В Харькове за последний год арендные ставки на недорогое съемное жилье выросли на 50%. Но владельцы квартир прогадали: студенты и молодые специалисты — основные претенденты на самые дешевые варианты — оказались неготовыми платить по новым расценкам.
И теперь, чтобы не терять свои доходы от сдачи внаем недвижимости, хозяева массово переориентируются на более состоятельный средний класс, облагораживая старые хрущевки нехитрым ремонтом.
Студенты обеднели
Нынешний сезон преподнес владельцам жилья в областном центре неприятный сюрприз. Традиционно они рассчитывали неплохо подзаработать на студентах. По словам директора фирмы «Харьковское агентство недвижимости» Бориса Кагана, учащиеся вузов и их выпускники всегда оказывали достаточно сильное влияние на местный рынок жилья. Он оценивает совокупную долю этого сегмента в клиентской базе среднестатистического АН в 50-60%.
За счет дополнительного притока студентов в августе-сентябре цены на съемные квартиры в городе ежегодно увеличивались на 15-25%. Но, как отмечает директор департамента агентства «Крона» Владимир Чекалов, пока наплыва учащихся не наблюдается. «По сути, спрос сохранился на уровне летних месяцев», — говорит он. Как следствие, лишь некоторым арендодателям удалось повысить расценки на 10%, тогда как в целом на рынке не наблюдается сезонного скачка ставок. Владимир Чекалов поясняет нынешнюю пассивность молодежи слишком высокой стоимостью харьковского жилья. Если в прошлом году минимальные ставки стартовали со $100 в месяц, то сейчас все больше хозяев пытаются сдать квартиры по $200. Изредка в базах АН встречаются предложения по $150, но их становится все меньше. За такую сумму можно снять «единичку» без ремонта с весьма скромным набором мебели в одном из наименее престижных районов города — ХТЗ, Новые дома, Холодная гора, Северная Салтовка. За право жить ближе к центру — на Павловом поле, в начале проспектов Гагарина и Московского — арендатору придется доплатить, по меньшей мере, $50. Таким образом, за год стоимость съемного жилья в Харькове выросла как минимум на 50%, что сами владельцы объясняют повышением коммунальных платежей. Риэлторы же усматривают причину подорожания прежде всего в дефиците предложений эконом-класса. «База таких квартир практически не пополняется, так как потенциальным инвесторам подобный бизнес стал невыгоден. При нынешней стоимости жилой недвижимости срок окупаемости среднестатистической квартиры, сданной внаем, близится к 10 годам. Целесообразнее вкладывать средства в торговую или офисную недвижимость, на которой можно зарабатывать намного больше», — считает г-н Чекалов.
Студенты, ищущие себе доступное пристанище, могут спровоцировать подорожание в более стабильных сегментах рынка. В частности, как говорит директор агентства «Риэлти-эксклюзив» Евгений Санин, сейчас многие учащиеся снимают вскладчину двух-, трехкомнатные квартиры, которые в течение последнего года подорожали менее существенно. К примеру, двухкомнатные апартаменты на окраине города дороже однокомнатного варианта всего на $30-40 — цены стартуют с $200-220 в месяц. «Трешку» можно найти за $250-280, что при условии аренды тремя студентами вообще окажется весьма выгодным вариантом — затраты не превысят $100 с человека. Все популярнее становятся комнаты, стоимость которых колеблется от 300 до 700 грн. в месяц в зависимости от месторасположения. Так что сейчас цену жилья формирует, главным образом, его качество. Арендатор, претендующий на квартиру среднего класса, хочет жить в достойных условиях, поэтому даже не рассматривает «убитых» вариантов. Апартаменты должны располагать как минимум свежим ремонтом, более-менее современной мебелью и необходимым набором бытовой техники.
Доходные «середнячки»
Если в сегменте эконом-класса предложение съемных квартир практически не пополняется, то недвижимости среднего уровня в областном центре, наоборот, стало больше. Многие горожане предпочитают вложить $3-5 тыс. в косметический ремонт и покупку недорогой мебели и позиционировать свои апартаменты уже как жилье среднего уровня, повышая плату на $50-70 в месяц. Ставка харьковчан на средний класс вполне оправдана, так как, по словам Владимир Чекалова, спрос на однокомнатные квартиры за $250-300 в месяц стабильно растет. Риэлторы оценивают увеличение этого сегмента арендаторов в 15-20% за год, что связано с активным развитием бизнеса и наплывом иногородних специалистов. Кроме того, в Харькове, который до недавнего времени считался населенным пунктом с самыми низкими среди городов-миллионников зарплатами, ставки в последнее время выросли. Специалист среднего уровня может претендовать уже как минимум на $600, что позволяет снимать вполне приличное жилье. «Середнячки» предпочитают снимать квартиры в наиболее обжитых спальных районах, в частности на Салтовке, Павловом поле. Хотя, как отмечает Борис Каган, в последнее время арендаторы все реже привязываются к определенному району, так как транспортная проблема на сегодняшний день разрешилась за счет большого количества маршруток и общественного транспорта. Становится лучше и инфраструктура ранее считавшихся отсталыми микрорайонов. Окраины активно застраиваются супермаркетами и ТРЦ.
Учитывая рост предложения в категории такого жилья, риэлторы не прогнозируют его существенного подорожания. По оценкам специалистов, до конца года динамика составит не более 15%.
Элиту завалили жильем
Еще менее заметно подрос в цене сегмент элитного жилья. По оценкам Евгения Санина, квартиры VIP-класса в текущем году практически не подорожали. Как и ранее, их стоимость варьируется от $500 до $1 тыс. в месяц в зависимости от качества, престижности и места расположения. В нынешнем году заметно пополнился рынок съемных коттеджей, которых ранее предлагались единицы. Сейчас можно без каких-либо проблем арендовать дома в коттеджных городках в районах Алексеевка (Окружная дорога), на популярном Павловом поле и в Шатиловке. Средняя стоимость виллы с современным дизайнерским интерьером, новой бытовой техникой, каминным залом и ухоженным двориком с площадкой бля барбекю составляет $2 тыс. в месяц.
Владимир Чекалов отмечает, что спрос на элитное жилье сейчас достаточно высок, в первую очередь, за счет приезжих управленцев, которым квартиры оплачивают пригласившие их на работу харьковские предприятия. «Но и предложение в этом сегменте достаточно высокое, и, даже учитывая рост интереса со стороны потенциальных арендаторов, оно все равно превышает нынешние потребности рынка», — констатирует г-н Санин. Риэлторы в один голос утверждают, что подобрать несколько вариантов даже для самого капризного VIP-клиента они могут очень оперативно — в течение одного-двух дней, тогда как поиски квартиры за $150 могут длиться неделями. Впрочем, в нынешнем сезоне темпы расширения базы элитного жилья стали снижаться. Как говорит Борис Каган, харьковчанам в два, а то и три раза выгоднее сдавать роскошные апартаменты посуточно. Поэтому при сохранении нынешней тенденции роста спроса на квартиры VIP-класса уже через пару лет предложение будет отставать от запросов потенциальных клиентов.
информация с сайта http://novostrojka.com |
