Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи
     

ЗАЩИТА ОТ КРИМИНАЛА И НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ ПАРТНЕРОВ

«Копия лучше оригинала...»


Этот прием работы фармазонов очень похож на предьщущий: разница заключается в том, что мошенники представляются от имени солидной риэлтерской или девелоперской фирмы, имеющей устойчивую репутацию на рынке. Чаще всего мозговым центром подобной аферы является бывший (или иногда действующий) сотрудник организации-«оригинала», имеющий доступ к служебным документам. Встречаются случай, когда руководство фирмы знает о существовании «двойника» и имеет определенную долю с этого, хотя факт подобного преступного сговора сторон практически недоказуем. Способов защиты от явно организованной мошеннической группы, выдающей себя за законно действующее юридическое лицо, разработано в российской бизнес-практике немало.

Квалифицированная защита от психологических приемов, о которых шла речь выше, требует от человека большой выдержки и в отдельных случаях специальной «антиманипулятивной» подготовки — практика показывает, что даже зрелые люди, имеющие к тому же солидный опыт руководящей работы или практического общения, попадаются на те нехитрые разводки, которые рассматривались в этой главе. Конечно, поняв, кто перед Вами, можно попытаться «переиграть» мошенника, но более рационально в подобном случае «выйти из игры», т.е. либо прекратить под благовидным предлогом общение с аферистом (если, конечно, не передан» или не получены какие-либо денежные средства), либо сделать так, чтобы фармазон «сам отвял». Об этом пойдет речь в слеяйтощих главах.
• >КЛИЕНТЫ ЗВОНИЛИ ПО «ПРАВИЛЬНЫМ» ТЕЛЕФОНАМ В ПОДСТАВНУЮ ФИРМУ


Сам себе эксперт


В настоящей главе пойдет разговор о проверке на возможность совершения мошенничества с недвижимостью со стороны физического лица — в первую очередь собственника некоммерческого объекта (комнаты, квартиры, дома, земельного участка). Как показывает практика (см. также главу 1), владельцы вышеуказанных объектов часто вступают в преступный сговор с «посредниками-аферистами, на недвижимость подбирается жертва-«покупатель», совершается мошенничество, «посредник» скрывается, а «продавец» * выдает себя за потерпевшего. Возможна также и обратная схема — жертвой аферы в этом случае становится добросовестный продавец.
Небольшое примечание: в дальнейшем термины «продавец» и «покупатель» мы станем трактовать в расширенном смысле: к первому типу будут относиться фигуранты сделок, желающие «избавиться» от недвижимости и приобрести деньги, — арендодатели, собственно продавцы; граждане, желающие ухудшить свои жилищные условия за доплату; жильцы расселяемой коммунальной квартиры. Во вторую группу войдут физические и юридические лица, желающие «избавиться» от денег и приобрести недвижимость, — арендаторы и наниматели; «чистые» покупатели; лица, планирующие улучшить свои жилищные условия путем обмена с доплатой; инвесторы новостроек; будущие владельцы расселяемых коммунальных квартир.
Давайте более подробно рассмотрим типовой алгоритм проверки физического лица — собственника объекта недвижимости, которую придется, безусловно, организовывать покупателю. Продавцу в этом отношении легче — отдельные этапы вполне можно исключить (об этом — в конце настоящей главы). Далеко не все действия удается выполнить покупателю или его доверенным лицам самостоятельно — за помощью придется обращаться в детективные фирмы, к сотрудникам правоохранительных органов или в службы безопасности риэлтерских агентств (расценки на подобные услуги в Москве на середину 2006 года приведены в Приложении).
Итак, основные этапы проверки физического лица — собственника некоммерческого объекта недвижимости:
• паспорт клиента;
• базы данных;
• правоустанавливающие документы;
• цепочка отчуждения;
• опрос соседей;
• юридические запрещения.
На практике работы служб безопасности риэлтерских агентств проверка проводится именно в такой последовательности.
Проверка паспорта клиента


С 1 января 2004 г. на территории нашей страны имеет силу только паспорт гражданина РФ образца 1997 года (паспорта СССР образца 1974 года с указанной даты отменены, что безусловно, значительно облегчает идентификацию граждан). Кроме того, продавец недвижимости может предъявить и иные документы, удостоверяющие личность (см. >Документы, удостоверяющие личность гражданина по состоянию на 01.07.2005 г. ). В практике работы нотариальных контор и регистрационных органов (учреждений юстиции) ряда субъектов РФ, в первую очередь Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Воронежа, Краснодарского края, Московской и Ленинградской областей, сложилось положение, что нотариусы и госрегистраторы отказываются принимать у граждан — собственников недвижимости документы на оформление, если хотя бы один из них предъявляет любые удостоверения личности, кроме 04; 21; 100+12 (см. >Документы, удостоверяющие личность гражданина по состоянию на 01.07.2005 г. ). Это, безусловно, является нарушением основных гражданских прав, но, с другой стороны, облегчает процесс идентификации продавцов и весь процесс экспертизы.
ВНИМАНИЕ! ЕСЛИ СОБСТВЕННИК ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДЪЯВЛЯЕТ ЛЮБОЙ ДОКУМЕНТ, КРОМЕ ПАСПОРТА ГРАЖДАНИНА РФ (ДЛЯ ОФИЦЕРОВ - КРОМЕ УДОСТОВЕРЕНИЯ ЛИЧНОСТИ СО СПРАВКОЙ О ПРОПИСКЕ НА ТЕРРИТОРИИ ВОИНСКОЙ ЧАСТИ), ТО ОТ СДЕЛКИ ЛУЧШЕ ВОЗДЕРЖАТЬСЯ!
Пусть Ваш оппонент сначала получит нормальный гражданский паспорт РФ (иностранец — вид на жительство), только после этого можно продолжать дальнейший разговор! Это ограничение связано с тем, что документы на регистрацию все равно сразу не возьмут (причину см. выше), а также велика вероятность нарваться на подделку (чаще всего встречаются фальшивые документы 03; 04; 05; 07; 08; 10; 11; 12; 13; 27; см. >Документы, удостоверяющие личность гражданина по состоянию на 01.07.2005 г. ).
Самая серьезная проблема, с которой можно столкнуться при экспертизе паспорта РФ — получение документа на внешне похожего человека (двойника) продавца. Тут возможен случай как и откровенного сговора мошенников с работниками паспортного стола (на середину 2006 года стоимость подобных «услуг» в Москве составляла 1500-2000$, подробнее об этом см. главу 7), так и элементарная невнимательность последних, особенно в «горячие денечки» конца 2003 года, когда шла кампания замены старых паспортов СССР — аферисты приводят в паспортный стол двойника, который заявляет, что потерял паспорт. Такие вещи проходят чаще всего с пожилыми людьми, Также возможен и самый простой случай: аферисты завладевают паспортом «оригинала», т.е. собственника, и элементарно подбирают похожего человека.
ВНИМАНИЕ! ПРИНЯВ РЕШЕНИЕ СОВЕРШАТЬ СДЕЛКУ, ОБЯЗАТЕЛЬНО ПОПРОСИТЕ ВАШЕГО ОППОНЕНТА ПРЕДЪЯВИТЬ ПАСПОРТ И ТЩАТЕЛЬНО СЛИЧИТЕ ЕГО ВНЕШНОСТЬ С ФОТОГРАФИЕЙ!
В случае возникновения малейших сомнений или неадекватного поведения клиента для проверки его личности необходимо обращаться в профессиональную службу безопасности: сотрудник СБ или детективного агентства имеет возможность сравнить фотографию (даже с копии паспорта, которую попросите сделать), с карточкой формы 1 в учетном деле паспортного стола и обнаружить двойника (профессионал, обученный работать с методиками «словесный портрет» и «фоторобот», это легко сделает). Естественно, что Вы тоже должны иметь при себе свой паспорт и аналогично предъявить его по требованию других участников сделки.
Как показала практика, и среди паспортов РФ образца 1997 года встречаются документы, выданные незаконно (например, при задержании или обыске у гражданина могут оказаться два или даже три новых паспорта на разные фамилии). Наиболее надежны документы, выданные в Москве (серии 45), а также Подмосковье (серия 46, кроме отдаленных районов области, где возможно «купить прописку»). Далее следуют, в порядке убывания надежности, паспорта, полученные в областях Центрального и Северо-Западного федеральных округов, на Урале, в Сибири и Дальнем Востоке (кроме национальных округов); в Поволжье и на юге России. Самыми ненадежными считаются паспорта из национальных республик, включая приволжские, а также выданные в регионах Северного Кавказа. Последние две группы документов (нацреспуб-лики и Кавказ) подлежат, безусловно, профессиональному контролю подлинности, который выполняется силами работников служб безопасности риэлтерских фирм, детективными агентствами, а также при помощи действующих сотрудников правоохранительных органов. При этом особое внимание следует обращать на тех собственников недвижимости, которые получили паспорт в другом регионе и затем приобрели предлагаемый к продаже объект — именно по такой схеме чаще всего совершаются аферы.
При неквалифицированно подготовленном мошенничестве можно столкнуться с такими примитивными способами подделки паспорта, как переклейка фото, перестановка страниц с других паспортов, поддельные штампы о прописке, браке и расторжении брака, изготовленные без применения спецкраски, кустарное нанесение (накатка) серии и номера на тех страницах, где их не предусмотрено. Указанные методы подделки паспортов легко выявляются при органолептическом контроле документов (см. Приложение 2) и свечении страниц в ультрафиолетовых лучах.
• >СОВЕТСКИЕ ПАСПОРТА БУДУТ ЕЩЕ ДВА ГОДА ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ
Документы, удостоверяющие личность гражданина по состоянию на 01.07.2005 г.

Код МВД Наименование Шаблон серии, номера Когда и кому выдавался
03 Свидетельство о рождении R-ББ 999999 Для лиц, не достигших 16-летнего (с 01.07.97 — 14-летнего возраста
04 Удостоверение личности офицера ББ 999999 Для военнослужащих (офицеров, прапорщиков, мичманов)
05 Справка об освобождении из мест лишения свободы отсутствует Для лиц, освободившихся из мест лишения свободы
07 Военный билет солдата (матроса, сержанта, старшины) ББ 0999999 Военный билет для солдат, матросов, сержантогв и старшин, проходящих службу по призыву или контракту
08 Справка об утере или хтщении паспорта отсутствует Для лиц, заявивших в органы МВД об утере (хищении) паспорта
09 Дипломатический паспорт гражданина РФ 99 999999999 Дипломатический паспорт для граждан РФ
10 Свидетельство о перемене имени R-ББ 099999 Для лиц, изменивших фамилию, имя, отчество или пол
11 Свидетельство о регистрации ходатайства иммигранта о признании его беженцем отсутствует Для ми фантов, не имеющих статуса беженца
12 Вид на жительство отсутствует Вид на жительство в РФ
13 Удостоверение беженца в РФ отсутствует Для беженцев
14 Временное удостоверение личности гражданина РФ 99 99 999999 Временное удостоверение личности гражднина РФ по форме 2П (ВУЛ)
21 Паспорт гражданина РФ 99 99 999999 Паспорт гражданина РФ, действующий на территории РФ с 01.10.97 г.
22 Загранпаспорт гражданина РФ 99 9999999 Паспорт, удостоверяющий личность гражданина РФ за пределами РФ, образца 1997 г.
26 Паспорт моряка ББ 0999999 Паспорт моряка (удостоверение личности гражданина, работающего на судах заграничного плавания или на иностранных судах) образца 1997 года
27 Военный билет офицера запаса ББ 0999999 Военный билет офицера запаса (СССР и РФ)
91 Иные документы, выдаваемые органами МВД разные Иные выдаваемые органами внутренних дел РФ документы, удостоверяющие личность гражданина
100 Иностранный паспорт отсутствует Заграничный паспорт для иностранцев, которые временно находятся на территории Российской Федерации
Примечание: обозначение знаков шаблона
R — число целиком, от 1 до XXXVIII (1—38);
Б — любая русская заглавная буква;
9 — любая десятичная цифра (0—9);
0 — обязательно цифра 0;
тире и пробелы обязательны;
«отсутствует» — любой цифробуквенный набор.
Паспорта граждан СССР образца 1974 г. действуют до 01.01.2006 на территории РФ для граждан стран СНГ, подавших заявление о вступлении в гражданство РФ (при условии постоянного проживания на территории РФ до 01.07.2002 г.)
Проверка клиента по базам данных


Формально базы данных, о которых пойдет речь ниже, закрыты для рядовых граждан, однако, имея знакомых в правоохранительных органах или обратившись в детективное агентство или службу безопасности риэлтерской фирмы (расценки на подобные услуги приведены в Приложении 3), можно получить всю необходимую информацию. Итак, типовая проверка проводится по следующим базам:
• >Центральное адресно-справочное бюро ГУВД (ЦАСБ)
• >Зональный информационный центр (ЗИЦ)
• >База данных городской телефонной сети
• >Единый государственный реестр прав (ЕГРП)
• >База данных главного нарколога

Все из указанных баз данных, за исключением в какой-то степени МГТС и ЕГРП, являются официально «закрытыми» для рядовых граждан, что, вполне естественно, привело к активному их распространению пиратскими способами. На радиорынках крупных городов (в Москве — на «Митинском») можно вполне легально или полулегально, «из-под полы», купить последние версии всех указанных выше баз, записанных на. компакт-дисках. Также можно воспользоваться соответствующими сайтами в Интернете (типа «Прописка», «Розыск», «Моеква-2005» и др., а также сделать через Сеть заказ на самые свежие версии или фрагменты из них). Базу данных ЁГРП сотрудники агентств недвижимости обычно получают через «прикормленных» работников регистрирующих органов, а ЦАСБ и ЗИЦ считывают при помощи «прикомандированных» сотрудников милиции, которые в «свободное» от основной работы время помогают риэлтерам.
Центральное адресно-справочное бюро ГУВД (ЦАСБ)


По этой милицейской базе можно установить следующие сведения: фамилия, имя, отчество гражданина, дата й место рождения, серия и номер паспорта, прописка, числится ли человек как пропавший без вести (или паспорт утерянным). Если гражданин состоит в браке, то дополнительно предоставляются аналогичные сведения о супруге. Существенным недостатком ЦАСБ является «локальный» характер базы — по ней можно проверить только лиц, прописанных (зарегистрированных) на территории только одного субъекта РФ (например, сделать запрос-телефонограмму из Москвы в ЦАСБ той же Тверской области по силам только весьма высокопоставленным сотрудникам УВД, УФСБ или городской прокуратуры, а традиционные письменные запросы от работников правоохранительных органов более низкого звена, которые обычно «крышуют» риэлтерские конторы, «ходят туда-обратно» очень долго).

Зональный информационный центр (ЗИЦ)


Через ЗИЦ сотрудники милиции получают следующие сведения: наличие у гражданина судимостей, в том числе снятых, погашенных, с условным отбыванием наказания, а также с отсрочкой исполнения приговора. Кроме того, ЗИЦ предоставляет информацию, не числится ли проверяемое лицо в федеральном розыске. Точно так же, как и ЦАСБ, ЗИЦ носит закрытый и «локальный» характер.
База данных городской телефонной сети


В Москве — МГТС, или «единый государственный телефонный справочник». По этой базе можно установить номер телефона по адресу, и наоборот. Последние версии этой базы позволяют «пробивать» номера телефонов государственных организаций (ранее «закрытых»), всевозможных VIP-персон (звезд политики, эстрады, спорта), а также номера «прямых» мобильных телефонов (последние, к сожалению, очень часто меняются). Эта база относительно доступна — на радиорынках крупных городов она продается (естественно, пиратская версия) на компакт-дисках (стоимость на середину 2006 года — 500—1000 руб., в зависимости от «свежести»).
Единый государственный реестр прав (ЕГРП)


Это база данных собственников объектов недвижимости (в Москве квартир и комнат). В 1992—1998 гг., до вступления в действие Закона № 122-ФЗ* «О государственной регистрации Прав...», в каждом из субъектов РФ собственники жилья учитывались по-. разному: в Москве, например, реестр всех сделок вело полугосударственное-полукоммерческое ОАО «Мосприватизация» (в 1998— 1999 гг. — «Мосжилрегистрация»), в Московской области (до 01.04.1998 г.) — районные БТИ. Это, безусловно, создавало много путаницы и возможностей для злоупотреблений. Первым из субъектов РФ на новую систему регистрации сделок с недвижимостью (с апреля 1998 г.) перешло Подмосковье: в районах области при регистрационных палатах были созданы соответствующие подразделения, подчиняющиеся МОРП — Московской областной регистрационной палате, которая и ведет соответствующий реестр. Регистрационные (кадастровые) номера стали присваиваться объектам недвижимости по общефедеральному принципу.
В Москве ситуация немного иная: в ныне функционирующей базе данных Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве (ГУ ФРС) наряду с присвоением нового общефедерального номера сохранился старый, введенный с 1992 г, шифр учета собственников жилья, представляющий из себя набор из 5, 6 или 7 цифр (типа 1 — 999999 или 2 — 1236547, причем первая цифра перед тире означает номер массива данных, а не количество комнат в квартире). Указанный «условный номер» присутствует на всех правоустанавливающих документах на объект недвижимости и с переходом прав собственности не меняется (за исключением случая определения, выдела или деления долей).
В соответствии с вышеупомянутым Законом № 122-ФЗ и постановлением Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 г.* любое физическое или юридическое лицо может обратиться в уполномоченные регистрирующие органы (для Москвы и Подмосковья их телефоны приведены в Приложении 6) и получить за умеренную плату информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Кроме того, собственники объекта (в том числе бывшие), работники муниципальных органов, а также сотрудники силовых структур могут получить также и «расширенную выписку» — сведения о свех сделках, которые проводились с объектом с момента приватизации. Порядок обращения за подобными сведениями более подробно изложен в следующем разделе («Проверка цепочки отчуждения»).
• >СТРУКТУРА КАДАСТРОВОГО НОМЕРА УЧЕТА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
База данных главного нарколога


В этой весьма специфической базе данных содержатся сведения о лицах, состоящих на учете в наркодиспансере (как злоупотребляющие алкоголем, наркотическими или токсическими веществами), а также о гражданах, в отношении которых состоялось судебное решение о признании их ограниченно дееспособными с назначением попечителя. В электронном виде указанная база имеется только в крупных городах (Москва, Петербург, Ростов, Н. Новгород), и отдельные риэлтерские фирмы имеют к ней доступ. Аналогичной информации по лицам, состоящим на учете в психдиспансерах (или являющихся полностью недееспособными), к сожалению, не существует, ведь подобные сведения наверняка использовались бы для компромата (наверняка многие публичные политики и известные «тусовочные» личности имеют в этом плане серьезные проблемы...).
Проверка правоустанавливающих документов по сделке


Когда покупатель или эксперт ведут с продавцом переговоры о возможной сделке, то они должны попросить последнего предъявить оригиналы правоустанавливающих документов на тот объект недвижимости, где продавец является собственником. Конечно, на «стационарную» экспертизу свои бумаги продавец, безусловно, отдать не захочет, но покупатель имеет право «подержать оригиналы в руках», т.е. провести их органолептический контроль и сделать с бумаг необходимые для дальнейшей проверки копии.
Если на первую встречу с покупателем продавец пришел только с копиями (или интересы последнего представляет поверенный), то принятие окончательного решения по сделке следует отложить до момента просмотра оригиналов документов, а вступать в денежные отношения с продавцом (например, выдавать ему аванс или задаток) можно только после всесторонней экспертизы личности последнего, пакета документов по сделке (см. Приложение 2), а также проверки «цепочки отчуждения» (об этом см. ниже). Сведения об основных правоустанавливающих документах, оригиналы которых продавец должен показать (а копии отдать на экспертизу), приведены в таблице.
Из вышеперечисленных документов особое внимание нужно обращать на так называемые вторичные договора (на жаргоне риэлтеров — «вторяки»). Эти документы (3.1; 4.1; 5.1; 6.1; 9.1) в 1992— 1997 гг. составлялись на чистых листах бумаги без каких-либо степеней защиты (в 1997—1999 гг. — на «нотариальных» бланках, которые наряду с голографическими наклейками нотариальной палаты все равно попадали в руки мошенников). Документы 1.2; 2.2; 10.1; 11.2, выдававшиеся в 1992—1999 гг., изготовлялись на специальной бумаге фабрики Гознака, и их подделка осуществлялась весьма примитивными способами (распечатка на цветном принтере или срезание верхнего края бланка со словами «Дубликат»), что, безусловно, легко определяется методом органолептического контроля.
Со всех предъявленных оригиналов документов снимите копии (это Ваше законное право!) и сообщите, между прочим, хозяевам, что Вы будете выполнять профессиональную экспертизу пакета документов по сделке в агентстве недвижимости, службе коммерческой безопасности при ассоциации риэлтеров или юридической фирме. Услышав эти термины, мошенники или недобросовестные хозяева найдут миллион причин, чтобы в дальнейшем с Вами не работать. Ну и слава Богу, туда им и дорога!
Проверка цепочки отчуждения объекта


Под термином «цепочка отчуждения» юридические отделы и службы безопасности риэлтерских фирм подразумевают установление личностей всех бывших собственников объекта, являющегося предметом сделки (в том числе и несовершеннолетних), их дальнейшего местожительства, отсутствия взаимных претензий и споров, которые теоретически могут привести к признанию совершенной сделки (нынешней или предшествующей) недействительной
Любой объект недвижимости (комната, квартира, дом, нежилое помещение) мог как участвовать, так и не участвовать в операциях на вторичном рынке. В последнем случае его первый собственник, который, например, приватизировал квартиру, построил дом или выкупил нежилое помещение у муниципальных властей, является и нынешним его владельцем, т.е. продавцом. Процедура проверки «первого и последнего» хозяина объекта, естественно, упрощается, и никакой «цепочки отчуждения» здесь не существует. Совершенно иная ситуация возникает, если по объекту недвижимости уже совершалось несколько отчуждений способами, указанными в пп. 3—9; 12 таблицы. В этом случае каждый из бывших собственников может в течение срока исковой давности (от 1 до 10 лет) обратиться в народный суд о признании совершенной когда-то им сделки недействительной, и, если иск будет удовлетворен, то все последующие сделки могут быть также аннулированы.
ВНИМАНИЕ! ЕСЛИ КВАРТИРА (КОМНАТА, ДОМ), КОТОРУЮ ВЫ ПЛАНИРУЕТЕ ПРИОБРЕСТИ, ПОКУПАЛАСЬ И ПРОДАВАЛАСЬ БОЛЕЕ 10 РАЗ, ТО ОТ СДЕЛКИ ЛУЧШЕ ОТКАЗАТЬСЯ!
Такие длинные цепочки отчуждения (кстати, рекорд по Москве — 211 раз за 9 лет) практически невозможно «пробить» до конца и установить судьбу всех бывших собственников.
Каким же образом проверяется «цепочка отчуждения» на практике? Во-первых, у собственника объекта недвижимости нужно попросить на экспертизу правоустанавливающие документы, найти на них шифр базы данных ЕГРП или кадастровый номер (как это делается, см. выше). Если «цепочка отчуждения» короткая (два звена, т.е. нынешний продавец купил объект у его первого владельца, что видно из текста правоустанавливающего документа, или получил жилплощадь в наследство), то задача несколько упрощается — проверять надо только личность «первичного владельца» (если таковой уже умер, что, естественно, бывает при наследовании, то необходимо выяснить причины смерти последнего, а также наличие других наследников).
В более сложных случаях, когда объект отчуждался более двух раз (в «цепочке» три звена и более), необходимо в первую очередь получить так называемую «расширенную выписку» из базы данных ЕГРП, в которой указаны все бывшие сделки с жилплощадью, начиная с ее строительства или приватизации, вид и описание правоустанавливающих документов на каждом из этапов, а также фамилии, новые адреса и паспортные данные всех участников предыдущих сделок, включая несовершеннолетних. Формально получить указанный документ имеют право: сотрудники правоохранительных органов; любой из бывших или нынешних собственников, а также иные должностные лица, участвующие в оформлении сделок (нотариусы, регистраторы, работники жилотделов и т.д.). На практике покупатель для получения выписки подходит непосредственно к продавцу (если последний отказывается это сделать, то нужно еще раз подумать, стоит ли вести сделку дальше, ведь честным людям нечего скрывать) или обращается за плату в любое из риэлтерских агентств, сотрудники которого имеют выход на должностных лиц, указанных выше. Адреса филиалов органов юстиции, (ГУ ФРС) выдающих подобные выписки, приведены в Приложении 6.
Когда «расширенная выписка» находится на руках у покупателя или эксперта (кто-то из них должен обязательно присутствовать при ее получении, чтобы недобросовестный продавец не принес искусно изготовленную подделку), начинается установление нынешних адресов всех бывших собственников, их дальнейшей судьбы и возможных претензий. Самостоятельно покупателю выполнить этот этап проверки весьма сложно, ведь приходится работать с базами данных ЦАСБ, МГТС, обзванивать или даже встречаться с бывшими владельцами, выяснять все тонкости ранее проведенных сделок. В этом случае более рационально обратиться в службу безопасности одного из агентств недвижимости или в ассоциацию риэлтеров, специалисты которых выполнят необходимую работу в среднем за 3—5 рабочих дней. Только имейте в виду, что если «цепочка отчуждения» будет очень длинная (более 10 звеньев), то стоимость заказа значительно возрастет (скорее всего эксперт из службы безопасности просто посоветует Вам не связываться с подобными вариантами или просто не возьмется за работу). Если стоимость услуг по проверке Вас не устроит (приблизительные тарифы на середину 2006 г. приведены в Приложении 3), то можно договориться следующим образом: эксперт собирает необходимую информацию по базам и координирует Ваши действия, а Вы самостоятельно осуществляете звонки и встречи с бывшими владельцами, что, естественно, обходится гораздо дешевле.
• >СКОЛЬКО РАЗ МОЖНО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ?


Возникновение прав собственности на недвижимость

Основания возникновения Правоустанавливающие документы
1. Приватизация квартиры (комнаты) в индивидуальную, долевую, общую совместную или общую долевую формы собственности 1.1. Договор передачи, зарегистрированный в органах юстиции
1.2. 'Свидетельство о собственности на жилище
2. Приватизация комнаты с выкупом освободившейся комнаты 2.1. Договор передачи комнаты, зарегистрированный в органах юстиции
2.2. ""Свидетельство о собственности на комнату
2.3. Договор купли-продажи освободившейся комнаты, зарегистрированный в органах юстиции
3. Покупка жилья на первичном и вторичном рынке (квартиры, комнаты, доли в них), в том числе с учетом субсидии, сертификата, по льготным ценам, на публичных торгах, с одновременным залогом, с рассрочкой платежа и другими особыми условиями 3.1. Соответствующий договор купли-продажи, зарегистрированный в органах юстиции
4. Дарение (того же) 4.1. Договор дарения, зарегистрированный в органах юстиции
5. Мена (того же, в том числе и на движимое имущество) 5.1. Договор мены, зарегистрированный в органах юстиции
6. Приобретение недвижимости по договору ренты (пожизненного проживания или содержания с иждивением) 6.1. Соответствующий договор ренты, зарегистрированный в органах юстиции
7. Приобретение недвижимости путем наследования (по закону или завещанию) 7.1. Свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в органах юстиции
8. Приобретение недвижимости супругами на общие средства во время брака 8.1. Свидетельство о праве на долю в общем имуществе супругов, зарегистрированное в органах юстиции
9. Перераспределение, определение или выдел долей 9.1. Договор определения, распределения, выдела долей, договор об установлении общей совместной собственности, зарегистрированный в органах юстиции
10. Строительство дома 10.1. ""Свидетельство о праве собственности на земельный участок
10.2. Справка о регистрации строения в БТИ по месту нахождения, зарегистрированная в органах юстиции
11. Выплата пая ЖСК 11.1. Справка о выплате пая, зарегистрированная в органах юстиции
11.2. "Свидетельство о собственности на жилище
12. Исполнение решения суда 12.1. Решение суда, вступившее в законную силу, зарегистрированное в органах юстиции, или мировое соглашение
13. Передача жилья (по инвестиционному контракту, безвозмездной субсидии, в порядке погашения долга, по взаимозачету, в связи с отселением, на основании ордера, обмена права собственности на право найма и др.) 13.1. Договор передачи, зарегистрированный в органах юстиции
Примечание: в настоящий момент во всех случаях уполномоченные органы юстиции (ПС ФРС) выдают также «Свидетельство о государственной регистрации права собственности» (в Москве — с января 2000 г.). Документы 1.2; 2.2; 10.1; 11.2 выдавались в 1992-1999 гг.
Беседа с соседями


После того как Вы посмотрели квартиру или дом, дождитесь] ухода хозяев и позвоните в двери соседей (зайдите на близлежащие j участки или в дома), Честно расскажите людям о цели своего визита — хочу купить квартиру (дом), поэтому интересуюсь, кто жил ] здесь раньше, не было ли у бывших собственников каких-либо: конфликтов и претензий друг к другу. Можно использовать для этих целей «сарафанное радио» — вездесущих старушек у подъездов, работников домоуправления (особенно техников-смотрителей), участковых инспекторов милиции. Эти способы сбора информации доступны каждому из нас. Если соседи не открывают дверь — не отчаивайтесь, все равно задавайте вопросы. Конечно, Вам сообщат много сплетен и порожняковых никчемных сведений, но обязательно попадутся крупицы информации, которую; никогда не соберет профессиональная служба безопасности. Можно также пойти и по более простому пути: связаться с соседями по телефону. По базе данных «адрес по телефону» (в Москве — МГТС) вы находите координаты квартир, расположенных! на одной лестничной площадке с проверяемой (например, Вы по- : купаете квартиру № 50; необходимо установить номера телефонов 48,49 и 51-й квартир, расположенных рядом). После этого звоните туда, представляетесь, честно говорите о цели звонка «Алло, это квартира Семеновых? Я ваш будущий сосед...» и получаете от граждан необходимую информацию (можно и послушать соседа, и задать ему ряд наводящих вопросов).
Проверка юридических запрещений


На сегодняшний день это самый сложный этап комплексной проверки физического лица и объекта недвижимости, в процессе которого выясняется, нет ли по квартире, комнате или дому каких-либо запрещений и возможных правопритязаний третьих лиц могущих в лучшем случае расстроить сделку, а в худшем — признать ее недействительной. В связи с несовершенством российского законодательства и отдельными противоречиями в Гражданском, Семейном и Жилищном кодексах РФ, а также в соответствующих профильных законах, приходится проверять наличие следственного, прокурорского и судебного ареста, неисполненных супружеских, наследственных, жилищных и кредитных обязательств, договоров аренды и ренты, возможную ограниченную дееспособность или полную недееспособность участников сделки, ущемление прав несовершеннолетних и еще ряд позиций. Вполне естественно, самостоятельно подобную работу покупатель или его доверенное лицо качественно выполнить не в силах — не всякая профессиональная служба безопасности за подобные действия берется

Подведение итогов


После сбора информации (по времени это занимает от 3 до 10 рабочих дней) эксперт сообщает покупателю собранные сведения и дает свои рекомендации — окончательное же решение принимает, естественно, сам будущий собственник. Обычно в практике работы служб безопасности риэлтерских агентств не принято выдавать заказчикам какие-либо письменные заключения по поводу проведенной проверки, а тем более брать на себя ответственность за последствия совершенной сделки — ведь сведения собираются оперативным путем, часто с привлечением «прикомандированных» сотрудников милиции и прокуратуры, а также чиновников из муниципальных и регистрационных органов. Для большей уверенности покупатель, если он решится на сделку, может оформить (естественно, за свой счет) страховой полис по риску «утрата прав собственности» (телефоны соответствующих страховых компаний приведены в Приложении). О ВНИМАНИЕ! ДО ОКОНЧАНИЯ ПРОВЕРКИ ОБЪЕКТА И ЕГО СОБСТВЕННИКА НЕ СЛЕДУЕТ ПЕРЕДАВАТЬ ПОСЛЕДНЕМУ КАКИЕ-ЛИБО ДЕНЬГИ (В ВИДЕ АВАНСА, ЗАДАТКА, ЗАЛОГА ИЛИ ИНОЙ ПРЕДОПЛАТЫ). Практика показывает, что выяснение покупателем (самостоятельно или при помощи профессионального эксперта) дополнительных сведений о личности продавца или обстоятельствах, которые могут расстроить сделку, не является основанием возврата внесенной предоплаты назад, так как формально предполагаемые негативные последствия еще не наступили (вспомните известную милицейскую байку: — «Меня угрожают убить. — Вот когда убьют, приходите»). Пример результатов проверки бывших собственников квартиры и их дальнейшей судьбы приведен в таблице.

Пример проверки бывших собственников квартиры


Участники сделки, их возраст Период владения Правоустанавливающие документы Собранные сведения Выводы эксперта
Иванов, 61 год 1 месяц 18.03-20.04.94 (как квартиросъемщик — с 1984 г.) 1.1 + 1.2 Оформление па Петрова по доверенности. По базе данных ЦАСБ числился пропавшим без вести. По данным соседей злоупотреблял спиртным Убит в 1994 г. с целью завладения квартиирой
Петров, 28 лет 3 недели 20.04-15.05.94 3.1 По базе данных ЗИЦ судимости за мошенничество и грабеж. Предлагал соседям в настойчивой форме продать и их недвижимость. В настоящий момент — в заключении Возможно, участник оргпреступной группировки
Сидоров, 23 года 5 месяцев 15.05-18.10.94 3.1 Выставлял квартиру на продажу летом—осенью 1994 г. по относительно низкой цене (информация соседей). С 18.10.94 на квартиру наложен прокурорский арест Подставной Петрова, на которого переоформлена (отмыта) криминальная квартира
Леонов, 36 лет 5 лет 10.94—09.99 12.1 впоследствии 7.1 Наследник пропавшего без вести Иванова. Подал заявление в прокуратуру о выяснении обстоятельств исчезновения последнего. Признал Договора Иванов—Петров и Петров—Сидоров недействительными. В 1999 г. Иванова объявили умершим, и Леонов вступил в наследство Конфликтная ситуация с бывшими владельцами, признание сделок недействительными, наследование за пропавшим без вести
Кузнецов, 32 года 1 неделя 15.09-22.09.99 3.1 В договоре 3.1 указана цена БТИ Подставной Леонова, используемый, чтобы скрыть от настоящего покупателя предысторию сделки
Ковалев, 39 лет 2 недели 22.09.99 - н.в. 3.1 Двоюродный брат Леонова, сделку оформлял Леонов по доверенности Тоже
Дамоклов меч «признании»


Одна из самых больших и серьезных неприятностей, которая может подстерегать приобретателя (покупателя) объекта недвижимости, — искусственное признание бывшим собственником уже совершенной сделки недействительной (на жаргоне риэлтеров это называется «признанка»). Подобным расторжением договоров «промышляют» не только профессиональные мошенники, но и особо ушлые продавцы, среди которых, как показывает практика, особенно много пожилых людей, а также «пээмжистов» — граждан, выехавших на постоянное место жительства за границу. В случае удавшегося судебного признания сделки недействительной продавец получает свою квартиру или дом назад (в «натуральном» выражении), а покупатель довольствуется денежной суммой, указанной в договоре (чаще всего это необлагаемая налогом — сумма в 1 млн. рублей, которая в 5—20 раз меньше суммы, ранее им уплаченной). На подобной разнице как раз и греют руки фармазоны, которые вступают в преступный сговор с бывшими владельцами недвижимости, «организуют» признанку через коррумпированных работников судов, «отмывают» полученный вторично объект и вновь продают его очередному доверчивому «лоху» (рекорд, зарегистрированный по Москве: одна квартира проходила через процедуру «признанки» четыре раза за три года, причем обманутые покупатели все разные). Другая разновидность этой схемы: потенциальный продавец заранее планирует признать в дальнейшем совершаемую сделку недействительной, при этом «лоху»-покупателю предлагаются заведомо невыгодные для него условия оформления (в них уже заложены «подводные камни», которые впоследствии, после рас чета, легко позволяют организовать «признанку»).
Среди коррумпированных работников судов и прокуратуры нечистых на руку адвокатов встречаются также и такие приемы работы: через доверенных лиц юристы отыскивают асоциальны^ элементов, которые в 90-е годы «гтродали» свое жилье за бесценок и от имени таких опустившихся бомжей организуется «признанка» против тех, кто в свое время этих несчастных людей обманул Получается своего рода «экспроприация экспроприаторов»: правда, асоциальным элементам от этого не легче — формально полученная ими жилплощадь продается еще раз...
Как избежать в дальнейшем, после совершения сделки, организации против покупателя «признанки»? Для этого необходимс проводить оформление сделки и передачу денег таким образом! чтобы у продавцов и аферистов, возможно, с ними связанных] в принципе не было материального интереса и юридических возможностей организовать такое «мероприятие».
Давайте более подробно рассмотрим основные положения ныне действующего законодательства РФ, регламентирующег условия совершения сделок и их признания недействительными.
Из понятия сделки, изложенного в ст. 153 ГК РФ, следует, что при ее совершении следует различать две взаимосвязанные составляющие — субъективную (волю) и объективную (волеизъявление). Именно их единство и равнозначность позволяют считать сделку действительной. При этом всегда предполагается, что конкретное содержание волеизъявления субъекта соответствует его подлинной воле, и только если будет доказано обратное, можно поставить вопрос о недействительности сделки.
Статья 166 ГК РФ делит недействительные сделки на две группы: ничтожные (первая категория недействительности, в контексте правоотношений в сфере недвижимого имущества это статьи 22, 144, 165, 168-172, 188 ГК РФ) и оспоримые (вторая категория, статьи 173, 175-179, 183 ГК РФ). Ничтожной признается сделка, недействительная с самого начала в силу своей противозаконной природы (сама по себе), независимо от решения суда, и гражданский иск подается о применении последствий ее ничтожности. Оспоримой же является сделка, признанная недействительной соответствующим судебным решением, и исковое заявление подается именно с целью ее оспаривания. Кроме этого суд может объявить ничтожной сделку по требованию любого физического и юридического лица, государственного или муниципального органа, а также по собственной инициативе, а в отношении оспоримых сделок право подачи искового заявления принадлежит только строго оговариваемым в законе категориям должностных и заинтересованных лиц. Также существенно различаются и сроки исковой давности по ничтожным и оспоримым сделкам: согласно ст. 181 ГК РФ иск о применении последствий ничтожности сделки может быть предъявлен в течение трех лет (до 26.07.2005 г. он составлял десять лет) со дня начала ее исполнения, оспоримой же — в течение одного года с момента обнаружения ущемления прав истца, являющихся основанием для оспаривания сделки. При этом не следует забывать, что согласно ч. 2 съ 199 ГК РФ требование ответчика по применению срока исковой давности учитывается судом только до вынесения соответствующего решения (естественно, такое ходатайство обязательно должно быть оформлено и подано). Давайте более подробно разберем специальные основания признания сделок (в том числе и с недвижимостью) недействительными, изложенные в пункте 2 главы 9 подраздела 4 Гражданского кодекса РФ (части первой), одновременно при этом мы будем рассматривать и реальные приемы «признанки», взятые из практика работы юридических отделов агентств недвижимости и адвокатских контор.
Несоблюдение нотариальной формы сделки и требования о ее госрегистрации


Как известно, до февраля 1998 г. все сделки по отчуждению недвижимого имущества подлежали обязательному нотариальном; удостоверению и государственной регистрации, которая в разньп субъектах Федерации осуществлялась по-разному. Однако с вступлением в силу с 31.01.1998 г. Закона № 122-ФЗ обязательное нотариальное оформление подобных сделок было отменено (фактически это произошло в разных регионах с апреля 1998 по январь 2000 г), за исключением случаев, прямо указанных в Законе (см. таблицу )
Единственным доказательством собственности правообладателя на недвижимое имущество стала государственная регистрация права и сделки, которую в соответствии с Законом 122-ФЗ осуществляют так называемые учреждения юстиции — В столице и области это соответствующие Главные управления Федерального регистрационной службы РФ (их телефоны приведены в Приложении).
Согласно статье 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки или требования закона о ее госрегистрации влечет ее ничтожность. Однако в частях 2 и 3 указанной статьи законодательство предусмотрело возможность избежать недействительности незарегистрированных сделок: если одна из сторон, полностью или частично исполнила сделку, а другая, получив исполнение, уклоняется от государственной регистрации, то подобная сделка может быть зарегистрирована принудительно по решению суда. Этой лазейкой в законодательстве активно пользуются правонарушители (профессиональные аферисты и отдельные граждане), предлагающие продавцам вместо договора купли-продажи (возмездного) заключить договор дарения (безвозмездный). Мотивируется это различными «отмазками» типа взаимоотношений с налоговой инспекцией, конфликтным положением на работе или в семье и т.п. На самом деле злой умысел состоит в том, чтобы заключить договор дарения в надлежащей форме (простой письменной или в большинстве случаев нотариальной) и отказаться выплачивать «дарителю» (на самом деле — продавцу) какое-либо исполнение (деньги или другую жилплощадь при мене). Естественно, обманутый «даритель» (продавец) отказывается в этом случае от государственной регистрации сделки, а одариваемый (аферист-покупатель) добивается судебного решения о ее принудительной регистрации в соответствии со ст. 165 ч. 3 ГК РФ. Похожую аферу можно провернуть, используя тот факт, что в договоре купли-продажи обычно указывается сумма, меньшая, чем реально передаваемая: после подписания такого договора у нотариуса (или в простой письменной форме) мошенник-покупатель предлагает продавцу (или помещает в депозит нотариуса) «балансовую» стоимость (опять мотивируя это «данными для бухгалтерии или налоговой инспекции»). При этом «боковик» (т.е. разница между реальной и балансовой ценой) не отдается, а сделка купли-продажи (формально полностью покупателем исполненная) принудительно регистрируется.
О ВНИМАНИЕ! ЕСЛИ ПОКУПАТЕЛЬ ПРЕДЛАГАЕТ ОФОРМИТЬ ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ВМЕСТО КУПЛИ-ПРОДАЖИ ИЛИ ПРОСИТ ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ПОЛУЧЕНИЯ «БАЛАНСОВОЙ» СУММЫ ПО ДОГОВОРУ ДО ПРОВЕДЕНИЯ ОКОНЧАТЕЛЬНЫХ РАСЧЕТОВ, ТО ВОЗМОЖНО МОШЕННИЧЕСТВО!
В этих случаях продавцу необходимо либо потребовать полного расчета до подписания договора дарения (что, конечно, малоприемлемо для покупателя), либо от этой схемы категорически отказаться.
читать дальше    в начало

Информация с сайта http://estateru.com/

2007-12-06 19:03:16

<<Назад>>

Читайте в этой рубрике :


тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2018 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!