Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи
     

ЗАЩИТА ОТ КРИМИНАЛА И НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ ПАРТНЕРОВ

В случае подачи покупателем искового заявления о принудительной регистрации договора у обманутого продавца есть возможность выдвинуть встречный иск о признании дарения ничтожным на основании ст. 170 ГК РФ (притворная сделка, об этом смотри ниже), а также отказаться от исполнения договора дарения или его отменить (согласно ст. 577, 578 ГК РФ).
Несоответствие сделки закону


Предполагается (презумпируется), что любая действительная сделка должна соответствовать требованиям закона и иных нормативных актов, действующих на момент совершения последней, а также не нарушать своими последствиями существующий в государстве порядок управления (правопорядок). Поэтому статьи 168 и 169 ГК РФ признают сделки, не соответствующие закону и правопорядку, ничтожными. Под термином «законы» в ст. 168 ГК РФ подразумеваются нормативные акты, принятые согласно Конституции РФ высшими законодательными органами СССР и РФ, под «правовыми актами» имеются в виду нормы, утвержденные органами управления и одобренные законодателем (указы Президента, постановления Правительства, решения судов высшей инстанции и т.п.). Нормативные же акты субъектов Федерации (указы и постановления губернаторов, мэров, глав администраций и т.д.) можно рассматривать в контексте ст. 168 ГК РФ только лишь в той их части, которая конкретизирует общие положения законов, или правовых актов применительно к местным условиям, а не изменяют или дополняют их. Например, Распоряжением мэра Москвы № 252-РМ* было введено понятие «группа риска», в которую, наряду с несовершеннолетними, ограниченно дееспособными и полностью недееспособными гражданами вошли также одиноко проживающие пенсионеры и инвалиды 1-й и 2-й групп. Жилищные права двух последних категорий этим распоряжением были ущемлены (одиноким пенсионерам и инвалидам необходимо наряду с несовершеннолетними и недееспособными также получать разрешения органов опеки и попечительства для отчуждения своей жилплощади), что, безусловно, противоречит федеральному законодательству. В дальнейшем, с апреля 2000 г., указанный нормативный акт был отменен. Однако не все недействительные сделки, подпадающие под состав ст. 168—169 ГК РФ, совершаются виновно с прямым (желание соответствующих последствий) или косвенным (допущение возможностей таких последствий) умыслом. Своего рода «неумышленными правонарушениями» можно считать такие часто встречающиеся на практике вещи, как неправильное указание паспортных данных участников сделки; неточности в адресе, особенно там, где есть корпуса или строения (например, «улица Макаренко, дом 2/21, строение 1А, квартира 6»); подчистки, поправки или исправления в тексте договоров, не заверенные нотариусом или госрегистратором, а также неумышленные ошибки лиц, которые помогали гражданам составлять текст договора в простой письменной форме (юриста, брокера, помощника нотариуса). Если указанные обстоятельства будут трактоваться судом как имеющие существенное значение (особенно в последнем случае), то сделка будет объявлена ничтожной.
Особо в этом случае следует отметить сделки, удостоверенные нотариусом, не имевшим соответствующих полномочий (такое часто встречалось в 1992—1996 гг., когда частный нотариус (или исполняющий обязанности) удостоверял сделки, получив соответствующую лицензию, но не имея приказ Управления юстиции соответствующего субъекта Федерации о зачислении на должность: теоретически все из них являются согласно сути ст. 168 ГК РФ (или аналогичной ст. 48 ГК РСФСР 1964 года) ничтожными. Однако та же ст. 168 ГК РФ допускает признание таких сделок оспоримыми или даже применение «иных последствий нарушения», например, в соответствии с главой III Основ законодательства РФ о нотариате.
Под юрисдикцию ст. 169 ГК РФ, в отличие от изложенного выше, подпадают сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности. В этом случае должен прослеживаться злой умысел одной из сторон (участников) сделки — так называемые «гражданское правонарушение» или даже уголовно наказуемое деяние. Чаще всего под «признанку» по ст. 169 ГК Р< подпадает подделка правоустанавливающих документов по сделке, а также доверенностей, выписок из книги и разрешений органов опеки и попечительства. Также ски относятся сделки совершенные по дубликатам правоустанавлива* ющих документов (точнее говоря, по «утерянным» оригиналам) на практике встречались случаи, когда аферистам удавалось «аннулировать» законно выданные дубликаты и зарегистрироват сделку по вновь восстановленным оригиналам. Также ничтожными признаются сделки, выполненные по схемам «лженотариус» и «лжерегистрация». Однако если такая афера направлена против продавца (сделка проходит) подлинную регистрацию, а деньги продавца в банке снимаются по подложным документам), то доказать состав ст. 159 ч. 4 УК РФ. (мошенничество) и применить последствия ничтожности пост. 169 ГК РФ практически очень трудно. Еще один распространенный повод признания сделки недействительной —использование подложных документов, удостоверяющих личность (ст. 327 УК РФ).
Для сделок, подпадающих под юрисдикцию ст. 169 ГК РФ, установлены жесткие санкции по реституции (возврату полученного по сделке). В зависимости от злого умысла одной или обеих сторон возможны весьма редкие при операциях с недвижимостью последствия в виде односторонней реституции или отсутствия последней (т.е. все полученное сторонами по сделке обращается в доход государства). Подробнее об этом — в конце настоящей главы.
оформление недвижимости на подставного


Подобные операции получили очень широкое распространение при приобретении дорогих объектов (элитных квартир, коттеджей) лицами, которые в силу сложившихся обстоятельств (государственная служба, отсутствие высоких легальных доходов, криминальный бизнес) не могут оформить их в собственность «на себя». Сюда же относятся случаи возможного неисполнения семейных обязательств, а также боязнь конфискации имущества, нажитого преступным путем. Только лишь в последнем случае есть реальная возможность признать соответствующую схему мнимой, и то по совокупности с результатом привлечения подлинного владельца недвижимости к уголовной ответственности.
переоформление объекта на подставного


Отличается от предыдущего случая тем, что подлинный владелец сначала зарегистрировал свое право собственности, но затем, чаще всего при наступлении (или боязни наступления) всевозможных чрезвычайных обстоятельств, переоформил объект на третье лицо. На практике подобные случаи легко выявляются и доказываются, особенно если перевод прав собственности на подставного был выполнен «по факту» (например, после возбуждения против владельца уголовного дела или причинения последним крупного имущественного вреда третьему лицу). Чаще всего признание сделки ничтожной совершается по иску прокурора.

фиктивный родственный обмен


Указанная сделка была широко распространена до 1998-1999 гг., когда приватизация комнат в коммунальных квартирах по отдельности, а также жилплощади в ветхом жилом фонде фактически не проводилась. В случае, если в неприватизированном жилье был прописан пожилой человек, то более молодые родственники последнего делали с ним фиктивный обмен (для ветхого жилого фонда — по принципу «голова на голову»), т.е. осуществляли перепрописку, а пожилой член семьи фактически оставался проживать на старом месте. При этом после смерти старика соседи по коммуналке (а в случае сноса ветхого жилья — и жилотделы) подавали (и имеют право подать в дальнейшем, пока не прошел срок давности) исковое заявление в суд по поводу признания обмена мнимым, так как фактически переезда на новое местожительство не было.
фиктивная продажа неприватизированной комнаты


При совершении этой сделки имеют место быть признаки и мнимости, и притворности. Однако признать такую продажу недействительной удается только в том случае, если подставная приватизированная комната уже много раз (рекорд по Москве — 211) переоформлялась на новых владельцев обычно на очень короткий промежуток времени (несколько дней). Если же подобная сделка производится путем выписки продавца «в воздух...», то она подпадает также и под действие ст. 169 ГК (об этом см. выше). Однако с введением в действие с 01.03.2005 г. нового жилищного кодекса (ЖК РФ) использование указанной схемы невозможно, т.к. в соответствии со ст. 72—75 ЖК РФ допускается только обмен муниципальных жилых помещений
дарение вместо купли-продажи или наоборот


Безвозмездные сделки вместо возмездных (в нашем случае дарение вместо купли-продажи) чаще всего применяются для обхождения права преимущественной покупки (см. табл.) и нарушения режима общей совместной собственности супругов (см. табл.).
В отдельных случаях встречается и обратное явление — с целью уклонения от уплаты налога на дарение (см. табл.) стороны оформляют вместо дарственной притворный договор купли-продажи по балансовой стоимости БТИ.

Сделки с комнатами, на которые требуется согласие соседей или возникают их преимущественные права

Требуется согласие соседей Не требуется согласие соседей
Частная комната Продажа
Мена Дарение
Продажа путем дарения
Определение или выдел долей
Сдача в аренду или найм
Муниципальная комната Приватизация всей квартиры
Сдача в поднайм Муниципальный обмен
Приватизация комнаты
Вселение временных жильцов


Условия возникновения совместной собственности супругов на недвижимое имущество

Совместная собственность возникает (требуется согласив второго супруга на сделку) Нет совместной собственности (согласие второго супруга не требуется)
1. Купля-продажа недвижимости во время брака
2. Приватизация недвижимого имущества на обоих супругов в общую совместную собственность
3. Получение недвижимости обойми супругами в дар или в порядке наследования (по завещанию)
4. Иные случаи, прямо оговоренные в брачном контракте
5. Приобретение недвижимости по договору мены, если обмененная квартира (из которой супруги выехали) была приобретена на основаниях, указанных выше 1. Недвижимость приобретена (любым способом) одним из супругов до вступления в брак
2. Приватизация квартиры одним из супругов уже состоящим в браке, вне зависимости от того, отказался ли другой супруг от своих прав приватизации или он (она) проживает по иному адресу
3. Получение недвижимости одним из супругов в дар и по наследству
4. Приобретение в результате мены, если недвижимость, из которой выезжают супруги, была приобретена на основаниях, указанных выше


Ставки налога с имущества, переходящего в порядке дарения (в период 1993—2005 гг.)

Стоимость имущества, МРОТ дети и родители, в том числе усыновленные и усыновители прочие физические лица
80-850 3% 10%
851-1700 23,1 МРОТ+ 7% 77 МРОТ+ 20%
1701-2550 82,6 МРОТ+11% 247 МРОТ + 30%
свыше 2550 176,1 МРОТ+15% 502 МРОТ + 40%
Примечания:
1. МРОТ — размер минимальной месячной оплаты труда (периодически изменяется, в 2006 г. составляет 100 руб.).
2. Проценты указаны от стоимости имущества, превышающей по каждой категории минимальную стоимость (например: 23,1 МРОТ + 7% от стоимости имущества свыше 850 МРОТ).
3. Указанные ставки действуют до 31.12.2005 г. В соответствии с Законом №72-ФЗ от 01.07.2005 г. с 01.01.2006 г. налог на дарение для детей и родителей отменяется, для прочих физических лиц устанавливается ставка 13%.
неправильное оформление при передаче реальной суммы денег


На рынке недвижимости «принято» при совершении сделок купли-продажи указывать в договоре меньшую цену, чем та, о которой стороны фактически договорились. Хотя с января 2001 г., когда вступила в действие часть 2 Налогового кодекса РФ, подобное занижение стоимости уже не столь актуально (согласно ст. 220 НК РФ продавец платит подоходный налог с суммы более 1 млн. руб., и то при условии, что владел объектом менее 3 лет), стороны «по старинке» все равно указывают в договоре цену до 1 млн руб., а «боковик» (разницу между указанной и реальной стоимостью) проводят в виде неверно составленного дополнительного договора (например, участия в товариществе, инвестирования; займа с особыми условиями) или даже расписки. Естественно, подобные договора и документы признаются судом притворными (расписки исключаются из числа доказательств), что приводит, в случае признания недействительным основного договора купли-продажи, к неполной двусторонней реституции (продавцу возвращается квартира или дом в натуральном выражении, покупателю же — только «балансовая» сумма, в 5-20 раз меньше той, что он фактически передал).

невозврат кредита под залог недвижимости


В реально существующей практике кредитования под залог недвижимости участники сделки (с одной стороны, это банки или ростовщики, с другой — получатели кредитных или заемных средств) практически никогда не придерживаются «законны схем» оформления своих взаимоотношений в соответствии с гла вой 23 ГК РФ — банк или ростовщик требуют оформить предме залога (чаще всего — квартиру) им в собственность и аннуш ровать регистрацию всех проживающих там граждан (вышсаться), и после этого заемщик получает оговореннь средства по кредитному договору или дощщэу займа. Если дои кументы при этом составляются не совсем правильно (чаще всего начинающие ростовщики попадаютсяна том, что притворный договор купли-продажи и подлинный договор займ оформляются на одно лицо), то недобросовестный заемщик может вообще ничего не платить — суд признает договор купли продажи притворным и обяжет последнего возвращать долг «исполнительному листу», т.е. в размере 25% ежемесячного дoxoд заемщика.
На практике работы на рынке нежилых помещений встречается и другой случай — заемщик «закладывает» принадлежащее ему,, недвижимое имущество, оцененное по стоимости выше рыночной, получает с кредитора денежные.средства и отказывается Bh дальнейшем их возвращать. В этом случае исковое заявление о притворности сделки вынужден подавать обманутый кредитор, ведь реальная стоимость залога оказалась меньшей, чем было передано денежных средств.
лица, не достигшие 14 лет (малолетние, ст. 28, 172 ГК РФ)


Признание недействительными сделок, при совершении которых были ущемлены законные права малолетних и несовершеннолетних — весьма распространенное в судебной практике явление, ведь гражданское законодательство устанавливает специальные правида для реализации прав ребенка на жилье. В соответствии со ст. 3 Закона РФ «О приватизации...» малолетний и несовершеннолетний гражданин не может быть лишен права участия в приватизации жилплощади, где он является пользователем (зарегистрирован). Кроме того, с указанной выше даты для совершения всех сделок и административных действий (например, обмена) с жилыми помещениями, где проживают лица, не достигшие 18 лет, требуется разрешение органов опеки и попечительства, (в Москве — соответствующие отделы управ муниципальных районов, см. Приложение). С 01.01.2005 г., в связи с внесением изменений и дополнений в ст. 292 ч. 4 ГК РФ, это требование распространяется только на сделки, где ребенок является собственником.
В соответствии со ст. 60, 137, 147, 153 Семейного кодекса РФ (а также аналогичных статей КоБС РСФСР) родители, усыновители, опекуны (попечители для несовершеннолетних) не вправе совершать от имени детей любые сделки по отчуждению принадлежащего последним недвижимого имущества, влекущие отказ ребенка от принадлежащих ему прав или уменьшению самого имущества. Такие явления имели массовый характер в 1992—1994 гг., когда асоциальные элементы, являющиеся родителями, усыновителями или опекунами, лишали (полностью или частично) своих детей прав на жилье, делая фактически их бомжами. Именно сделки, совершенные в этот период (до 11.08.94), должны очень тщательно проверяться при проведении экспертизы, хотя по большинству из них уже закончился срок исковой давности. В настоящий момент чаще всего нарушаются жилищные права двух категорий малолетних: выехавших вместе с родителями на постоянное место жительства (ПМЖ) за границу и вновь родившихся на данной жилплощади. В первом случае при отчуждении недвижимости, принадлежащей семье «отьезжантов», надо настойчиво требовать, чтобы их последним постоянным местом (прописки) на территории РФ было другое жилье, и все разрешения органов опеки и ОВИРа были оформлены правильно. В случае вновь родившихся (или усыновленных) детей их родителям в установленном порядке необходимо получить свидетельство о рождении и прописать ребенка и только после этого совершать сделку (на практике часто бывают случаи, когда родители специально какое-то время не регистрируют младенца, чтобы избежать лишних «формальностей» по отчуждению своей жилплощади — «расплачиваться» же за все это приходится в дальнейшем наивному покупателю).
ВНИМАНИЕ! УЩЕМЛЕНИЕ ПРАВ ДЕТЕЙ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ЯВЛЯЕТСЯ САМЫМ РАСПРОСТРАНЕННЫМ ОСНОВАНИЕМ ПРИЗНАНИЯ ИХ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ!
Поэтому при просмотре каждого варианта и проведения экспертизы пакета документов необходимо достоверно выяснить, проживали ли по данному адресу в течение последних 10 лет дети (вне зависимости от того, что на момент совершения сделки они достигли 18 лет и стали дееспособными), куда они были выписаны в дальнейшем, не были ли нарушены их жилищные права, особенно до 11.08.94 г. Покупателю самостоятельно выполнить весь комплекс необходимых проверок крайне сложно, поэтому рекомендуем, обращаться за квалифицированной юридической помощью (в Москве это можно сделать, например, по телефонам 518-05-01, 506-20-90).
лица в возрасте 14—18 лет (несовершеннолетние), ст. 175 ГКРФ


Признание недействительными сделок, при которых были ущемлены законные права лиц в возрасте от 14 до 18 лет (по ст. 54 ГК РСФСР 1964 г. — от 15 до 18 лет), имеет несколько существенных особенностей по сравнению с изложенным выше. Во-первых, такие сделки относятся уже к числу оспоримых, и право их оспаривания имеют законные представители несовершеннолетнего, органы опеки и попечительства, а также прокуратура и суд (по ходу разбирательства); во-вторых, сделка, совершенная к выгоде несовершеннолетнего, считается действительной после ее письменного одобрения со стороны законных представителей последнего; в-третьих, граждане в возрасте от 16 до 18 лет, объявленные согласно ст. 27 ГК РФ эмансипированными (вступившие в брак, работающие по найму или ведущие предпринимательскую деятельность), считаются полностью дееспособными и могут совершать сделки самостоятельно
ограниченно дееспособные граждане (ст. 30, 176 ГК РФ)


Ограниченно дееспособными по решению суда признаются граждане, злоупотребляющие спиртными напитками, наркотическими или токсическими веществами и стоящие по этому поводу на учете в наркологическом диспансере (занесенные в базу данных главного нарколога города или области). Сделки с недвижимостью, совершенные указанными категориями граждан или ущемляющие их права на жилье, могут быть оспорены членами семьи ограниченно дееспособного, органами опеки и попечительства, профсоюзной организацией по месту работы, наркологическим лечебным учреждением, а также прокуратурой. При этом лицо, хоть и злоупотребляющее спиртным или наркотиками, но не признанное судом ограниченно дееспособным, не может являться субъектом сделки, припо ст. 176 ГК РФ: такие случаи (а на практике их очень много) попадают под юрисдикцию ст. 177 ГК РФ. знаваемой недействительной
совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГКРФ)


Указанное основание признания сделки недействительной очень часто встречается в практике народных судов — ведь «подвести» под действие ст. 177 ч. 1 ГК РФ можно практически любого гражданина, что успешно делают мошенники, вступившие в преступный сговор с потенциальными продавцами недвижимости. Наиболее распространенными схемами афер являются в этом случае так называемые «травма головы» и «третья степень опьянения», позволяющие, при грамотной фальсификации доказательств и подкупе экспертов, оспорить практически любую сделку. Естественно, что перед организацией подобных схем «пострадавшие» продавцы недвижимости никогда не будут подписывать какие-либо договора, соглашения или декларации с риэлтерским агентством или покупателем, а в день оформления сделки у нотариуса или сдачи документов на регистрацию найдут благовидный предлог, чтобы уйти или уехать (даже причитающуюся им денежную сумму часто получает по доверенности представитель). Совокупность этих двух признаков (отсутствие документов, выражающих волю продавца, и «срочные дела») почти наверняка свидетельствуют о дальнейшей организации против покупателя «признанки» на основании ст. 177 ч. 1 ГК РФ. Теоретически под состав рассматриваемой статьи можно подвести также совершение сделки лицом, находящимся в состоянии нервного потрясения (например, после насильственных действий или смерти близкого человека), а также в болезненном состоянии (практически любое психическое или соматическое заболевание). Однако доказать подобные факты (или фальсифицировать экспертизу) на практике значительно сложнее, чем в первых двух случаях (травма или опьянение).
ВНИМАНИЕ! В ДЕНЬ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ У НОТАРИУСА ИЛИ СДАЧИ ДОКУМЕНТОВ НА РЕГИСТРАЦИЮ ПРОДАВЦЫ ДОЛЖНЫ ПРИСУТСТВОВАТЬ ЛИЧНО ДО ОКОНЧАНИЯ ВСЕЙ ПРОЦЕДУРЫ!
Покупатель должен объяснить последним, что оформление сделки — очень ответственный момент для сторон, поэтому все другие дела, может, даже и чрезвычайные, должны быть отложены на следующий день. Если в момент начала оформления у Вас есть сомнения в трезвости или адекватности поведения одного из продавцов, то не стесняйтесь предложить ему съездить в наркодиспансер и пройти освидетельствование (или предупредите о своих сомнениях нотариуса и госрегистратора). В этом случае вероятность оспорить сделку по ст. 177 ГК РФ значительно меньше.
Несоответствие волеизъявления подлинной воле

• >ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ
В рассматриваемом случае истец (продавец или его доверенное лицо) доказывает в судебном заседании, что совершил сделку под влиянием заблуждения, насилия, угроз, обмана или стал жертвой злонамеренного соглашения представителей сторон против него, или совершил сделку под влиянием тяжелых обстоятельств. Все эти основания оспоримости попадают под юрисдикцию ст. 178, 179 ГК РФ, и давайте рассмотрим их подробнее.
• >совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ)
• > действия под влиянием обмана, насилия, угроз (ст. 179 ГК РФ)
• >злонамеренное соглашение участников сделки
• >кабальная сделка
совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ)


Указанное основание оспоримости сделок с недвижимостью очень часто используется в судебной практике (см. табл. 4.5). Чаще всего подобные иски подаются по поводу признания недействительным договора передачи квартир в собственность (приватизации), а также сделки, совершенной пожилыми людьми, в том числе и «пожизненки», т.е. ренты или пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, на этом основании часто расторгаются обмены, особенно мео дугородние.
Вопрос о существенности или несущественности заблуждения. указанных случаях решается обычно в пользу истца (при признаний недействительной приватизации — практически всегда). Един ственное исключение— заблуждение в мотивах сделки (например квартира покупалась с целью ее перепродажи, а рыночные цены н, нее упали, как это случилось в 1998 г.) Согласно ст. 178 ГК РФ праве оспаривания такой сделки принадлежит исключительно стороне действовавшей под влиянием заблуждения, и бремя доказывание «существенности» последнего лежит также на ней (что, к сожалению, очень легко сделать на практике, поэтому по искам, поданным, на основании ст. 178 ГК РФ, очень высок процент выигранных дел).
действия под влиянием обмана, насилия, угроз (ст. 179 ГК РФ)


В рассматриваемых случаях недействительность сделки заключается в существенном расхождении действительной воли и волеизъявления, т.е. фактических действий участника. Но при этом факт обмана (сознательного введения в заблуждение), насилия или угроз (противоправных физических или психологических воздействий) на практике очень трудно доказуем, особенно если на самом деле ничего подобного не было. В подавляющем большинстве случаев указанные выше действия, если они имели место, влекут за собой уголовную ответственность по ст. 159, 112, 115, 117, 119, 163, 167 УК РФ, и исковые заявления по ст. 179 ГК РФ принимаются судами только после того, как уголовное преследование противоположной стороны завершено (либо в возбуждении дела отказано, либо виновный участник сделки осужден).
злонамеренное соглашение участников сделки


Этот случай «признанки» встречается, когда лицо, желающее совершить сделку, приглашает представителя (обычно сотрудника риэлтерской фирмы или действующего по доверенности) для защиты своих интересов, а он достигает злонамеренного соглашения с оппонентами (участниками сделки с противоположной стороны) с целью уменьшить материальную выгоду доверителя или его обмануть (например, представитель покупателя договаривается за деньги с сотрудником агентства, что не сообщит покупателю о недостатках, обнаруженных при осмотре квартиры). Доказать факт злонамеренного соглашения на практике очень трудно, поэтому указанное основание оспоримости сделки применяется редко.
кабальная сделка


Кабальной согласно ст. 179 ГК РФ признается сделка, совершенная либо на крайне невыгодных условиях (на практике был случай, когда злоупотребляющий спиртным гражданин продал свою комнату в коммуналке за ящик водки), либо из-за стечения тяжелых обстоятельств (семья продает квартиру за полцены, чтобы получить деньги на операцию тяжелобольного ребенка за границей), либо вынужденно, помимо собственной воли (скупка за бесценок недвижимости, принадлежащей беженцам или переселенцам). В судебной практике по оспоримости кабальных сделок действует негласное правило: если исполнение, полученное потерпевшей стороной в денежном эквиваленте, в три и более раз меньше реального (например, рыночной стоимости квартиры или дома), то сделка признается недействительной. Этот же принцип «трехкратности» действует, например, при заключении договоров отчуждения недвижимости: если в его тексте будет формулировка, что продавец в случае расторжения сделки обязуется возместить ущерб более чем в трехкратном размере (например, стоимость квартиры по справке БТИ, указанная в договоре, — эквивалент 10 тыс. $, реально продается она за 30 тыс. $, а в тексте стороны указали, что в случае признания сделки недействительной продавец выплачивает 60 тыс. $, то такое положение договора, безусловно, будет признано кабальнымСовершение сделки неуполномоченным лицом

• >ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ
Могут быть признаны недействительными сделки, выходящие за пределы правоспособности юридического лица (ст. 173 ГК РФ), при ограничении полномочий физического или юридического лица (ст. 174 ГК РФ) или заключенные вообще неуполномоченным представителем (ст. 183 ГК РФ). Давайте рассмотрим указанные случаи отдельно для физических и юридических лиц.
• >неуполномоченные физические лица
• >неуполномоченные юридические лица
• >нарушение порядка одобрения крупной сделки
неуполномоченные физические лица


Необходимым условием любого представительства является наличие законным образом оформленных полномочий, при отсутствии таковых (полностью или частично) совершенная представителем от имени доверителя сделка признается ничтожной согласно ст. 168 ГК РФ.
Однако рассматриваемая ст. 183 ГК РФ допускает исключения из общего правила: если представитель действовал без полномочий или с превышением полномочий, то представляемый (доверитель) вправе одобрить заключенную задним числом сделку, и тогда она будет считаться действительной.
В основном к рассматриваемому случаю «признанки» относится заключение сделок по доверенностям, не имеющим юридическую силу или ее утратившим. Поле деятельности аферистов здесь весьма широко, лжедоверенности встречаются очень часто, поэтому давайте поговорим о них поподробнее.
Какие доверенности Вам, уважаемый читатель, могут предъявить участники сделки? Их 5 основных видов:
1) общая (в ней дословно сказано, что Иванов доверяет Петрову от его имени совершение любых сделок, не запрещенных законом);
2) специальная (Иванов доверяет Петрову совершение ряда действий с конкретной квартирой, принадлежащей Иванову: сбор справок, подписание договора у нотариуса, государственную регистрацию, получение денег);
5) разовая (Иванов доверяет Петрову только одно действие — например, получение справки БТИ на квартиру, где Иванов прописан);
4) в порядке передоверия (Иванов разрешает Петрову передоверить полученные по первым трем видам доверенностей права Сидорову, т.е. любому физическому или юридическому лицу по усмотрению Петрова);
5) хозяйственная по форме М-2 (всегда используется при продаже недвижимости, собственником которой является юридическое лицо (государственное или муниципальное предприятие, акционерное общество, частная фирма)).
В большинстве случаев физические лица совершают сделки по специальным доверенностям, юридические — по М-2 (о хозяйственных доверенностях см. ниже).
Эпоха чисто фальшивых доверенностей, слава Богу, закончилась: при регистрации сделки в органах юстиции ведется тщательная проверка их подлинности. В большинстве случаев (хотя это противоречит законодательству) регистратором не принимаются доверенности, оформленные в другом нотариальном округе, а также удостоверенные должностными лицами, исполняющими функции нотариуса (за исключением консульских, т.е. выданные официальными представительствами РФ за границей). При этом доверенность должна быть оформлена как специальная или разовая (общие и в порядке передоверия также не принимаются).
В настоящий момент признать сделку, оформленную по доверенности от физического лица, ничтожной по ст. 168, 169 или оспоримой по ст. 178, 179, 183 ГК РФ можно в следующих случая отмены доверенности в день выдачи; получения последней под влиянием обмана, насилия или угроз; прекращение доверенности со смерть доверителя; многократной выдачи последней разным лицам у разнь нотариусов; признание доверенности фальшивой (в случае ее внесения в нотариальный реестр в последний рабочий день года, сговора мошенников с помощником нотариуса или подписывание доверенности «левой рукой».
ВНИМАНИЕ! ЕСЛИ ВМЕСТО ЮРИДИЧЕСКОГО СТВЕННИКА, ЖЕЛАЮЩЕГО ПРОДАТЬ ИЛИ ОБМЕНЯТЬ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ, С ВАМИ В КОНТАКТ ВСТУПАЕТ ПОВЕРЕННЫЙ (ГРАЖДАНИН, ИМЕЮЩИЙ НА РУКАХ СПЕЦИАЛЬНУЮ ДОВЕРЕННОСТЬ), ТО ТРЕБУЙТЕ ОТ ПОСЛЕДНЕГО ЛИЧНОЙ ЯВКИ ХОЗЯИНА (ДОВЕРИТЕЛЯ) НА ГОСРЕГИСТРАЦИЮ И ПОЛУЧЕНИЕ ДЕНЕГ!
Если при этом поверенный скрывает доверителя (в ход идут «отмазки» типа «он живет в Америке, находится в экспедиции, не любит людей вашей национальности, узнает о цене — откажется» и им подобные), то от сделки следует отказаться — возможно, хозяина уже нет в живых Единственное действие, которое допускается выполнять по доверенности, — это сбор справок.
неуполномоченные юридические лица


Способность юридических лиц (в большинстве случаев — коммерческих) совершать сделки определяется наличием у них общей и специальной правоспособности, т.е., с одной стороны, утверждения устава и государственной регистрации и, с другой — получения лицензии и выполнения строго уставных задач. Общая правоспособность юридического лица (фирмы) обычно не подвергается сомнению (случаи подделки учредительных документов весьма редки — ведь весь необходимый комплект дешевле купить), а под состав ст. 173 ГК РФ подпадают случаи сделок, которые юридическое лицо не имело право совершать из-за их противоречия уставным целям или отсутствия лицензии. Подобные сделки могут быть оспорены при условии, что противоположная сторона знала (или должна была знать) о ее незаконности. Причем право подачи соответствующего иска имеют только другие участники (учредители) юридического лица и соответствующий надзорный государственный орган, а не оппонент по сделке (в нашем случае покупатель). Под ограничением полномочий (ст. 174) или отсутствием таковых (ст. 183, см. выше) подразумевается заключение сделки от имени юридического лица его сотрудником (возможно, даже бывшим), который не имел права этого делать, превысив тем самым свои полномочия или вовсе не обладая таковыми. Подобные случаи весьма часто встречаются на практике при отчуждении объектов недвижимости, находящихся в собственности юридических лиц. Представитель при этом действует по хозяйственной доверенности формы М-2 (на получение товарно-материальных ценностей), которая не требует нотариального заверения и не является документом строгой отчетности. Чтобы сделка была законной, подобную
доверенность должны подписать директор и главный бухгалтер организации, т.е. лица, имеющие право «первой» и «второй» подписи в банковской карточке, но на практике это часто не соблюдается (например, представитель сам расписывается за одно и должностных лиц). Встречаются также случаи действия «лжепредставителей» (либо бывшего сотрудника, у которого остались оформленные бланки доверенностей, либо подставного лица действующего в сговоре с руководством).
Лучшим способом оформления сделки, пресекающим подобные аферы и защищающим покупателя от «признанки» по ст. 1731 174, 183, а также ст. 169 ГК РФ (см. выше), считается личная яв> на госрегистрацию (или к нотариусу) лиц, имеющих право «nepвой» и «второй» подписи, однако в реальности это трудно ocymeствимо, ведь руководители организаций, особенно крупных очень занятые люди.
Поэтому покупатель или эксперт с его стороны должны проверить полномочия представителя продавца и подлинность доверенности формы М-2.
О ВНИМАНИЕ! В СЛУЧАЕ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДОВЕРЕННОСТИ ОТ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА, ПОКУПАТЕЛЮ НЕОБХОДИМО ПРИСУТСТВОВА ПРИ ЕЕ ВЫДАЧЕ!
Приобретатель недвижимости имеет право приехать в офис организации и убедиться, что под доверенностью действительнс поставили свои подписи директор и главбух, а также выяснить полноту полномочий и личность сотрудника, которому последняя выписана. В случае, если руководство фирмы препятствует этим! законным требованиям покупателя, от сделки лучше отказаться.
Допускается, что сделка, совершенная неуполномоченным или|ограниченно уполномоченным представителем, может быть признана действительной, если должностное лицо, имеющее право принять решение о сделке, в дальнейшем ее письменно одобрит. В указанном случае пороки полномочий не имеют существенного; значения и все права и обязанности по сделке возникают с момента ее совершения, а не одобреннарушение порядка одобрения крупной сделки


Федеральными законами «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью» и «О некоммерческих организациях» установлен особый порядок принятия решения о соверщении от имени общества (организации) либо крупной сделки, либо сделки, в которой имеется заинтересованность; в случае же, если отчуждение недвижимого имущества осуществляется от имени предприятия, у которого в уставном фонде (акционерном капитале) есть доля государства, превышающая 25% активов, то также требуется согласие соответствующего территориального комитета по управлению имуществом. Кроме того, если цена, указанная в договоре, превышает 100 000 МРОТ, то необходимо получать и разрешение соответствующего подразделения Антимонопольного комитета (хотя на практике это никто не делает). Нарушение или ненадлежащее выполнение вышеуказанных процедур приводит к признанию соответствующей крупной (или) заинтересованной сделки недействительной на основании ст. 173, 174, 183 ГК РФ, правда, с возможностью последующего одобрения сделки (об этом шла речь выше).
Фиктивная выписка граждан


Одним из объектов судебной защиты (и, значит, признания недействительными совершенных сделок) является право на жилище, предоставленное гражданам России в соответствии в Конституцией (ст. 40) и Жилищным кодексом РФ. Указанное право реализуется существующей в России системой регистрации по месту жительства (ранее — прописки), причем вне зависимости от того, владеет ли гражданин недвижимым имуществом на праве собственности или является квартиросъемщиком (нанимателем) муниципального или ведомственного жилья. Прописка (в дальнейшем, во избежание путаницы с понятием госрегистрации, мы будем пользоваться устаревшими, но более понятными терминами «прописка — выписка») представляет собой административный акт, т.е. волеизъявление органа госуправления (в рассматриваемом случае — милиции), направленный на установление, изменение и прекращение гражданских правоотношений. Именно она подтверждает право пользования жилой площадью в соответствии с Жилищным кодексом. На практике часто встречаются случаи, когда граждане РФ нигде не прописаны (например, бомжи и эмигранты, сохранившие гражданство). Несомненно, конституционное право на жилище этих людей нарушено, и они могут обратиться в народный суд для его восстановления. В случае, если указанные лица ранее имели жилье в собственности, то суд может признать соответствующи сделки ничтожными на основании ст. 168, 169 ГК РФ. Давайте подробнее рассмотрим случаи, которые могут возникщ на практике.
• >из квартиры (комнаты, дома) все выписаны
• > продавцам есть куда прописаться
• >продавцам выписаться некуда
• >граждане выезжают за границу (на ПМЖ)
• > в квартире остались невыписавшиеся жильцы
из квартиры (комнаты, дома) все выписаны


На жаргоне риэлтеров это называется "квартира свободна" В указанном случае необходимо проверить подлинность прописк бывших жильцов на новом месте (путем получения выписок домовой книги и там, и там). Настаивайте на том, чтобы продавцы получили соответствующие документы в Вашем присутствии уже выданным доверять не следует, ведь выписка из домовой книги документ, не имеющий никаких степеней защиты и легкоподделываемый. Полученные сведений обязательно перепроверяются через милицию (через базу данных ЦАСБ и паспортный стол). Крайне настороженно следует относиться к случаям, когда граждане выписались в отдаленные регионы России, страны СН или выезжают на ПМЖ в дальнее зарубежье (о третьем случай смотри ниже).
продавцам есть куда прописаться


В этом случае продавцы пока еще прописаны по старому мест жительства (отчуждение именно этого объекта и планируется), однако у них на руках имеется разрешение на прописку по новому месту (справка формы № 6, см. Приложение 2), выданное либо на жилплощадь родственников, готовых их прописать, либо по адресу, где у продавцов в собственности имеется другое жилье. Часто при совершении «альтернативных» обменов путем двойной купли-продажи продавцы заявляют, что они будут прописываться на жилплощадь, купленную в дальнейшем, чаще всего на средства полученные от продажи своей квартиры, т.е. пока им выписываться некуда (см. случай, рассматриваемый ниже). Справка формы № 6 — документ, имеющий обратную силу: любой момент по заявлению родственников, давших согласие на прописку к ним, форма может быть отозвана. Также часто встречаются поддельные справки, особенно если они были выданы т другом субъекте РФ (внутри одного населенного пункта милиция обычно делает запросы своим коллегам, а в разных — нет). Во всех рассматриваемых случаях, кроме «альтернативы», покупателю необходимо дождаться прописки продавца по новому месту и лишь затем совершать сделку и производить расчеты
продавцам выписаться некуда


В этом случае граждане планируют реализовать свою недвижимость чисто с целью получения денег и не имеют возможности (или не хотят) приобретать какое-либо жилье взамен. В 1992-1999 гг. было очень много случаев, когда риэлтеры или сами покупатели «оформляли» таким людям (в основном это асоциальные элементы) «прописку в никуда» — по месту прежнего жительства предоставлялась фальшивая форма № 6 (см. Приложение 2), граждане выписывались из своей квартиры и фактически шли бомжевать. Естественно, в дальнейшем подобная сделка будет признана судом недействительной (на практике встречались случаи, когда некоторые юристы-«стряпчие» специально искали таких людей и организовывали «признанку»). Чтобы избежать указанных негативных последствий, а также в случае оформления «альтернативы», для продавцов необходимо «купить прописку» — обычно на имя последних за счет покупателя или риэлтерской фирмы (за 300—500 долларов) приобретается часть дома-развалюхи в одной из соседних областей, и выписка осуществляется именно туда под контролем покупателя или агентства. В дальнейшем все накладные расходы возлагаются на продавца (пропорционально уменьшается сумма, выдаваемая последнему «на руки»). При этом жителей престижных городов, где существуют ограничения на прописку (Москва, Петербург, Воронеж, Ростов, Краснодарский край) волнует вопрос — будут ли они, выписавшись подобным образом, иметь в дальнейшем право прописаться в свой город назад? Ответ положительный — такие граждане могут вернуться в свой регион в любой момент, причем без уплаты каких-либо налогов и сборов.

граждане выезжают за границу (на ПМЖ)


При сделках с указанной категорией продавцов покупателю надо быть предельно внимательным и осторожным — в последнее время большое количество «отьезжантов», продавших в 1992— 2005 гг. свои квартиры и уехавших на ПМЖ за границу (с сохранением российского гражданства), подают через представителей (без личной явки) исковые заявления о признании совершенных сделок недействительными на основании того, что было нарушено их конституционное право на жилище в пределах РФ. Конечно, выиграть подобное дело представляется весьма проблематичным, но если представитель таких эмигрантов (особенно если в составе семьи последних есть дети) сможет доказать, что после дним на чужбине негде жить и они собираются вернуться в Россию, то суд может удовлетворить исковые требования с применением двусторонней реституции (продавцам — квартира, покупателю — сумма, указанная в договоре). Чтобы избежать подобных последствий, покупателю необходи| мо настаивать на том, чтобы «отьезжанты» сначала «освободил-продаваемую жилплощадь (т.е. прописались к родственника «купили прописку» или имели иное место жительства на территс рии РФ), а только после этого совершали сделку.
в квартире остались невыписавшиеся жильцы


На жаргоне риэлтеров этот случай называется «квартира с тараканами». Подобное явление часто встречалось при отчужденад недвижимости в 1992—1999 гг.: бывшие хозяева продавали свой жилплощадь, получали с покупателей деньги и не выписывались Естественно, что в настоящий момент такие квартиры и комнат продаются на 20—25% Дешевле их реальной рыночной стоимости (скрыть факт наличия «тараканов» от нынешнего покупателя практически невозможно). Законным путем решения данной проблемы является подача искового заявления в суд о лишении бывшего владельца права пользования жилплощадью, однако последний (если «таракан» конечно, жив) может подать встречный иск о признании совершенной им сделки недействительной (по основаниям, изложенным выше).
Сделки с неисполненными обязательствами


К рассматриваемой категории относятся сделки, совершенные; с так называемыми «юридически грязными» объектами, т.е. обремененные либо следственным, прокурорским или судебным арестом, либо гражданскими неисполненными обязательствами, речь о которых пойдет ниже. Сюда же относятся операции с объектами, которые, выражаясь языком профессионалов, «вынимали из базы данных», т.е. на сделки с ними сначала был наложен арест, а потом соответствующий орган (следствие, суд или прокуратура) отменял собственное решение (естественно, под материальным влиянием или нажимом заинтересованных участников сделки). Давайте более подробно рассмотрим основные неисполненные обязательства, наличие которых может привести к признанию совершенной сделки ничтожной или оспоримой.
• >семейные споры
• >наследственные споры
• >жилищные споры
• >ущемление прав детей
• >наличие договоров аренды (найма)
• >наличие броневых свидетельств
• >наличие договоров ренты и «пожизненки»
• >наличие договоров залога (ипотеки)
семейные споры


• семейные споры На практике чаще всего встречаются споры о режиме общей совместной собственности супругов (см. табл.); отсутствия согласия одного из супругов на отчуждение имущества, нажитого в период брака; признания брачного контракта недействительным или самого брака фиктивным, а также случаи, когда один из «супругов», оформив фиктивный брак ради получения гражданства или прописки, скрывается, и его местонахождение не установлено. Чтобы избежать проблем с

 

читать дальше                         в начало

Информация с сайта http://estateru.com/

2007-12-06 19:07:31

<<Назад>>

Читайте в этой рубрике :


тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2017 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!