Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи
     

Не дай себя обмануть!


Собственные апартаменты – мечта большин­ства из нас. Но долгожданная покупка кроме радости новоселья может доставить немало хлопот. Что должен знать и предпринять покупатель, дабы процесс приобретения желанных квадратных метров привнес как можно больше позитивных впечатлений, а главное – чтобы квартира и проживание в ней не омрачили дальнейшую жизнь?

Квартира – приобретение дорогостоящее. Потому мошенники и изобрели так много способов обмануть покупателя. Инвестируя в строительство жилья, или покупая квартиру у владельца, необходимо доверить анализ ситуации и документов юристу. Даже самая простая ситуация – квартира без перепланировок продается одиноким трудоспособным, физически и психически здоровым совершеннолетним человеком без иждивенцев, чье право на владение подтверждается свидетельством о праве собственности, – требует профессиональной консультации.
Знание основных способов квартирного мошенничества – своеобраз­ная подготовка к дорогому приобретению. Чего же нужно остерегаться, покупая жилье у нынешних владельцев?

Нам все способы нужны

Самая простая схема обмана выглядит следующим образом. Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь веской причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю – уплаченные ранее деньги. Между тем, желая избежать налогов, как правило, в договоре купли-продажи стоимость квартиры указывается гораздо меньше выплаченной в дей­ствительности. Вот эту, чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.
Другой способ «объегорить» покупателя: человек, продав квартиру, не спешит выписываться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю. Бывший владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил, или у него их украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты, которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно. «Пикантность» ситуации в том, что он отнюдь не отказывается платить, и юридически к такой позиции придраться сложно. По нашему законодательству отчисления из ежемесячной зарплаты могут быть не более 30%, поэтому при средней официальной зарплате служащего в $200 и цене проданной двухкомнатной «хрущевки» в $40 000 выплаты займут более 50 лет!
Еще один «нехитрый» способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям – так называемая продажа «по дубликатам». В этом случае владелец квартиры (постфактум, обычно уезжающий за рубеж или просто в другой город) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги – и был таков! В таком случае хозяином квартиры станет тот из покупателей, кто первым успеет зарегистрировать ее в БТИ.
Нередко при продажах используют и фальшивые документы. В таких случаях мошенники с помощью поддельных бланков, печатей и нотариуса оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и «продают» ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке.
Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, и для взаимных подозрений, к сожалению, есть основания. Если деньги передаются в момент нотариального оформления – рискует покупатель, так как квартира накануне могла быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги, до поры до времени, остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состояв­шейся сделки.

Ловкость рук …

Обман при купле-продаже недвижимости могут совершить и посредники – частные маклеры или недобросовестные риэлтерские фирмы. В первую очередь, здесь нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Бывают случаи, когда такой документ подписывается путем применения насилия или шантажа, следовательно, впоследствии он может быть признан судом недействительным. Поэтому появление генеральной доверенности должно насторожить покупателя, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных неприятно­стей в будущем.
Иногда посредники обманывают, не лишая людей квартир или денег, ограничиваясь незначительным моральным и материальным ущербом. Такие «фирмы» берут за просмотр вариантов покупки небольшие деньги – $10–30. Они возят клиентов по разным квартирам, многие из которых владельцы и не думают продавать, а при возникновении интереса выставляют такие заведомо невыполнимые условия или цены, что покупатели вынуждены отказаться. Прибыль составляет приличную сумму, а расходы минимальные – только на бензин, да и состава преступления нет – доказать, что данную квартиру и не собирались продавать, невозможно.
Иногда к владельцу неприватизированной квартиры приходят люди с предложением на очень выгодных условиях сдать им в аренду его квартиру, например, на полгода и по очень высокой цене. Для профессионала это уже звучит подозрительно, но владелец, успокоенный договором и выплаченными за полгода деньгами, не настораживается. Проявляя «заботу о спокойствии и времени хозяина», его доброжелательно просят дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе. Получив деньги, расслабившийся владелец отдает паспорт. Ведь ему и в голову не придет, что уже заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и в течение двух-трех дней она будет продана. Настоящий хозяин, ничего не подозревая, полгода не интересуется судьбой квартиры, а другой ничего не подозревающий гражданин эту жилплощадь покупает, точнее, оплачивает ее стоимость, и некоторое время чувствует себя вполне законно ее хозяином. Через полгода, по истечении «срока действия договора аренды», является настоящий хозяин. Суд, естественно, будет защищать его права, и квартиру, возможно, возвратят. А что же делать тому, кто ее купил?

…И немного мошенничества

В последние годы широкое распространение получил способ создания фиктивной компании, где даже работники не знают истинных хозяев и не подозревают об их преступных намерениях. Как правило, компания создается на очень короткое время под намеченную «жертву», намеревающуюся купить или снять дорогую квартиру, а также всех тех, кто случайно в этот период попадет в компанию. Обычно обозначенного клиента в такую фирму, зарегистрированную на подставное лицо, приводит наводчик. Другие «желающие» могут случайно попасть в нее, прочтя обычную рекламу: мошенники стараются ничем не выделяться и дают объяв­ления в газеты.
Все документы, которые оформляет такая «риэлтерская фирма», являются самой натуральной фальшивкой. Когда дело доходит до денег, вместе с ними немедленно испаряются истинные хозяева конторы. Выяснить какую-либо информацию о владельцах квартиры практически невозможно.
Типичным является пример сотрудника нашего издательства, который стал жертвой квартирных афер по аренде. Прочтя объявление в газете, он позвонил в агентство недвижимости, где ему сразу же предложили в квартиру в удобном для него районе недалеко от издательства. За аренду двухкомнатной квартиры на Лукьяновке «хозяева» хотели $250 в месяц, но с предоплатой на полгода вперед. Поскольку в квартире был хороший ремонт, мебель, телефон, к тому же, располагалась она рядом с метро, он согласился. Хотя, первое что его насторожило, у хозяйки не оказалось с собой паспорта с пропиской. В присутствии маклера они все же составили договор, но на нем не были указаны паспортные данные хозяйки, которые та обещала предоставить позже. Сотрудник отдал деньги за полгода, впридачу заплатив $250 еще маклеру. Во время этого съема мнимая хозяйка квартиры дала парню ключи от квартиры и при нем проверила замок. Когда же он приехал вселяться, оказалось, что ключи к замку арендуемой им квартиры совсем не подходят. Парень попытался позвонить хозяевам жилья и маклеру, но разыскать таковых не удалось. Агентство недвижимости, через которое парень нашел жилье, свернуло свою деятельность, и найти сотрудников практически нереально. Кроме того, как выяснилось позже, данную квартиру сдали одновременно восьми съемщикам, и со всех аферисты взяли плату за полгода вперед, плюс, свои проценты снял «маклер».
Кроме вышеперечисленных способов квартирного обмана, ежегодно мошенники все больше изощряются в изобретении методик одурачивания доверчивых покупателей. Поэтому – будьте бдительны!


АВТОР: Александр Иваницын

--------------------------------------------------------------------------------

СОБСТВЕННОЕ МНЕНИЕ


Максим Копейчиков, адвокат, партнер ЮФ «Ильяшев и Партнеры»





Чтобы избежать обмана при покупке жилья на первичном рынке, первоначально необходимо уточнить формулировки – на первичном рынке, как правило, речь идет об инвестировании в определенный объект (хотя по законодательству формально это не называется инвестированием, более того, заключение инвестиционных договоров прямо запрещено, но по сути, термин «инвестирование» наиболее правильно отражает отношения сторон). Инвестирование, как известно, дело достаточно рискованное. Говорить о том, что существуют рекомендации, позволяющие полностью избежать рисков, нельзя, но эти риски возможно минимизировать. Идеальная схема выглядит примерно так, как она описана в Законе «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». А именно – инвестор (доверитель ФФС) заключает договор с управителем фонда об участии в фонде. При этом такой договор должен содержать все существенные условия, предусмотренные ст. 14 вышеуказанного закона. До заключения договора инвестору следует ознакомиться (желательно, с привлечением юриста) с такими документами:
– Правилами ФФС;
– договором между управителем фонда и застройщиком;
– договором ипотеки между управителем фонда и застройщиком;
– договором уступки имущественных прав на недвижимость с отлагательными условиями между управителем фонда и застройщиком;
– договором поручения с отлагательными условиями между управителем фонда и застройщиком;
– разрешением на строи­тельство;
– документом, подтверждающим права на использование земельного участка для строительства (государственный акт либо договор аренды).
Следует учесть, что указанный перечень является минимальным, и по результатам ана­лиза перечисленных документов может ока­заться, что необходимо истребовать дополнительную документацию. А на сам вопрос «как поступать, чтобы избежать обмана» можно ответить крайне просто – необходимо, чтобы в каждом конкретном случае документы изучались профессионалами, которые несут ответственность за свои заключения.
К сожалению, ситуация с «Элита-Центром» показала, что надежда лишь на агентства недвижимости может при­вести к существенным имущественным потерям.

Источник: provereno.com.ua

2007-10-11 17:34:38

<<Назад>>

Читайте в этой рубрике :


тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2018 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!