и другая схема, называемая обычно «искусственный хозяйственный спор». После того как заказчик-застройщик получил деньги с клиентов и обязан предоставить последним жилье, он заключает ряд хозяйственных договоров с подставными аффилированными лицами (т.е. с фирмами, принадлежащими руководству компании, их друзьям и знакомым) и сознательно не выполняет взятые на себя по вышеуказанным договорам обязательства. Естественно, «обманутые» контрагенты подают на застройщика иски в арбитражный суд, имущество и счета последнего (точнее говоря, что на Них осталось) арестовываются, и строительство прекращается на неопределенный срок. На деньги же, полученные с потенциальных приобретателей квартир, выкупается еще несколько стройплощадок, но уже на другие юридические лица (подробнее об этом — ниже).
Уклонение от обязательств по цепочке


При разборе предыдущей схемы у нас шла речь о том, как Недобросовестные застройщики уклоняются от своих обязательств перед клиентами путем «ареста» своих активов, что якобы делает невозможным дальнейшее строительство. Однако при этом перед руководством фирмы стоит задача предварительно «вывести» денежные средства, полученные с граждан, с возможностью их дальнейшего использования (или расхищения последних). Для этого обычно используется прием, получивший в черной российской бизнес-практике название «цепочка»: во-первых, клиентам сразу предлагают осуществить проплату взноса не в компанию «Рога и копыта», являющуюся стороной инвестиционного процесса, а на счет фирмы «Лабеан» (прочтите ее название справа налево), у которой с «Рогами и копытами» есть соответствующий агентский договор; во-вторых, права по первичному инвестконтракту несколько раз (полностью или частично) переуступаются; в-третьих, выстраиваются всевозможные схемы взаимозачетных операций. Все указанные действия руководства «Рогов и копыт» приводят к тому, что обманутые клиенты не могут разобраться, с какой организации все-таки требовать квартиры.

Несоблюдение сроков сдачи, заселения и оформления объектов


Первое из понятий, вынесенных в подзаголовок, означает подписание акта Государственной приемочной комиссии; который «де-юре» подтверждает окончание строительства («де-факто» устранение недоделок будет осуществляться еще несколько месяцев); второе — срок, когда владелец жилплощади может получить ключи от своей квартиры, поставить в ней дверь и начать ремонт (а теоретически — и жить); третье— время получения правоустанавливающих документов на жилье, в первую очередь Свидетельства о государственной регистрации права собственности. В договорах, которые фирма-застройщик (а также уполномоченное агентство недвижимости, коммандитное товарищество или жилищный кооператив) предлагает подписать клиенту, указан обычно только «ориентировочный срок сдачи дома» (например, I,квартал 2006 г., что подразумевает, что объект будет принят Госкомиссией не позднее 31 марта 2006 г.). При этом офис-менеджер компании на словах объясняет покупателю, что в течение месяца, т.е. к майским праздникам, в квартиру можно заселяться, т.е, начинать ремонт, а еще через 3—4 месяца, как раз к началу нового учебного года» будут готовы документы, т.е. жилье оформлено в собственность.
Конечно, такие оптимистические прогнозы в большинстве случаев не соответствуют действительности, т.е. наивного парамошу откровенно лечат: «Не верите в сказки о нашей компании ? Приходите, сами будете рассказывать!» На середину 2006 г. в Москве сложились следующие реальные сроки сдачи, заселения и оформления квартир: предоставление землеотвода и исходно-разрешительная документация — 1—1,5 года; само строительство: панельный дом — 8—10 месяцев, кирпично-монолитный — 1—1,5 года; процедура заселения (акты приемки квартир, обмеры БТИ, договор с эксплуатационной организацией, подключение коммуникаций) — 3—6 месяцев; оформление документов — 0,5—1,5 года. Естественно, в процессе реализации инвестиционного проекта возникают «непредвиденные трудности», и сроки могут затянуться еще на 20-30%, особенно в «кооперативных» домах, а также в Московской области и других регионах России (за исключением, может быть, Санкт-Петербурга и Нижнего Новгорода).

Невыгодные условия оплаты


К числу последних обычно относятся: оплата через дочернюю или ассоциированную компанию; невыгодный курс пересчета валюты в рубли и наоборот; высокая комиссия банка за зачисление денег; необходимость проплаты «боковика», т.е. суммы, на которую покупатель согласился, но она не учтена в договоре. Давайте остановимся на этих вопросах подробнее.
• выяснение реквизитов компании
В тексте договора обязательно должны быть указаны юридический адрес фирмы (сравните его с фактическим), данные о государственной регистрации (ОГРН), идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), а также банковские реквизиты (имейте в виду, что по ныне действующему законодательству юридическое лицо может иметь несколько счетов в разных банках). Более подробно об этом пойдет речь в разделе 5.3.
• валюта и вид оплаты
Рассчитываться наличными долларами (полностью или частично) вообще-то не стоит, хотя это, безусловно, удобно для клиента. За безналичные платежи на расчетный счет фирмы банк, который будет обслуживать операцию, вправе удержать комиссионный процент (от 0,2 до 2% от суммы). Так что самый оптимальный способ'расчета — наличными рублями в кассу или на счет фирмы в соответствующий банк (если Вы держите свои сбережения в долларах или евро, поговорите с сотрудниками компании — они наверняка порекомендуют расположенный недалеко обменный пункт с выгодным курсом). Естественно, все расчеты должны вестись по курсу ЦБ РФ (если, например, оговоренную сумму 1000 $/м2 Вам пересчитывают в рубли по курсу ЦБ + 1%, то на самом деле придется заплатить не 1000, а 1010 $/м2).
Чтобы избежать комиссионных сборов, деньги следует вносить в рублях либо в кассу фирмы, либо, что еще лучше, на расчетный счет, который указан в договоре, с получением, естественно, всех подтверждающих документов (сразу сделайте с них несколько копий). Перевод через Сбербанк возможен только в том случае, если счет фирмы находится в одном из его филиалов (в противном случае придется платить комиссионный сбор).
• платеж через дочернюю или ассоциированную компанию
На практике встречаются случаи, когда договор заключается с компанией «Рога и Копыта», а деньги предлагается провести через счет фирмы «Рога и Копыта-инвест». Такой способ, безусловно, выгоден для застройщика (особенно если у него возникли определенные финансовые или налоговые проблемы), но весьма рискован для клиента — ведь соответствующий дочерний «Инвест» или вышеупомянутый «Лабеан» может исчезнуть неизвестно куда.
• проплата официальной суммы и «боковика»
Представьте себе, что стороны (менеджер фирмы-застройщика и клиент) договорились о цене (например, 1000 $/м2), но при этом представитель компании предлагает оплатить 800 $/м2 официали но, по договору, а оставшуюся сумму — в виде «боковика» (купит «страховой полис»; подписать договор о выполнении дополни-тельного ремонта или отделки; перевести 800 $/м2 на счет «Рогов и Копыт», а 200 $/м2 — оплатить в кассу «Инвеста» или вообще передать эти деньги руководителю (менеджеру) под расписку юл гарантийное письмо фирмы). К сожалению, подобные практикуются в большинстве строительных и риэлтерских компаний, и самой надежной формой оформления «боковика» является не расписка, а договор займа с особыми условиями, который подписывает сотрудник фирмы, непосредственно принимающий у Вас «боковые» деньги (чтобы было в случае чего с кого спросить).
Возможен также вариант «страховика», эффиктивного страхового полиса, а вот с «гарантийными письмами» от фирмы лучше не связываться — это простая, ничем не обеспеченная бумажка
Немотивированное повышение цены


Обычно в тексте договора, который компания-застройщик предлагает подписать клиенту (об экспертизе подобных соглашений у нас пойдет речь в разделе 5.5) указывается фиксированная стоимость 1 кв. м общей строительной (по проекту) площади квартиры, которая является якобы окончательной и изменению не подлежит. В случае, если фирма предоставляет рассрочку платежа, то определяется либо график оплаты (например, 50% по цене 1000 $/м в момент подписания договора, 25% по 1020 $/м не позднее 01.04.2006 г., 25% по 1030 $/м не позднее 01.08.2006 г.), либо определенная процентная ставка (например, 1,5% в месяц с оставшейся суммы). Однако в процессе исполнения инвестиционного проекта застройщик пытается, в отдельных случаях значительно, в пределах 250-300 $/м, повышать стоимость квадратного метра. Обычно это делается не с целью извлечь дополнительную прибыль, ибо такие действия всегда наносят ущерб репутации компании, а в результате неправильных расчетов «экономики» проекта или существенного ухудшения конъюнктуры рынка. Для получения с клиента лишних сумм обычно фабрикуются обстоятельства «форс-мажор», о которых речь пойдет ниже.
Чтобы в дальнейшем избежать подобных неправомерных действий со стороны застройщика, лучше всего находить варианты со сроком сдачи дома через 6—9 месяцев (2-3 квартала вперед), ибо окончание строительства через год, а тем более через два однозначно приведет к повышению цен: например, одна фирма строит на одной улице два абсолютно одинаковых дома: квартиры в первом корпусе продаются по 1100 $/м2 со сдачей через полгода, во втором же — по 1000 $/м2 через год. Желающие сэкономить должны иметь в виду: все равно придется заплатить по 1100 $/м2, только Вы будете лишних 6 месяцев жить на чемоданах и трепать себе нервы.
Беспроцентные кредиты у населения


При реализации рассматриваемой схемы организация-застройщик (чаще всего кооператив или1 коммандита) привлекают средства большего числа клиентов, чем в доме (коттеджном поселке) имеется квартир (таунхаузов, домов). В дальнейшем полученные деньги инвестируются в другие коммерческие проекты, т.е. прокручиваются, а с приближением «часа расплаты» фирма сознательно фабрикует обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор), при наступлении которых она не может выполнить взятые на себя обязательства, и в лучшем случае возвращает доверчивым гражданам полученные от них год-два назад и, естественно, уже обесценившиеся средства. Таким образом, организация-застройщик не берет для своей коммерческой деятельности банковский кредит под высокие проценты, а «работает» (полностью или частично) на деньгах своих клиентов.
Основные действия недобросовестных риэлтеров

• >ОБМАН С САМОГО НАЧАЛА
• >ИМИДЖ - НИЧТО, ЖАЖДА - ВСЕ
• >О, ВРЕМЕНА! О, НРАВЫ!
Наши читатели, в том числе и практикующие риэлтеры, которые знакомились с предыдущими книгами из серии «Сделки с недвижимостью» (а в 1997—2006 гг. их вышло семнадцать) наверняка заметили, что в ранее выпущенных изданиях авторы практически нигде не поднимали вопросов нетактичного поведения агентов, маклеров и брокеров по отношению к своим заказчикам, считая такой материал нарушением правил корпоративной этики. Однако молчать более нельзя — в последний год-два мы оказались буквально захлестнуты жалобами клиентов агентств, в первую очередь, позиционирующих себя в качестве «крупных», «известных» и «самых надежных», которые, очень мягко выражаясь, не оправдали своих рекламных ожиданий и не выполнили обязательств перед доверившимися им людьми. Именно о таких, нечестных и неэтичных, схемах работы с клиентами и пойдет речь ниже. О том же, как выбрать, оценить и проверить действительно компетентных и достойных риэлтеров, у нас пойдет речь в следующих разделах настоящей главы. Итак, чего следует опасаться при работе с недобросовестными посредниками на рынке вторичного жилья?
• лукавого расчета комиссионных
• заведомо невыгодных договоров
• изменения предварительных договоренностей
• неснятия объекта с продажи
• невозвращения предоплаты или документов
• некачественного или незаконного оформления
• психологического прессинга менеджеров.
Давайте рассмотрим эти и другие подобные риски подробнее.
• >Расчет комиссионных
• >Обязательный эксклюзив
• >Невыгодные договора
• >«Убитые», «грязные» и «паленые» варианты
• >Изменение схемы проведения сделки
• >Неснятие объекта с продажи
• > Невозвращение предоплаты или документов
• >Незаконное или некачественное оформление
• >Психологический прессинг в адрес клиентов
Расчет комиссионных


Всем из нас понятно, что на общественных началах ни одно агентство недвижимости или частный маклер работать не будут, по этому Вам необходимо знать порядок исчисления комиссионного вознаграждения (маржи) риэлтеров, а также порядок и сроки получения такового с клиентов. Здесь возможны два основных варианта:
• процент от абсолютной стоимости объекта
Обычно на Ваш прямой вопрос, каков размер комиссионных, сотрудник агентства отвечает: 3—5 % от продажной (оценочной) стоимости или 3 % с каждой из квартир при альтернативе. Такой подход к исчислению маржи получил название «джентельменский». Однако не спешите радоваться: зачастую подобные предложения — всего лишь дешевый входной билет. Особо следует опасаться всевозможных «благотворительных» организаций с комиссионными 2-3 процента за все», к тому же недобросовестный риэлтер сможет скрыть от клиента реальную сумму сделки, что очень часто на самом деле и делается.
• разница между продажной и скупочной ценой
При работе по указанной схеме, получившей название «жлобская», риэлтер говорит продавцу, что маржу с него вообще не берут, а услуги агентства оплачивает покупатель. Последнему же льют в уши, что комиссионные удерживаются с продавца, а разница цен идет на накладные расходы. А агент пытается уговорить продавца снизить цену (или, например, жильцов коммуналки поехать в более скромные квартиры), причем покупателю квартира выставляется по максимальной рыночной цене (правда, с возможностью торга). Работая по этой схеме, опытному маклеру удается получить комиссионные до 10—15% от абсолютной стоимости объекта (в среднем получается 6—8%). На практике обычно при первом обращении в фирму клиенту называют небольшой первичный процент, а в дальнейшем работа ведется по описанной схеме (разница между продажной и скупочной ценой).
Обязательный эксклюзив 
читать дальше              в начало

Информация с сайта http://estateru.com/