Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи
     

Мошенничество при купле-продаже недвижимости

На авось……
Как сообщили в пресс-службе, в ходе расследования установлено, что "в период с 2003 по 2005 годы в городе Хабаровске действовала группа квартирных мошенников". "Молодые люди в возрасте до 30 лет выясняли адреса задолжников по квартплате и являлись к ним, предъявляя поддельные удостоверения судебных приставов или милиции. Затем они сообщали должникам, что на них подан судебный иск, который неминуемо окончится выселением в "ветхий фонд"", - сообщает источник.

Жертвам предлагался альтернативный вариант решения возникшей проблемы. А именно, существует якобы некая риэлторская фирма, помогающая погасить задолженность по квартплате, подыскивая жилье меньшей площади и выплачивая разницу стоимости, отмечает источник.
Согласившимся на эти условия должникам предлагались идеальные условия обмена, оказывалась помощь в оформлении всех документов. После получения денег мошенники либо исчезали сразу, либо организовывали фальшивый переезд на "новую" квартиру. Через два-три месяца появлялся настоящий покупатель квартиры, который требовал освободить помещение.

Ипотека…...
Самый распространенный вид мошенничества в сегменте ипотечных услуг - подделка документов. Цель - завысить платежеспособность клиента на бумаге, тем самым повысив его шансы на получение займа. Наиболее безобидная версия такой аферы - когда клиенту для участия в ипотечной программе недостаточно официальных доходов с основного места работы, а реальный заработок вполне позволяет платить по кредитным счетам. Однако с правовой точки зрения и это не вариант. Гораздо целесообразнее не вводить в заблуждение банк, по определению не учитывающий официально не подтвержденные доходы клиентов, а сделать выбор в пользу сотрудничества с тем кредитором, который изначально готов рассматривать сотрудничество с заемщиками, чьи реальные доходы превышают официальные (в таких случаях покрытие рисков может осуществляться, например, за счет более высоких ставок).
Гораздо хуже - и для клиента, и для банка, - если речь идет не только о документальном, но и фактическом обмане: когда реального дохода клиента явно недостаточно для возвращения кредита, и тем не менее для того, чтобы получить его, принимается решение о подделке документов. В дальнейшем ситуацию исправит разве что резкое повышение зарплаты заемщика или внезапное получение наследства. В противном случае заемщика ждет дефолт и продажа залогового объекта, что невыгодно и ему самому, и кредитору, который вместо ожидаемых "длинных" денег получит единовременный возврат долга.
Понятно, что серьезный ипотечный брокер, являющийся партнером целого ряда банков, не пойдет на такой обман - и из политических, и из профессиональных соображений. Во-первых, доброе имя стоит дороже пары случайных, не вполне правомерных сделок. Во-вторых, профессиональный брокер, владея максимально полной базой данных по рынку ипотеки, как правило, отыскивает вариант решения даже самых сложных жилищно-кредитных вопросов своих клиентов. В условиях, когда с ипотекой работают десятки банков, каждый из которых предлагает несколько кредитных программ, нужно лишь не останавливаться на первой попавшейся, а выбирать ту, которая оптимальна для данного конкретного клиента.
Подделка документов о платежеспособности заемщика - это далеко не единственный вариант мошенничеств с ипотекой.
"В практике Самарского областного фонда жилья и ипотеки был случай, когда человек требовал от работников фонда вернуть ему достаточно крупную сумму денег, равную 200 тыс. руб., которую он заплатил частному маклеру за содействие в прохождении кредитного комитета для выдачи ипотечного кредита в СОФЖИ. Получив всю сумму на руки, посредники оставили человека без денег и без кредита. Чаще всего мошенники объясняют своим клиентам, что сами они получают за услугу мизерную плату, вся сумма в основном идет на оплату услуг сотрудникам банков.
Еще один похожий случай: Агентством недвижимости для клиента, планирующего использовать в сделке кредитный ресурс, была подобрана квартира в строящемся доме. От услуг агентства в области ипотечного брокериджа он отказался в пользу сотрудничества с частным маклером - его услуги обещали быть более дешевыми. В итоге частному маклеру был отдан первоначальный взнос в размере 30% от стоимости квартиры. И все: на счет банка деньги так и не поступили".

Пирамиды…….
Кооператив "Гранит" предлагал населению ипотечно-накопительную программу по приобретению жилья. Кредит на срок до 20 лет под 5-6% годовых. В то же самое время банки и Ипотечное агентство Томской области предлагали минимальную процентную ставку по кредиту па приобретение жилья от 14% до 24% годовых.
Согласно условиям кредитования "Гранита", желающий приобрести жилье делал вступительный взнос в кооператив в размере половины стоимости квартиры. Потом за 8-20 лет вкладчик должен был расплатиться с кооперативом.
Следствие выяснило, что первые четыре участника программы действительно смогли купить квартиры за счет средств, поступающих от следующих членов кооператива. Согласно изъятым документам, в офис фирмы ежедневно на консультацию приходили около 100 человек.
Первые проблемы с получением кредитов начались у вкладчиков в ноябре 2004 года. Под разными предлогами сотрудники "Гранита" переносили дату получения кредита или предлагали неприемлемые варианты жилья. Желающим выйти из кооператива терпеливо объясняли, что в соответствии с договором, присоединенный вступительный взнос не возвращается и лучше дождаться поступления денежных средств. Тем, кто настаивал на разрыве договора с "Гранитом" деньги возвращались небольшими суммами по 5-7 тысяч рублей. Однако, в результате каждый получил не более 15 тысяч рублей.

Документы……
В процессе заключения и оформления сделки купли-продажи квартиры приходится иметь дело с большим количеством разных документов. Именно они служат основанием для совершения сделки, и именно с ними связаны разнообразные способы мошенничества. К наиболее часто встречающимся способам подделки документов относятся:
- переклейка фотографии (подобную подделку внимательный гражданин может выявить сам, обратив внимание на несовпадение выдавленных букв на паспорте и на фотографии, написание реквизитов документа не специальными черными чернилами, а иными, нечеткость самой фотографии и пр.);
- использование листов различных паспортов в паспорте одного гражданина (в таких поддельных документах, как правило, не совпадают серии и номера паспорта на страницах, что внимательный гражданин также способен выявить самостоятельно);
- постановка поддельных штампов прописки (регистрации) в паспортах (характерными признаками данного способа подделки являются нечеткость самого штампа прописки, несовпадение адреса прописки и номера отделения милиции, отсутствие штампа выписки с другого адреса или несовпадение адреса выписки номеру отделения милиции, на территории которого находится квартира);
- использование смонтированных ксерокопий документов, удостоверяющих личность;
- использование заграничных паспортов, в которых не указан адрес прописки (регистрации);
- предъявление фальшивых платежных документов;
- предъявление фальсифицированных документов, подтверждающих владение квартирой (при просмотре выписки из лицевого счета, справки БТИ и пр. следует особое внимание обратить на необходимые реквизиты и качество исполнения оттисков печатей, на которых должны быть отчетливо видны все детали, текст и т. д.).
Проще всего подделать печать РЭУ, немного сложнее - штампы нотариуса и печати органа государственной регистрации. Еще труднее подделать справку БТИ, так как она выдается на специальном номерном бланке.
При малейшем сомнении необходимо самим уточнить в учреждении, выдавшем документ, выдавался ли таковой и как выглядит печать данного учреждения.
Среди документов встречаются настолько искусные подделки, что их не в состоянии распознать даже профессионалы. Кроме того, не составляет особого труда получить нужные справки, используя краденый или взятый на время паспорт настоящего владельца.

Доверенность…….
Гражданское законодательство предоставляет право любому гражданину доверить свое право по распоряжению имуществом иному лицу. В этом случае он выдает этому лицу доверенность на право совершения определенных действий.
Весьма распространен следующий способ мошенничества: преступники под предлогом оказания помощи в .обмене или расселении получают от владельца квартиры генеральную доверенность на право совершать любые сделки с квартирой, затем оформляют договор купли-продажи квартиры без участия владельца и даже его выписывают из нее без ведома последнего.
Иногда в целях незаконного завладения чужой жилой площадью мошенники используют фиктивные доверенности на право распоряжения недвижимостью.
В сделке «по доверенности» следует учитывать следующие моменты:
1. Поскольку доверенность теряет силу после смерти доверителя, желательно удостовериться, что владелец квартиры жив и здоров.
2. Доверитель может отменить предъявляемую покупателем доверенность.
3. В любом случае очень важно лично переговорить с настоящим владельцем квартиры и получить у него подтверждение в правомерности данной сделки.
По доверенности от владельца квартиры может действовать и сотрудник риэлторской фирмы. Это более надежный вариант. Однако и здесь следует проявлять известную осторожность. Надо удостовериться, что в продаже по доверенности действительно есть необходимость, и об этой схеме сделки знает руководящий состав Агентства недвижимости. 
ПНД, НД……..
Заключение договора купли-продажи квартиры с лицом, признанным судом недееспособным, практически во всех случаях влечет за собой признание такого договора недействительным (ст. 171 ГК РФ).
Бывают ситуации, когда граждане намеренно продают квартиру, с тем чтобы потом предъявить иск о признании договора купли-продажи недействительным и получить обратно и квартиру, и деньги (покупателю возвращается лишь сумма, указанная в договоре, как правило, значительно меньшая фактически уплаченной).
Если возникли какие-либо сомнения относительно личности продавца, да и просто на всякий случай, следует попросить его предъявить справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Можно взять у него доверенность и самому получить эти справки. Это необходимо для того, чтобы впоследствии не возникло оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным по причине недостаточной дееспособности продавца.
Договор купли-продажи жилого помещения может быть признан недействительным и в том случае, если гражданин, являющийся дееспособным, в силу своего психического состояния не мог понимать значения своих действий и руководить ими в момент заключения договора. Довольно часто встречаются случаи откровенного мошенничества на этой почве, когда граждане продают квартиру, а затем подают иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным, ссылаясь на вышеназванные основания. При этом они заранее запасаются свидетельскими показаниями, а нередко и медицинскими заключениями о состоянии своего здоровья в день сделки. Иногда наследники уже умершего владельца квартиры предъявляют такие иски, просто стремясь возвратить себе квартиру.
В данном случае велика роль судебно-психиатрической экспертизы. Если в заключении указано, что продавец не мог понимать значения своих действий и руководить ими, договор признается недействительным. Добросовестному покупателю в случае сомнения можно посоветовать запастись медицинским заключением о состоянии здоровья другой стороны на момент заключения договора.
Хорошей подстраховкой служит и обращение к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи квартиры (хотя закон этого и не требует), так как нотариус обязан проверить психическое состояние сторон, участвующих в сделке, и может выступить в суде в качестве свидетеля.
Факт злоупотребления спиртными напитками продавца квартиры сам по себе не является основанием для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной в случае, если оформление сделки произведено 'правильно и в момент заключения договора лицо, заключившее договор, могло понимать значение своих действий и руководить ими. Если основанием для своих исковых требований гражданин выдвигает только тот факт, что он часто злоупотребляет спиртными напитками и при этом не состоит на учете ни в психоневрологическом, ни в наркологическом диспансерах и не признавался по суду недееспособным или ограниченно дееспособным, в таком случае суд, как правило, отказывает.

Мошенничество по сговору…….
Особый вид мошенничества представляют собой продажи квартиры по сговору нескольких лиц. Рассмотрим наиболее распространенные из них.
Довольно часто подаются иски о признании договора купли-продажи квартиры недействительным как сделки, совершенной под влиянием насилия и угроз (ст. 179 ГК РФ). Продавец квартиры заранее договаривается с родственниками или знакомыми об определенном поведении на суде, затем продает квартиру и спустя некоторое время подает иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным на том основании, что он совершил сделку под влиянием угроз со стороны тех лиц, с которыми он заранее договорился. На суде, естественно, "жертва" и "принуждающий к совершению сделки" действуют сообща и разыгрывают "спектакль". Исход дела зависит от того, насколько правдоподобно это будет происходить и удастся ли убедить суд в том, что дело обстояло именно так.
Другой вариант. Квартира принадлежит нескольким лицам на праве общедолевой собственности, владельцы которой также могут договориться заранее об инсценировке нарушения прав сособственника. Напомним, что участник общей долевой собственности имеет право преимущественной покупки. В случае нарушения этого права он в течение 3 месяцев после продажи квартиры имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав собственности покупателя (ст. 250 ГК РФ). Поэтому при покупке части квартиры покупателю необходимо убедиться в том, что сособственники отказались от права преимущественной покупки.
Как уже говорилось, при продаже квартиры, являющейся общей совместной собственностью супругов, необходимо согласие другого супруга. Однако вполне реальна ситуация, когда супруги решают "нажиться" на продаже квартиры и заранее договариваются о совместных действиях. Допустим, квартира была куплена в период брака, но оформлена на одного из супругов и второй в ней не прописан. Если в паспорте супруга-продавца стоит штамп о регистрации брака, то нотариус обязательно потребует согласие на сделку второго супруга. Однако паспорт можно "потерять" и взамен получить "чистый", без штампа о регистрации брака. В этом случае после совершения сделки второй супруг может подать иск в суд о признании сделки недействительной на том основании, что у него не спросили согласия, а он был против. В итоге суд все вернет на свои места, а покупателю будут возвращены деньги в сумме, оговоренной в договоре купли-продажи.
Недействительным может быть признан договор купли-продажи квартиры в случае признания недействительным первоначального договора передачи квартиры в собственность. В этом случае также может иметь место злонамеренный сговор проживающих в квартире лиц.
Во всех этих ситуациях покупатель может получить лишь ту сумму денег, которая указана в договоре купли-продажи квартиры. Доказать, что на самом деле уплачена рыночная стоимость квартиры, практически невозможно. Порекомендовать здесь можно только одно: не совершать сделок при возникновении каких-то сомнений и подозрительных обстоятельств и тщательнейшим образом проверять необходимые документы и факты.

Неправомерное завладение недвижимостью ………
Хотя и исключительно редко, но все же встречаются случаи неправомерного завладения квартирой без ее оплаты (полной, частичной или заранее оговоренной суммы). Преступник при покупке квартиры просто не выплачивает деньги либо часть обещанной суммы за совершение сделки. При этом нередко потерпевшими становятся социально деградированные личности (пьяницы, наркоманы .и т. п.), слабоумные старики, душевнобольные и т. д. Преступники для получения согласия на приватизацию и оформления документов или доверенности на право заключения сделки используют весьма разнообразные способы воздействия на граждан, от "стимулирующего" подталкивания к добровольному согласию (клиента могут спаивать либо незаметно применять психотропные средства) до прямой угрозы физической расправы, пыток, а также похищения потерпевшего с вывозом его в другие области или регионы России, а также в страны СНГ.

За городом не лучше……..
Скупой платит……..
Один из наиболее часто применяемых сегодня видов мошенничества на рынке загородной недвижимости основан на том, что покупатели, приобретая дома и участки, стремятся сэкономить. Желание сэкономить - дело неплохое, однако, когда это желание сочетается с юридической безграмотностью, оно может привести к плачевным последствиям.
Часто бывает, что недобросовестные продавцы загородных домов под разными предлогами (срочный отъезд из города или переезд за границу, отсутствие денег на оформление сделки купли-продажи) предлагают желающим приобрести дачу или коттедж оформить сделку самостоятельно. При этом мошенники напирают на срочность (мол, скоро уезжать или необходимо срочно продать и получить деньги), а также "сбрасывают" цену. Чаще всего, такие "нечистые" загородные объекты продаются по заниженной (по сравнению с рыночной) цене. Продавцы получают деньги за объект на руки, и, подтверждая якобы чистоту своих намерений и честность, взамен отдают все документы на свой дом незадачливому покупателю. Затем продавец и покупатель отправляются к нотариусу, где заверяют на покупателя доверенность с правом оформлять сделку купли-продажи от имени продавца".
Такие, на первый взгляд, юридически правильные действия вводят приобретателя загородной недвижимости в заблуждение, и он успокаивается. Между тем, пока покупатель занимается оформлением своего нового дома или участка, продавец отправляется к нотариусу и отзывает доверенность, а затем спокойно ждет момента регистрации сделки. При этом продавец не нарушает закон, так как сообщать доверенному лицу об отзыве доверенности он не обязан. Когда покупатель отправляется в свои загородные апартаменты, оказывается, что он там вовсе не хозяин. В гневе и с сознанием собственной правоты человек составляет судебный иск, но оказывается, что его уже опередили: продавец раньше подал иск о признании сделки недействительной (получается, что сделка совершена по отозванной доверенности и должна быть признана ничтожной). В результате доказать свою правоту и тем более вернуть деньги практически нереально.

Свидетельство……
Еще один вид мошенничества связан с подделкой документов, а иногда и просто их подменой. С 1992 года, и по сей день, форма свидетельства собственности на землю постоянно менялась. Действующих форм на сегодняшний день уже больше 10. Определить тот ли документ показывает Вам продавец, часто не представляется возможным. Оформление недвижимости может проводиться по подложным документам, деньги, как любят делать в МО или регионах, передаются при подписании договора, после чего продавец забирает деньги и исчезает. В этом случае покупатель не может быть уверен, что он владеет тем имуществом, которое ему обещали продать: вполне может оказаться, что этот дом продан кому-нибудь еще.
Правда, покупатель уже впоследствии может попробовать оспорить такую сделку в суде. При условии, что удастся доказать подделку документов, сделка может быть признана ничтожной. Однако покупателю это не поможет, потому что найти потом мошенника с деньгами - практически из разряда фантастики.

Человеческий фактор ……..
Нередко используются схемы, основанные на доверии людей к своим соседям, знакомым своих знакомых и т.д. Почему-то многим свойственно ошибочно считать, что такие люди не могут обмануть, потому что они "свои". На деле получается обычно наоборот.
Поскольку на сегодняшний день оформление документов на загородные дома - процесс достаточно долгий, сложный и дорогостоящий, посредники обещают своим доверчивым клиентам сделать все быстро, качественно и недорого. Стоимость услуг частных посредников варьируется и зависит только от аппетитов самого посредника. Самая низкая стоимость - от $300 (за минимальный объем работы), однако риелторы припоминают случаи, когда посредники брали и по $1500. Посредниками могут быть как черные маклеры, так и сотрудники государственных структур.
Главное условие схемы - деньги за оформление вперед. Посредник обещает покупателю оформить документы, утверждая, что в госорганах, от которых зависит быстрота оформления сделки, есть "свои". Люди спокойно доверяют мошенникам свои документы (что с юридической точки зрения уже неприемлемо, так как не исключает возможности дальнейших махинаций), и ждут результата. Часто результата можно так и не дождаться, потому что гарантий нет, а посредник утверждает, что "все деньги потрачены на оформление, но ничего не получилось". Доказывать что-то в таких случаях бесполезно: деньги утеряны безвозвратно.

Поучаствуем…..
Чуть более сложная схема используется мошенниками при продаже земельных участков. Дело в том, что сейчас некоторые участки выделяются только через торги, которые проводятся местной администрацией. Посредники обещают своему клиенту выиграть торги. Перед их проведением мошенники берут у будущего владельца половину оплаты за участок. Иногда все останавливается уже на этом этапе - махинаторы утверждают, что дали взятку в размере выданной им суммы, но торги по какой-то причине выиграл кто-то другой. Иногда дело идет дальше: торги, действительно, выигрывает тот, кто желает владеть участком. После этого посредник берет остальную часть суммы. Затем глава администрации подписывает постановление о том, что участок передается клиенту. После посредник исчезает в неизвестном направлении, а покупатель узнает, что участок надо переводить из земли сельхоз назначения в земли поселения или что-нибудь подобное, что обходится очень дорого и не всегда возможно.

постоянный адрес статьи http://subscribe.ru/archive/realty.evgeniarealty/200612/08204447.html

2007-11-02 17:27:45

<<Назад>>

Читайте в этой рубрике :


тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2018 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!