Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи
     

Афера-мошенники в недвижимости.Криминал заберет у Вас квартиру-способы

Мошенничество и её разновидности.

Что нужно знать нам с вами в наше не спокойное время.


Данная статья носит ознакомительный характер, а не руководство к действию. 


Мошенничество, не менее древняя профессия, чем проституция, она также стара, как и главные пороки человека — самоуверенность в своей избранности, исключительной непогрешимости и вечное стремление к «халяве».

Нам всегда кажется, что мы умнее, осторожнее, дальновиднее, что чужой опыт и криминальные истории — банальные байки. Но все это до того момента, когда не начинаем осознавать что МЫ сами — жертва,

а поезд уже давно ушел, и догнать его нет возможности.

Уголовный кодекс пишет мягко:


«мошенничество» — завладение чужим имуществом, путем злоупотребления доверием», на самом деле мошенничество возникает из 2 слагаемых — ценного объекта и желания жертвы получить его дешевле или быстрее, чем он стоит или требует на самом деле.


Стремительный рост цен на жилье в сочетании с тотальной правовой безграмотностью и самоуверенностью, создал идеальное поле для квартирных аферистов не только в Москве, Киеве, но и в Черкассах.


Эта статья, лишь только несколько историй, практических ситуаций и полезных советов, которые ждут любого, кто читает её.


Начиная с 1991 года, квартирное мошенничество в Черкассах носило временный, любительский характер. Были и «фирмы», торгующие новостройками, главным девизом коих было: 50% предоплата, а остальные деньги в течение 5 лет.


Так три «предпринимателя», продали в 1993 году около 17 квартир на Мытнице. Их квартиры были дешевле, поэтому никто не просил ни у кого никаких документов. Были и фирмы с документами, которые получили деньги за 12 трехкомнатных квартир от 0краинцев из Сургута, а потом переоформили их на своих сотрудников и продали. Была фирма «СФЕРА», которая строила сама, только вот половина квартир была продана нескольким людям одновременно. В центре города до сих пор сиротливо розовеет многоэтажка, которую обещали построить 10 лет назад.


Но эта «элита» осталась в прошлом, не без помощи черкасского отдела ОБОП.


Есть прослойка попроще, они «чтят уголовный кодекс», но как-то очень односторонне. Речь идет о некоторых договорах долевого участия, в которых не стоит конечная сумма за 1 квадратный метр.


Я говорю о фирмах, которые три года вводили в эксплуатацию практически готовый дом, а владельцы квартир перебивались жильем у родственников.


Простые любители имели размах меньше, но были более изобретательны, переклеивали фотографии в паспортах или собирали их из нескольких разных, и продавали чужие квартиры, «забывали» принести 1–2 тыс. у.е. в нотариальную контору на оформление и оказывалось, что навсегда. Они же помогали продавать квартиру другу, брату, куму, а после юбилейного застолья, вырученная сумма уменьшалась, иногда до нуля.

Эти же лица, осматривая пустую квартиру, просили ключи — показать теще и жене, а через 3 дня чужая квартира была заполнена мебелью и новыми жильцами, которые абсолютно не торопились, не только оформить, но и заплатить за покупку. Они же, просили «рассчитаться потом» и с невинными глазами протягивали «обалдевшему» покупателю 2500 купонов (200 у. е) за его однокомнатную квартиру «Вася, мы же сельские трактористы, ты просил 2500 мы их тебе и принесли…».

«Любители» продавали свою квартиру, а потом годами не торопились её освободить или оставляли квартиру не только без розеток, но и без дверей, балконных рам, унитазов, ванн, но с тысячными долгами, в у. е. за потребленные коммунальные услуги.


Есть, конечно, и косвенные плюсы: не без их участия ведется активное переселение алкоголиков и наркоманов в удаленные сельские районы. Жаль только, что их уменьшение, начинает компенсироваться за счет людей одиноких, малоимущих или просто старых и доверчивых. Такие квартиры можно купить дешевле и жить там, пока не приедет брат из Москвы или сын из Португалии.


Цены на жилье возросли и на сцене появились «одиночки — профессионалы» с отработанными типовыми приемами.


Теперь от краткого обзора, перейдем в более детальному рассмотрению.


"Квартира с хозяином в придачу".


Конституция гарантирует всем право на жилье. Большинство людей хотят решить свои жилищные вопросы, одновременно покупая и продавая квартиру. Тут-то и возникает конфликт: квартира куплена, а хозяина по закону нельзя выписать в «никуда». Есть несколько «законных способов», которые позволяют прописанному (хозяину или третьему лицу) расторгнуть договор купли-продажи. Это выгодно, когда в сумме договора стоит заниженная, балансовая стоимость. Покупателю вернут только это, а если продавец успел её растратить — он будет выплачивать вам её с зарплаты или пособия по безработице, 20 лет или того больше. Серьезные фирмы по недвижимости учитывают это и не выдают продавцу всю сумму до выписки, им верят, но кто из сторон согласиться оставить часть денег у черного маклера? Правительство Москвы специально выделяет некоторую часть граждан в «группу риска» и разрешает им продавать квартиры только после выписки, Черкассы же — «город всеобщего равенства».


"Новая квартира и третьи лица".


Собственность (в том числе и на жилье) — это три права — владеть, пользоваться, распоряжаться.


Простая ситуация — Человек купил квартиру, женился и прописал жену. Его жена — третье лицо, которое не может владеть и распоряжаться, но имеет право пользоваться или проживать. Так как третьи лица не имеют прав собственности, то они не значатся в договоре и квартира спокойно может продаваться, а выше названные имеют законное право проживать в квартире. Совет уверенным покупателям, особенно действующим через «черного маклера» или посредника — любыми способами проверяйте через РЭУ, ЖЭК факт снятия с регистрационного учета всех там проживающих. Иначе может получиться следующее: приходите домой, а на кухне бывший «жилец» в трусах пьет пиво. Для этого обратитесь к владельцу имущества и вместе с ним, посетите ЖЕК или кооператив, или квартальную, попросив её выдать справку о составе жильцов по данному адресу, желательно с детальной расшифровкой по годам, кто и когда и в связи с чем, был выписан или прописан. Тогда у Вас не будет сомнений, кто прописан или выписан по суду, в связи с отбытием в местах лишения свободы, но с сохранением права на проживание.


Продвинутая ситуация — продажа квартиры, которая сдана по договору аренды. Арендатор может расторгнуть договор, а если он в сговоре с владельцем, поделить доход от продажи квартиры второй раз. Вы спрашиваете, как вам вернуть свои деньги? Вы вернете только сумму, указанную в договоре и если продавец не уехал навсегда и не растратил эти деньги. Договор будет расторгнут все равно по заявлению этого третьего лица.


"Ложный адрес".


Это практикуется с приезжими и не только. Временно меняются таблички с названиями улиц и номерами домов. Отличная квартира, приемлемая цена, солидный брат, он же сын, дядя, отец, мать, сестра, тетя и т.д. Восторженный покупатель платит деньги, заселяется, делает ремонт, а через полгода, появляется хозяин — «Я не обещал оплатить Ваш ремонт, и вообще где тот парень, которому я сдавал квартиру?». Невнимательный или нервный покупатель считает чтение раздела о метраже и адресе нужным, а жить придется на окраине или в бомжатнике.


"Двойная продажа".


Такие аферы совершают те, кто покидает город или гастролеры, приехавшие специально для такой операции. Владелец, якобы, теряет документы на квартиру, пишет заявление в БТИ и получает дубликат. В один момент времени, или с 15 минутным интервалом оформляется 2 договора купли-продажи одной и той же квартиры в разных нотариальных конторах, а потом на такси в другой город. Из двух покупателей, счастливым приобретателем будет тот, кто первый зарегистрирует сделку в БТИ, второму обеспечено пожизненное хождение по судам…. Но если у второго есть «концы» в БТИ, то оказаться первым может и он. И конечно, никто не мешает получить несколько безвозвратных задатков за эту квартиру. Но не всегда исход таков, «добросовестным покупателем», с точки закона, может быть признан любой из покупателей, все это доказывается в суде. Не обязательно, фактом будет то, по каким документам приобреталась квартира, главное, кто выполнил все шаги добросовестно, вот это и придется доказывать в суде, разумеется, не бесплатно.


"Приезжайте в понедельник или 25-й задаток".


Прошлогодняя Винницкая схема, распространенная у начинающих агентств, черных маклеров и мошенников — индивидуалов. Продается квартира дешевле на 10–15%, «кирпичная Евро-трешка в центре». Закон не запрещает принимать неограниченное количество задатков. Вот Вы его и даете. Встреча — пятница 16–00, за 2 часа Вам звонят (сотрудник «агентства», маклер, хозяин) и говорят, что сделка переносится на понедельник. Вы звоните жене, что заняты, едете к любовнице или на футбол, а в понедельник вам говорят, что вы

опоздали, НИКТО вам не звонил… Так остается до 50% задатков. Ещё 25% отдают со скандалом в течение месяца, 25% не отдают никогда или люди перестают обращаться за его возвратом.

"Подделка договора, доверенности".


Фактически договор имеет лишь 2 уровня защиты — печать нотариуса и бланк. Бланк можно купить в Интернете, ещё не нашли около 5000 бланков украденных в 2000, кроме того — продаются и свежие. Проще подделать доверенность и на её основе, получить дубликаты всех документов. Чистый нотариальный бланк

дорогой, но есть доверенности из сельских советов, больниц, командиров воинских частей, тюрем. Доверенность можно «отмыть» телеграммой — вряд ли телеграфистка в «Сивоуховке» определит краденый бланк и поддельную печать. Изготовление печатей — не проблема, 100 у. е — печать, 1000 у. е — нотариальный комплект, 2000 у. е комплект оборудование для производства любых печатей. Интернет, Киев, Москва…

"Фальшивые паспорта".


Распространено среди гастролеров ближнего и дальнего зарубежья. Снимается квартира, завладевают или подделывают паспорт владельца — смена фотографии, прописки. Потом заявление в орган приватизации, 3–5 дней, готов комплект документов и квартира продана. А может и дважды….Найти доверчивого покупателя, тут просто — на дармовщинку будет много желающих. Сложностей с демонстрацией квартиры никаких — он в ней временно проживает. После сделки мошенник скрывается в основном обратно на родину, что осложняет работу органов милиции. Остается лишь судебная тяжба прежним и будущим владельцам. Если что-то не получается, мошенники исчезают вместе с пакетом задатков…. И вообще сдавать квартиры надо осторожно.


"Сдавайте квартиры с умом! Межгород со скидкой".


Необходимы телефон, с радиоудлинителем, (свой), и квартира с телефоном, (ваша).+Хозяину переплачивают, что бы реже появлялся… и на промысел. Общежития для иностранцев, временных рабочих с Украины, Китая и Гондураса… звонки на родину за пол цены, да и у переговорного пункта всегда найдутся желающие. Владельцу остаются только астрономические счета. Отключение телефона, арест квартиры для возможного возмещения долгов…. Через суд доказать свою правоту весьма проблематично, да и денег не с кого взять.

Спастись можно, только если быть разборчивым к «людям-поселенцам» или брать залоговую сумму за переговоры, а можно обратиться в солидную фирму и составить письменный договор. Сам так звонил первого июля возле Киевского Главпочтамта, в Швецию, в прикол. Дешевле в три раза.

"Превращение в хозяина".


Гримирование под хозяина малораспространенный способ мошенничества. Он требует дополнительных ресурсов и непокупаемых талантов (артистизм, коммуникабельность). В силу этих причин — исключительно эффективен при одноразовых операциях с дорогостоящими объектами.


"Виды рэкета".


(это вымогательство и на практике «склонение " и в результате недополучение денег, поэтому мы объединим несколько вариантов.)


Криминальный — Увы, тяжелая реальность — владельца квартиры могут заставить её продать, иногда, сами продавцы состоят в сговоре с рэкетирами. Бывали случаи, когда члены или друзья семьи наводили рэкетиров на состоятельных покупателей. Не теряйте самообладания, будьте бдительны и не забывайте о существовании правоохранительных органов. Однако если вы не хотите такого рода проблем, то нечего выдумывать и просыпаться по ночам в холодном поту. Самый надежный способ — обратиться в «солидную фирму» где обеспечат полную конфиденциальность. Безусловно, квартира будет стоить дороже на 1–2%, но вы сохраните остальные и деньги и нервы и здоровье.


Гастролерский — Киев, лето 2004 года. Два гражданина пришли в фирму приобрести элитное жилье. Выбрали адрес, поехали с агентом. На просмотре они долго восхищались картинами, антиквариатом, заявляли, что с радостью готовы к покупке. После того, как покупатели распрощались с агентом, они вернулись обратно к хозяину. Под предлогом забытой папки, продавец с радостью распахнул им дверь. Последующие события разворачивались быстро: хозяина ударили по голове металлической трубой, потом жестоко избили ногами, пристегнули к батарее наручниками и били до потери сознания. В результате были похищены все ценные вещи в квартире, антиквариат, картины, золото, деньги, техника.


Этот случай закончился довольно благополучно и хозяин остался жив, а бандиты пойманы. Оказалось, что они совершили уже около пяти подобных налетов и специализировались в основном на картинах. Однако что можно ожидать от наркоманов, мелких бандитов, отморозков и т.д. легко представить. Их нередко интересуют совсем не элитные квартиры. Будьте бдительны и всегда помните, что покупатель, прежде всего незнакомый человек.


Маклерский — Вы продаете квартиру и даете открытое объявление. Приходит джентльмен (на 99% маклер) торгуется, фиксирует цену и дает задаток в размере 1–2% от её стоимости. Оформление в течении месяца. Потом, он приводит — брата, сестру, дядю, друга, начальника…. Это его клиенты. Когда Вы поймете, что на вашей квартире откровенно добавили 10–15% от её стоимости, и вы не можете продать её другому сами — джентльмен превращается в разъяренного быка — угрозы, «счетчики»… и все такое. Когда у вас спросят

«а сколько Вы хотите за квартиру» и скажут, что продадут по Вашей цене, а с покупателя возьмут больше, неужели Вы думаете, что с покупателя возьмут только 3%?. А ведь это Ваши недополученные деньги и увеличение сроков продажи квартиры по цене большей на 500 — 2000 у. е…

Фирменный — так называемые «эксклюзивные договора». Что такое настоящий «эксклюзивный договор»? Как и всякий договор, он должен быть уравновешен взаимными правами и обязанностями.


С одной стороны, клиент (продавец) передает все документы на свою недвижимость в Агентство и обязан оформить свою недвижимость только через агентство и заплатить комиссионные агентству, даже если он найдет покупателя самостоятельно. В течение оговоренного, в договоре, срока, продавец не имеет права снять объект с продажи или отказаться его продать. Иначе клиент обязан заплатить Агентству штраф в размере комиссионных от продажи объекта… Как правило, срок устанавливается от 1 до 3 месяцев.


Это жесткие ограничения, но что получает продавец взамен?


Во всем мире, если Агентство не продает объект в установленные сроки и по согласованной цене, Агентство выплачивает продавцу штраф в размере 10–25% от стоимости объекта! И конечно, возвращает полученные документы…


В славном городе Черкассы, люди доверчивые, они не только не знают о таких правилах, не только и с большим скандалом забирают отданные документы, но, часто, сами платят штраф горе-риелторам. Ведь они же «работали»…


Настоящий Эксклюзивный договор — огромная ответственность Агентства перед клиентом. Вся контора наваливается на продажу, идет массовая реклама, информация поступает во все параллельные агентства, все понимают, что не продать объект в срок — значит заплатить 20% штраф. А Черкасский вариант «эксклюзива» только удобный повод забрать документы, обеспечить себе монополию на продажу и ждать, когда кто-нибудь её купит, просто ждать, все равно нет никакой реальной ответственности….


Любительский — применяется частными лицами, часто квартирантами, которые не имеют достаточных сумм на покупку привычной квартиры. Вас приглашают к «своему нотариусу», где, в последний момент выясняется, что не хватает 10 -20% от нужной суммы. Деньги обещают привезти быстро, но потом… не привозят никогда, Вы ведь ставите подпись в договоре, что получили всю сумму…


Парадокс Черкасс в том, что вас не уговаривают подождать — на Вас начинают давить, кричать и угрожать типа «ты, что меня не уважаешь?»


Наркоманский — Когда Вы даете объявления в газету о продаже квартиры, то редко задумываемся о последствиях. Находится «покупатель», посмотрит квартиру, захочет купить, но, к сожалению, на данный момент из-за ряда причин, он не может её купить. Тетя болеет, деньги на работе не выплатили…

Клиент изредка осведомляется — не продана ли квартира и уверяет вас, что он хочет её купить, но идет время, вы находите другого покупателя и сообщаете ему или он сам как-то узнает, что квартира уже продана. Вы сами рассказали всему миру, что у вас появятся деньги, так что в момент счастья удачно завершенной сделки вы рискуете подвергнуться нападению, грабежу, вымогательству, а про наркомана я вообще молчу — особо опасная категория как вы знаете. Чем все это может закончиться одному богу известно, хорошо, если останетесь в живых

"Квартиры в кредит — банки и склянки".


Все знают, что можно купить квартиры в кредит. Выгодно, весь мир так живет. Но не все в стране Украине, как все…


1. Все знают, что за полученный кредит вы оставляете квартиру в залоге. Но мало кто думает — У КОГО вы оставляете эту квартиру, и что происходит с квартирой, если кредитное учреждение обанкротится.


Лично мне, трудно представить банкротами, таких монстров как АВАЛЬ или ПРИВАТБАНК, но даже если представить практически невозможное, то вся их структура будет поглощена не менее крупным и состоятельным банком, который имеет хорошую репутацию, стандартные правила ведения бизнеса, который, став правопреемником, не будет менять условия договора залога.


2. Но вот если обанкротится «Кредитная Спилка», я не хотел бы столкнуться с правопреемником, который мажет повести себя непредсказуемо. Он может вообще не появиться — и кто снимет залоговый арест с квартиры? А может и потребовать немедленной оплаты — кто знает, КТО и ЧТО в учредителях.


Вы скажите — клевещите на Спилки. Отвечаю, не люблю, когда обманывают по мелочам. Они БЕРУТ у людей деньги под 27% годовых (Веч Черкассы номер 26 страница 01), а ПРЕДЛАГАЮТ кредиты под 7.2%. Копперфильд отдыхает…


Спрашиваю — почему, отвечают — зарабатываем на сельском хозяйстве, спрашиваю, так неурожай был в прошлом году, кладут трубку.


Дальше — интереснее, говорят «скидки на нотариальное обслуживание». Расходы на нотариат это — 2% от суммы контракта (1% — госпошлина, 1% — пенсионный фонд, хоть стреляй нотариуса, но это он обязан взять).


Да ещё услуги 100 — 150 гривен — заработок нотариуса, 10% — 15 гривен. Господа! Что такое 3 доллара, если квартира стоит 30 000….


Дальше ещё интереснее — АВАЛЬ, ПРИВАТ и все НОРМАЛЬНЫЕ банки начисляют проценты на остаток кредитной суммы.


А Спилка берет % СО ВСЕЙ СУММЫ КРЕДИТА, независимо от суммы остатка…


На пальцах — Вы берете 10 000 под 12% на 10 лет в Авале, через 9 лет вы платите 12% от 1000, а в Спилку вы будете платить 7% от 10 000. Почувствуйте разницу…


Мина замедленного действия. Пьющие и одинокие.


Мошенники и бандиты ищут квартиры алкоголиков и наркоманов. Втягивают в долги, потом предлагают квартиры попроще — окраина, за городом, квартира продается быстро. Жаль продавцов и покупателей, если у продавца юридически грамотные родственники. Не очень большая проблема расторгнуть договор купли-продажи, когда продавец болен или на учете. К сожалению очень часто этих людей просто убивают (2004 год, Винница, Киев, Одесса).


Технологии разные, от поддельных документов до договора пожизненного содержания — ежедневно вино, закуска и прочие радости. В один прекрасный момент благодетели предлагают навестить родственников за границей. Просят рассказать подопечного об этом всему дому и округе, а дальше увозят жертву прямиком на тот свет — или «супчик на газ» и бытовое отравление, или передозировка лекарств или несвоевременный прием этих же лекарств… Трудно доказуемые вещи и мина под покупателем, если это выплывет — то прощай и квартира и ремонт.


Можно писать ещё много, здесь приведены типовые и самые распространенные схемы. Каждый год появляются новые, и комбинации старых. В следующий раз, расскажем некоторые простые хитрости, как уменьшить вероятность таких событий….


Автор статьи: Андрей Рубан. «
Черкасское Агентство Недвижимости». Основано в 1991 году

как могут отобрать квартиру

2007-10-12 13:40:53

<<Назад>>

Читайте в этой рубрике :


тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2018 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!