Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи
     

КАК НЕ ОСТАТЬСЯ БЕЗ ЖИЛЬЯ И ДЕНЕГ

Жилье (квартира, дом), оставшееся единственной реальной ценностью у подавляющего большинства граждан России, то и дело становится объектом преступления. И не только мошенничества. Квартиры вымогают, за квартиры убивают. Идет своего рода "квартирная война". Тысячи живых за последние годы были фиктивно объявлены мертвыми, а мертвые - живыми.


ОБ ОСНОВНЫХ СПОСОБАХ ОБМАНА ПРИ ПОКУПКЕ-ПРОДАЖЕ КВАРТИР


Удастся сэкономить от 10 до 30 процентов суммы, если квартира будет приобретена у частного продавца без посредников. Для этого можно самому дать объявление о покупке. Но будьте предельно осторожны: как показывает правоохранительная практика - до четверти продавцов нечисты на руку. Каждая десятая сделка, заключаемая при посредничестве частного маклера, проходит со сбоями. Не успешнее проводятся и самостоятельные сделки, в том числе со знакомыми и родственниками - здесь каждая одиннадцатая сделка не соответствует планам сторон. Лицензированные фирмы работают на порядок качественнее: из 300 сделок только одна заканчивается неудачно.

Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Пустые бланки договоров и справок получить не составляет труда, а воссоздать полный комплект необходимых печатей государственных (муниципальных) органов, печать и штампы нотариуса, печати РЭУ и паспортного стола стоит примерно (в областных центрах) $1000. Трудно подделать только справку бюро технической инвентаризации (БТИ), поскольку она выдается на специальном номерном бланке.

В арсенале мошенников и использование услуг лженотариусов, вручение продавцу "кукол", поддельных "нотариально удостоверенных" договоров, приведение одной из сторон в невменяемое состояние и множество других. Часто мошенники не подделывают документы, а получают их дубликаты. Собрав несколько полных комплектов документов на квартиру, заключают несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам регистрирует и получает всю причитающуюся сумму. С остальных покупателей он получает часть денег сразу после нотариального оформления, предоставляя им возможность регистрировать договор самостоятельно.

Бывает, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. При этом мошенникам ничего не стоит перевесить номера квартир, часто на целом этаже или во всем доме. Весьма распространены и случаи реализации квартир не собственниками, а их арендаторами. Пользуясь поддельными документами, они получают аванс и скрываются. Нередко квартиру продают по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Сделка после этого, естественно, является недействительной.

Надо иметь в виду, что практически все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем претензии можно предъявлять в течение трех лет. Если есть малейшее нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан, любой грамотный юрист сможет доказать незаконность сделки.

Для признания сделки недействительной владельцу недвижимости достаточно пройти обследование или лечь в больницу, с тем чтобы его признали недееспособным частично или полностью. По закону если продавец лично поставил подпись, то в течение полугода он имеет право расторгнуть сделку, доказав, что в этот момент он был невменяем. Любой жилец, прописанный на законных основаниях, особенно если он нетрудоспособен и ему некуда переселиться, в случае продажи квартиры имеет право остаться в ней и жить, кто бы ни являлся ее собственником. Поэтому проверка благонадежности партнера и его документов - дело участников сделки, ведь именно они первыми страдают в случае расторжения договора. Нельзя ничего подписывать, не проверив все документы другой стороны, причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным. Опасайтесь людей, стремящихся сделать все срочно, минуя порядок, которые берутся за оформление всех документов сами.

Оформляя договор через фирму, проверьте у нее наличие лицензии на этот вид деятельности. Запишите орган, в котором лицензия получена, не поленитесь, узнайте и там, что собой представляет фирма, с которой вы предполагаете связаться, действительна ли выданная лицензия.

При оформлении купли-продажи квартиры в договоре часто указывается заниженная цена (для уменьшения налогообложения). Уже после получения всей суммы "продавцы" нередко находят способ расторгнуть сделку и возвращают покупателю только сумму, указанную в договоре. Получить с них обратно все деньги практически невозможно.

Одновременно с вручением денег следует занимать и осваивать купленную квартиру, сменив замок. Необходимо также добиться выписки всех квартиросъемщиков с приобретаемой жилплощади (естественно, до передачи денег).

И продавец, и покупатель (в зависимости от степени честности партнера) могут остаться без денег. Партнеры как бы заранее вынуждены относиться друг к другу с подозрением. Возможный выход: деньги заранее передаются (на хранение) в надежную риэлторскую фирму, которая обязуется контролировать исполнение сделки и ее регистрацию. Функции такой фирмы может выполнить также банк (при этом сюда передаются подписанные сторонами условия передачи денег).

При расчетах целесообразнее пользоваться не наличными деньгами, а расчетным счетом. Передачу (получение) денег необходимо производить в присутствии родственников, знакомых, которые впоследствии (не дай бог, конечно) смогут выступить свидетелями в суде. Оригиналы приватизационных документов должны находиться у собственников до момента завершения сделки. Необходимо также проверить, оплачены ли продавцом коммунальные услуги, включая абонентную плату за телефон.

При покупке квартиры в кредит с правом ее аренды тщательно рассчитайте свои возможности. В противном случае есть риск стать плательщиком пени. Неуплата может привести к расторжению договора аренды и конфискации первоначального взноса.

* * *

Перечень документов, от которых зависит "чистота" сделки с жильем: правоустанавливающие документы на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, дарения, мены, наследования, свидетельство о праве собственности, справка ЖСК, зарегистрированная в комитете муниципального жилья); справка БТИ; выписка из домовой книги; копия финансового лицевого счета; справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги; если с продавцом проживают несовершеннолетние - решение комиссии по опеке; разрешение от супруга на приобретение или отчуждение недвижимости; дополнительные разрешения (если проживают лица с ограниченной дееспособностью); договоры предыдущих сделок с квартирой; справка об уплате налога на недвижимость.

ЧТО ДОЛЖНО БЫТЬ

В ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Место заключения договора; дата договора должна быть написана прописью (двенадцатое июня две тысячи первого года); наименование сторон, фамилии, имена, отчества граждан, адреса местожительства и реквизиты документов, удостоверяющих личность, должны быть написаны полностью; предмет сделки и четкие сведения о квартире (например, Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица Риэлторов, дом 3, корпус 3, квартира 13, состоящую из трех комнат общей площадью 78,5 (семьдесят восемь целых пять десятых) кв.м, общей площадью с учетом лоджий и балконов 81 (восемьдесят один) кв.м, жилой площадью 60,3 (шестьдесят целых три десятых) кв.м); сведения о документе, на основании которого продавцу принадлежит право собственности на квартиру (по праву собственности на основании свидетельства о собственности на жилище № 000000001 от 12 декабря 1994 года, договора передачи

№ 022222-033333 от 12 декабря 1994 года, зарегистрированного в департаменте муниципального жилья 13 декабря 1994 года за

№ 2-343433); цена квартиры в рублях или долларах (стороны согласились, что Продавец продает Покупателю указанную квартиру за 597 000 (пятьсот девяносто семь тысяч) рублей или 20 000 (двадцать тысяч) долларов США).

Если в квартире проживают лица, которые сохраняют право пользования квартирой и после ее приобретения покупателем, то должен быть перечень этих лиц с указанием их прав пользования.

Количество подлинных экземпляров договора должно равняться количеству участников сделки плюс один экземпляр для комитета регистрации прав на недвижимое имущество.

Если договор не умещается на один лист, то нІужно сшить все листы вместе, указать общее количество листов и заверить его подписями участников; при приеме документов сотрудник комрегистрации прочеркнет незаполненные места и заверит количество прошнурованных листов своей подписью с приложением печати. Если сделка совершается одним из супругов, то необходимо предоставить в комрегистрацию нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение данной сделки. Если собственником (совладельцем) квартиры является несовершеннолетний, потребуется справка (заключение) органов опеки о соблюдении его интересов по сделке. Заявление на регистрацию сделки подается от каждой из сторон договора. Заявление на регистрацию перехода права собственности тоже подается от каждой из сторон договора.

К заявлениям прикладываются все экземпляры договора, справка бюро технической инвентаризации (БТИ), экспликация и поэтажный план помещения, выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета на квартиру.

Александр ЗАХАРОВ.

aferizm.ru

2007-11-02 17:23:05

<<Назад>>

Читайте в этой рубрике :


тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2018 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!