Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи
     

Любая сделка с недвижимостью — риск

— Чем именно, Евгений Юрьевич, рискует гражданин?

— Виды рисков, возникающих при проведении сделок с недвижимостью, определяются рядом факторов. К их числу можно отнести уровень социально-экономического развития, устойчивость банковской системы, сбалансированность и полноту законодательства и многие другие. Но наибольший интерес, с точки зрения обыкновенного человека, представляют собой юридические риски, так как они, во-первых, иногда приводят к оспариванию права собственности на приобретенный объект недвижимости и, во-вторых, в большей степени поддаются контролю во время проведения сделки.


— Можно ли каким-нибудь образом обобщить юридические риски?

— Их можно условно разделить на две группы. К первой относятся риски, связанные с оспоримостью третьими лицами права собственности на объект, который является предметом сделки. Например, если приобретаемая квартира неоднократно участвовала в сделках после приватизации и суд по тем или иным причинам (а таких причин может быть великое множество) признал какую-либо из сделок недействительной, то и последняя сделка автоматически может быть признана недействительной.

Таким образом, знание предыстории приобретаемой квартиры является необходимым для того, чтобы принять решение о ее приобретении. При этом нужно учитывать, что гражданское законодательство устанавливает 10-летний срок исковой давности для заключенных сделок. Не зная исторических особенностей приобретаемого жилья, вы, возможно, запускаете часовой механизм мины замедленного действия.

Ко второй группе относятся риски, связанные с правовой грамотностью представителей фирмы (менеджеров и агентов), которые помогают вам организовать проведение сделки, и юридической корректностью составления бесчисленного числа документов, которые вам будет предложено подписать. Но это практически неприменимо к частным маклерам, так как этот класс специалистов по недвижимости больше любит брать у клиентов расписки, чем составлять договоры проведения конкретной сделки с недвижимостью. Тут необходимо руководствоваться правилом о том, что не бывает универсальных договоров. Каждая сделка уникальна, и ее уникальность должна быть отражена во всех договорах, заключаемых как в агентстве недвижимости, так и у нотариуса. Все, о чем вы договорились, включая даже мелочи, должно найти свое отражение в договорной документации.

— Что такое юридическая экспертиза?

— Юридическая экспертиза оспоримости прав собственности на объекты недвижимости является превентивной мерой, позволяющей определить «качество» права собственности на объект его нынешнего владельца и еще до совершения сделки принять решение о приобретении или отказе от приобретения объекта недвижимости. В ходе юридической экспертизы выявляются дефекты права собственности, определяется круг третьих лиц, которые могут быть потенциальными истцами по оспариванию права собственности на объект, а также даются практические рекомендации, как устранить выявленные дефекты (в том случае, если это возможно).

Опыт проведения юридических экспертиз показывает, что достаточно большого числа проблем можно избежать, если своевременно узнать, какова «начинка» выбранной квартиры. Нередкой бывает ситуация, когда по результатам юридической экспертизы приходится рекомендовать клиенту отказаться от выбранного им объекта недвижимости.

Хочется предостеречь читателей от возможной профанации понятия «юридическая экспертиза», Немалое количество риэлторских фирм декларируют всестороннюю проверку предыстории приобретаемой квартиры, подразумевая под этим получение архивной справки о регистрации. На самом деле, юридическая экспертиза — это комплексная работа по сбору информации из различных источников, лишь одним из которых может быть паспортная служба, и проверка этой информации на наличие противоречий, последующий юридический анализ правового статуса объекта недвижимости квалифицированным адвокатом.

— Вы имеете в виду адвокатское сопровождение сделки с недвижимостью?

— Мы слишком долго были «впереди планеты всей», чтобы опять изобретать велосипед. Практически во всем мире, несмотря на существенные различия в культурных традициях и законодательстве, применяется типовая схема проведения сделок с жилой недвижимостью. Продавец заключает договор на оказание услуг по продаже с брокером или брокерской фирмой, которые помогают найти покупателя. Условия договора купли-продажи, способ расчетов и другие детали, связанные с отчуждением, согласуют юрист продавца и юрист покупателя, которые и готовят проект договора купли-продажи. Лишь после этого продавец и покупатель подписывают договор. Такая выверенная схема сложилась неспроста и достаточно хорошо обоснованна. Брокер получает вознаграждение за проведенную работу лишь после того, как сделка состоялась, что, безусловно, свидетельствует о его заинтересованности провести сделку независимо от возможных юридических «шероховатостей», которые ей могут сопутствовать. Юрист представляет интересы клиента, и его основной задачей является не спасти любой ценой сделку, а спасти любой ценой своего клиента от возможных проблем в будущем.

Представление юристом интересов своего клиента (будь то продавец или покупатель) на всех этапах подготовки и проведения сделки — это и есть правовое сопровождение сделки с недвижимостью. При сопровождении сделки юристом проводится согласование с агентством недвижимости условий договора на оказание услуг, выбирается безопасная и юридически корректная схема расчетов, готовится проект договора купли-продажи, а также решается еще целый ряд не менее значительных задач.

Меня могут упрекнуть в том, что я, как адвокат, «тяну одеяло на себя». Поверьте, адвокатам работы хватит надолго, и ее будет тем больше, чем меньше вы будете следовать приведенным мною советам. Профилактика заболевания и в моральном, и в материальном плане обходится значительно дешевле, чем лечение болезни, которая, благодаря «оперативности» работы наших судов, может стать хронической.

О. Серкиз

Шулер-Маклер

Сотрудники уголовного розыска недавно задержали некоего Максима Владимировича Гаврилина. Летописью похождений 20-летнего праздношатающегося бомжа занимаются следователи.

Несмотря на юный возраст, Максим уже имел знакомство с правоохранительными органами, но отделался легким испугом — условным осуждением. Решив, что первый блин всегда комом, Гаврилин принялся совершенствовать свои криминальные способности. Приобретя для «солидности» иномарку и обзаведясь символами респектабельности — дорогим «кейсом» и выходным костюмом, он стал действовать по заранее выстроенной схеме. По газетным объявлениям находили людей, желающих объединить несколько квартир в одну, и предлагал им свои услуги по поиску подходящего варианта. При этом представлялся как сотрудник посреднической фирмы в области недвижимости. Люди, как правило, соглашались на помощь интеллигентного молодого человека.

Последний, по все тем же газетным объявлениям, принимался за поиск второй стороны, но не тех, кому требовалось разъехаться, а желающих свое жилье продать. При этом мошенник подбирал продавца такой квартиры, чтобы она по площади совпадала с пожеланиями, страждущих объединиться.

Далее наступал самый ответственный момент. И тем, и другим он объявлял о нахождении подходящего варианта. Затем устраивал встречу, обставляя дело так, что намеренные съезжаться приглядывались к возможному объединенному жилищу, а продавец квартиры встречал гостей как потенциальных покупателей. В большинстве случаев такими встречами все оставались ДОВОЛЬНЫ: продавец воочию убеждался в существовании реальных «покупателей», а мечтающие об интеграции на семейном уровне (не предполагая, что являются «подсадными утками») восхищались предложенным жилищем.

Добившись требуемого эффекта, Гаврилин начинал «доить» продавца квартиры. Дескать, покупателей я нашел, фирма готова оформить все необходимые документы, а для этого требуется самая малость, всего 50–100 долларов. При этом торжественно заполнялся отснятый на ксероксе договор, где, хотя бы для отвода глаз, не было даже печатей.

Проходило время, люди понимали, что их надули, однако, как это часто случается, в милицию обращаться не спешили. Для одних потерянная сумма не стоила хлопот по ее возвращению, другие попросту не надеялись на ее возврат. Задержали Гаврилина на квартире очередной жертвы. Мошенник не стал отрицать свою виновность, а потому многие его жертвы несказанно удивились, увидев исчезнувшего было с горизонта «благодетеля» в наручниках и под охраной милиции.

Владислав Никитин «Факты»

2007-10-11 17:47:29

<<Назад>>

Читайте в этой рубрике :


тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2018 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!