Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи
     

ЗАЩИТА ОТ КРИМИНАЛА И НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ ПАРТНЕРОВ

Сделки с недвижимостью

ЗАЩИТА ОТ КРИМИНАЛА
И НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ ПАРТНЕРОВ
выявление вымогательство
экспертиза мошенничество
разведка строительные пирамиды
проверка обман клиентов
защита коррупция
Правила игры


Одна из прекрасных черт, доставшихся нашим людям от советской эпохи, — доверчивость. Раз написано в газете — значит правда, раз человек клятвенно обещал — значит выполнит. А уж если кто-то кого-то обманул — сто процентов за то, что со мной такое не случится... Знакомая позиция, не правда ли? Случится. И вовсе не потому, что Вы, уважаемый читатель, лопух, неудачник или простофиля. Просто сейчас мы живем в эпоху талантливых «великих комбинаторов». Итак, явление — аферы на рынке недвижимости. На этом сверхвыгодном поприще кормятся сотни мошенников, которые работают изобретательно, вдохновенно и по-крупному. Сами себя они называют фармазонами (это, кстати, одна из самых уважаемых в блатном мире воровских «профессий»). На языке нового Уголовного кодекса РФ, введенного в действие с 1 января 1997 года, их деяния подпадают под статью 159 УК (максимальная санкция — 10 лет лишения свободы с конфискацией имущества). Однако строгое наказание для преступника не препятствие, ведь рискнув, можно «срубить» до 500 тысяч долларов за 2-3 недели, стоит только найти «лоха» — доверчивого и юридически безграмотного гражданина и очень умело его «развести», т.е. втереться в доверие и обмануть. Пик афер в сфере недвижимости пришелся на 1993—1996 гг. — в это время рынок переживал бум, количество потенциальных продавцов и покупателей было уравновешено, и даже неликвидные с сегодняшней точки зрения объекты «уходили в лёт» по высоким ценам. В те годы, по статистическим данным, одна сделка из каждых пятнадцати-шестнадцати зарегистрированных (именно зарегистрированных, а не планируемых!) была организована аферистами и приводила к обману клиентов. К тому же в паре с фармазонами часто работали и бандиты (при каждой оргпреступ-ной группировке был создан «отдел недвижимости», в дальнейшем прикрытый лицензией). Все это приводило к тому, что доверчивый «лох», попавший в сети преступников, в лучшем случае оставался без квартиры или без денег в худшем за собственную глупость и жадность приходилось расплачиваться безопасностью, здоровьем или даже жизнью родных и близких. .. В последующие годы ситуация начала постепенно выправляться, и мошенничество на рынке жилья стало менее серьезной проблемой: по данным 2002 года, после введения новой системы регистрации прав собственности на недвижимость, аферистами успешно проводились лишь 3—3,5% от числа совершенных сделок (в среднем одна из тридцати). Это было связано с тем, что участники рынка стали более осторожными и предусмотрительными, все большее количество людей предпочитают не экономить на своей безопасности и обращаются к специалистам в риэлтерские фирмы, у сотрудников агентств тоже повысилась квалификация и ответственность (исключения, конечно, есть, но они только подтверждают общую тенденцию). Кроме того, за мошенников всерьез взялись государственные и муниципальные власти: изменился порядок регистрации сделок, в милиции созданы специальные отделы и подразделения по борьбе с злоупотреблениями в жилищной сфере, были разработаны (правда, больше на бумаге) меры защиты граждан «группы риска» от посягательства преступных элементов на их недвижимость. Однако фармазоны ответили на это своего рода «повышением квалификации» — организованно и стихийно ими были разработаны новые схемы мошенничеств (о них подробнее речь пойдет в главе 1), преступники стали активнее использовать пробелы и несостыковки в жилищном и гражданском законодательствах, особенно при признании уже совершенных сделок недействительными (см. главу 4). К большому сожалению, в 2003-2005 гг. мошенничеств на рынке недвижимости стало значительно больше. Этому способствовали ряд факторов: во-первых, с 8 февраля 2002 г. было отменено лицензирование риэлтерской деятельности, что привело к открытию большого количества фирм-однодневок (на сегодняшний день, чтобы проводить сделки с недвижимостью, достаточно просто купить пакет документов на юридическое лицо); во-вторых, сильно возросла покупательская активность граждан (по отдельным сегментам рынка, например дешевых новостроек или приличных офисов, спрос превышает предложение в 3—5 раз даже по сегодняшним, сильно завышенным ценам); в-третьих, контролирующие и правоохранительные органы явно «проспали» новые реалии рынка недвижимости (а отдельные их представители фактически превратились в «крышу» для кидал и фармазонов). Также измениласьи структура афер по видам сделок. Если судить по существующему у риэлтеров «черному списку» (в него включеныозафиксированные случаи мошенничества, вымогательства, недобросовестной конкуренции, невыполнения договорных обязательств со стороны фирм, частных маклеров и агентов), то лидерство по числу афер удерживает срочная покупка недвижимости (когда объект продается на 15—20% дешевле реальной стоимости, а деньги требуются через 3—7 дней, иногда до окончания оформления), — примерно одна шестая часть таких предложений — откровенное мошенничество. Второе место — у аренды и найма недвижимости (квартир, офисов, магазинов, складов). В зависимости от характера сделки, один вариант из восьми-десяти (10—12%) носит криминальный характер — это связано с тем, что подобные аферы очень легко организовать. Аренда и продажа прав аренды для фармазонщиков своего рода «первый класс, вторая четверть» — ведь стороны (хозяева и арендаторы) всячески стремятся уклониться от уплаты налогов и других обязательных сборов, да и система регистрации прав на помещения, принятая в настоящий момент, дает много лазеек для злоупотреблений. На третьем месте находятся аферы, совершаемые на первичном рынке, т.е. при покупке жилья (квартир, таунхаузов, коттеджей) на этапе строительства. Наиболее криминогенной является деятельность жилтовариществ (ЖК. и ЖНК), а также организаций, предлагающих всевозможные «накопительные» схемы приобретения жилья в рассрочку под очень низкий процент. В среднем 8—10% предложений на «первичке» исходят либо от типичных «жилищных пирамид», либо от «двойников» нормально работающих девелоперских компаний, а также от структур, специально созданных с целью дальнейшего искусственного банкротства. Далее следует сделка, именуемая среди профессионалов «чистая купля-продажа», т.е. покупка жилплощади у владельцев на вторичном рынке или в доме-новостройке с оформленными правами собственности. В этих случаях на крючок аферистов попадается в среднем один клиент из пятнадцати-шестнадцат* (6-7%). При этом учитываются только зарегистрированные сдел-1 ки (попыток мошенничества, например, с получением аванса, со-| вершается, конечно, больше). На следующем месте по количествуафер*— всевозможные схемы «альтернативы», т.е. обмена жилья путем его купли-продажи (сначала квартиры «обмениваются» на всеобщий эквивалент — деньги, а потом на них покупается другая жилая площадь). Здесь жертвой становится в среднем каждый двадцатый участник сдел-' ки — ему не отдают деньги за проданную квартиру либо приобретают в качестве «альтернативы» жилье ненадлежащего качества или с «историей», чаще всего криминальной. Сюда же можно отнести и «саморасселения» — когда жильцы коммунальной квартиры хотят разъехаться самостоятельно, не обращаясь к помощи профессиональных риэлтеров. Такая самодеятельность часто заканчивается тем, что бывшую коммуналку они продают на законных основаниях, а новые квартиры приобретают у аферистов (когда мошенничество вскрывается, невезучие жильцы просто оказываются на улице). Самой безопасной из всех видов квартирных сделок считается «натуральный обмен» — когда квартира или комната меняется не на деньги, а на другую жилплощадь. В этом случае «на кону» стоит не полная стоимость объекта, как при альтернативе, а всего лишь доплата, поэтому афер в этом сегменте рынка меньше всего — 3—3,5% (одна сделка из тридцати). Однако после введения с 1 января 2005 г. в действие нового Жилищного кодекса, отменившего обмен муниципального жилья на частное, таких сделок совершается мало. Давайте более подробно разберемся с квалифицирующими признаками мошенничества как формы хищения и разновидности преступлений против собственности согласно статье 159 Уголовного кодекса РФ (введен в действие с 01.01.1997 г.). Квалифицированным (ст. 159 ч. 2) считается мошенничество, совершенное группой лщ по предварительному сговору (два или более человека договорились заранее и распределили роли), неоднократно (причем под «неоднократностью» подразумеваются не только ранее совершенные аферы, но и другие виды хищений — кражи, грабежи, вымогательства), а также с причинением значительного ущерба. Под последним в законодательстве подразумевается стоимость имущества или сумма денег, превышающая .2500 рублей на день совершения преступления, однако с учетом материального положения потерпевшего (см. примечание к ст. 158 УК РФ). При наличии указанных выше признаков вполне реально добиться возбуждения уголовного дела (как показывает практика, правоохранительные органы стараются не принимать заявления от потерпевших граждан, если деяние удается квалифицировать только «по части первой»). Особо квалифицированный состав (ст. 159 ч. 3 и 4) подразумевает наличие следующих признаков: использования служебного положения; совершение деяния в составе организованной группы (в отличие от группы лиц она характеризуется устойчивостью и многоэпизодностью преступной деятельности); двумя или более судимостями за хищение (в том числе условными или с отсрочкой), а также причинением потерпевшему ущерба в крупном (более 250 тыс. руб. на день совершения) или особо крупном (более 1 млн. руб.) размерах. В этих случаях есть надежда, что правоохранительные органы реально займутся розыском преступника (или группы) и их удастся найти и задержать (более подробно о розыске скрывшихся аферистов — см. главу 10). Мошенничество отличается от других видов хищений способом совершения — ведь завладение имуществом или правами на имущество ведется путем обмана или злоупотребления доверием. При этом различают активный обман (сознательное искажение истины, заведомо ложные, невыполнимые обещания) и пассивный (умолчание о фактах, непёредача должных документов и т.п.). И в том и в другом случаях жертва вроде бы добровольно передает имущество или права на него аферисту, и с этого момента преступление считается совершенным. При обнаружении и обезвреживании мошеннических действий следует различать их содержание и форму. Содержание представляет собой основные схемы проведения афер, в том числе и с недвижимостью (об этом подробнее — в главе 1), под формой же подразумеваются психологические приемы, манипуляции, при помощи которых фармазоны (или группа) стремятся завоевать доверие лица, выбранного в качестве жертвы (см. главу 2), с целью в дальнейшем его обмануть. При совершении сделок с недвижимостью, как и в любом бизнесе вообще, постоянно идет соревнование «снаряда и брони» — с одной стороны, аферисты разрабатывают новые схемы и приемы обмана жертв, с другой, в распоряжении добросовестных здравомыслящих участников рынка (профессионалов и простых граждан) есть ряд доступных методов, чтобы оградить себя, свою семью, бизнес и жилище от противоправных действий мошенников и кидал. Главная задача — сделать так, чтобы аферист понял, что Вы не позволите себя «лечить» как «позорного лоха», и в конечном итоге у фармазона «фарт не прокатит», какие бы «разводки» и «мульки» он бы ни «мутил». Именно этим вопросам посвящены первые главы настоящей книги.
Введение


Как показывает практика работы риэлтерских фирм и правоохранительных органов, в среднем каждый пятнадцатый—двадцатый участник рынка недвижимости является потенциальной жертвой (потерпевшим) — именно такую часть сделок организуют и проводят в этой сфере бизнеса профессиональные преступники. Ведь недвижимость и строительство — весьма денежные сегменты рынка, к тому же фигурантами сделок являются не только бизнесмены, но и простые граждане, которых легче обмануть, а расчеты в большинстве случаев ведутся наличной валютой. Поэтому операции с квартирами, домами, нежилыми объектами притягивают к себе, как магнит, не только способных внуков Остапа Бендера, владеющих тысячей способов относительно честного отъема денег у населения, но и публику посерьезнее — кидал, вымогателей и откровенных бандитов, для которых человеческая жизнь — что ломаный грош. О ПОМНИТЕ, ЧТО СТОИМОСТЬ «ЗАКАЗА» У КИЛЛЕРА ОБЫЧНО МЕНЬШЕ ОБОРОТА ЛЮБОЙ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ! Но не стоит сгущать краски — изменять свои жилищные условия все равно в среднем раз в 8—10 лет приходится каждому из нас. Практика показывает, что жертвами преступных элементов становятся в первую очередь люди, не знакомые с законами, правилами «игры» на рынке недвижимости, не знающие, куда необходимо обращаться для проведения варианта сделки и где можно получить помощь действительно грамотных и компетентных специалистов. Эти проблемы подробно рассматривались в книгах с общим названием «Сделки с недвижимостью» (в 1997-2006 гг. их вышло семнадцать). В настоящем издании более подробно пойдет речь о преступлениях в сфере жилья (особенно квартирного, ведь городская недвижимость — это 80% рынка). Мы разберем не только признаки и схемы противоправных действий в отношении продавцов и покупателей, но и основные способы защиты от них и нейтрализации злоумышленников. Отдельная глава (5) более подробно раскрывает очень актуальную на сегодняшний день тему афер, осуществляемых юридическими лицами — риэлтерскими или девелоперскими (строительными) фирмами, а также организациями, на которые оформлены конкретные объекты недвижимости (мы называем их клиентскими). В этой главе рассматриваются схемы обмана приобретателей новостроек и граждан, желающих распорядиться жильем на вторичном рынке, а также основы выявления «фирм повышенной опасности», которым не следует доверять ни ведение сделки, ни тем-более Ваши деньги. Две главы (7 и 8) посвящены очень «больным» на сегодняшний день проблемам — «низовой» коррупции в государственных и муниципальных органах, имеющих отношение к рынку недвижимости, и налоговым правонарушениям при совершении сделок. С указанными явлениями приходится сталкиваться практически всем фигурантам рынка, и авторы попытались сориентировать читателей в этих важных вопросах, которые, несомненно, нуждаются в более глубоком и всестороннем исследовании. Отдельно обращаемся к гражданам, которые захотят использовать приведенный в книге материал в преступных целях. Товарищи мазурики! Указанные схемы «работы» хорошо известны сотрудникам правоохранительных органов, и ваши старания окончатся, скорее всего, «черной скамьей» подсудимых и более тесным знакомством с тюремным и лагерным житьем-бытьем. Так что даже не пытайтесь!
Наша цель - Ваша недвижимость


В настоящей главе мы разберем основные схемы жилищных афер «по существу», т.е. как они фактически организуются и проводятся. Со временем часть из указанных способов мошенничества, безусловно, утратит свою актуальность, особенно с развитием новой системы регистрации прав на недвижимость и повышением уровня профессиональной подготовки риэлтеров, в первую очередь юридических отделов и служб безопасности агентств. Естественно, творческая мысль аферистов тоже не станет стоять на месте — будут изобретаться и проводиться более изощренные и совершенные схемы обмана «клиентов». Давайте перейдем к основным видам мошенничеств с недвижимым имуществом, с которыми можно столкнуться на сегодняшний день.
Продажа или аренда чужой жилплощади


Аферисты совершают сделки с квартирами или домами, которые им не принадлежат (выдают себя за хозяев), а настоящие владельцы об этом ничего не знают (случай сговора собственников с фармазонами будем рассматривать ниже). Основными разновидностями подобных действий являются:
• >Аренда с последующей продажей
• >Продажа объекта по дубликатам документов
• >Продажа неприватизированных квартир
• >Мнимая смерть владельца или лжезавещание
• >Компьютерные аферы с базами данных

Аренда с последующей продажей


Квартира или дом снимается у владельца, при этом аферисты завладевают оригиналами правоустанавливающих документов (или по копиям фабрикуют их), после чего мошенники выставляют такой объект на продажу. Один из членов преступной группы вьщает себя за собственника (идеальный случай, если при этом удается завладеть его паспортом или получить новый взамен «утерянного»), и на объект рано или поздно находятся «лохи» — покупатели. Далее следует либо лжеоформление, либо получение авансов с нескольких «клиентов», после чего мошенники скрываются. Рекорд, зарегистрированный по Москве: в 1994-1995 гг. одна квартира (однокомнатная, с обстановкой) была продана в 5 разных мест и одновременно 17 раз сдана (аферу, кстати, организовала вьетнамская этническая преступная группировка, хотя непосредственными исполнителями были, естественно, наши соотечественники).
Продажа объекта по дубликатам документов


В этом случае мошенники представляются хозяину покупателями или сотрудниками риэлтерской фирмы. Завладев обманным путем паспортом продавца, они получают дубликаты правоустанавливающих документов или предлагают собственнику сдать оригиналы на «ответственное хранение» в агентство. В дальнейшем осуществляется поиск настоящего покупателя и совершение сделки с ним, минуя хозяев (в большинстве случаев для этих целей фабрикуются доверенности).

Продажа неприватизированных квартир


По газетным объявлениям мошенники находят граждан, которым надо сделать «срочную приватизацию» своей недвижимости, и предлагают им услуги по «ускорению процесса». Далее возможны два сценария: либо поиск покупателя на еще неприватизированное жилье (особенно если есть возможность показа), либо переоформление «свежеприватизированной» квартиры или комнаты на подставного, минуя хозяев.
Мнимая смерть владельца или лжезавещание


Одно из последних «изобретений» аферистов при продаже чужой жилплощади — фабрикация фальшивых свидетельств о смерти на живого человека. Один гражданин, уезжая на год за границу, сдал свою квартиру фармазонам (при этом они заплатили вперед). После этого мошенники купили у своих коллег бланк свидетельства о смерти, вписали туда данные хозяина, сфабриковали завещание и обратились в установленном законом порядке за свидетельством о праве на наследование квартиры, которое через полгода было получено. После аферисты продали жилплощадь первому попавшему в их сети «лоху». Представьте, каково было хозяину квартиры, когда он приехал назад и узнал, что уже давно умер...
• >МОШЕННИКИ ПИСАЛИ ЗАВЕЩАНИЯ НА КВАРТИРУ ОТ ИМЕНИ УМЕРШИХ ВЛАДЕЛЬЦЕВ
Компьютерные аферы с базами данных


В отдельных регионах Российской Федерации (в Москве — до 01.04.1994 пив январе—мае 2000 года) мошенники при помощи хакеров внедрялись в компьютерные базы данных собственников жилья и не только их считывали, но и вносили изменения (например, настоящим владельцем квартиры являлся Иванов, а данные в базе «перебивались» на Петрова, от имени которого жилплощадь и продавалась). В настоящий момент регистрирующие органы предпринимают меры, чтобы подобные случаи в принципе исключить, но определенное количество «мин замедленного действия» компьтерными аферистами было все-таки установлено
Многократная продажа или сдача в наем


В этом случае аферист (или преступная группа) продает или сдает (очень часто по предварительному сговору с собственником) один и тот же объект сразу нескольким лицам, пЬлучая со всех них деньги (полностью или частично). Технология совершения этого мошенничества практически аналогична предыдущей схеме («чужая»): получение дубликатов, изготовление фальшивых правоустанавливающих документов, подделка паспортов. Существенным отличием является то, что владелец недвижимости очень часто вступает в преступный сговор с фармазонами, а в дальнейшем изображает из себя потерпевшего (хотя на практике этот факт очень трудно доказать законными методами). Различаются две основные группы афер по «многократной» продаже.
• >Сделки на рынке новостроек («первинке»)
• >Многократная продажа на «вторичном» рынке
Сделки на рынке новостроек («первинке»)


Особенностью рынка новостроек (массовых или элитных) является то, что компания-застройщик (или аферисты, действующие «от имени» последней) предлагает внести деньги за жилье еще до того, как дом принят Госкомиссией и поставлен на учет в регистрирующих и эксплуатационных организациях. Получается типичная ситуация «вечером — деньги, утром — стулья», поэтому у недобросовестных девелоперов есть стимул (в отдельных случаях — прямой умысел) продать одну и ту же квартиру в несколько разных мест, к тому же жилье предлагается не по традиционным (почтовым), а по строительным адресам типа «Проектируемый проезд 3420, квартал 6Б, корпус 3, секция 4, этаж 16, вторая дверь налево». Конечно, это приводит к многочисленным злоупотреблениям, самые невинные из которых — это беспроцентная прокрутка полученных с клиентов средств с дальнейшим их возвратом или предоставлением других, менее ликвидных квартир (на крайних этажах, в угловых секциях и т.п.). Более подробно об этом речь пойдет в главе 5.
Многократная продажа на «вторичном» рынке


Как бьцо указано выше, попытки «многократно» распорядиться своей недвижимостью предпринимают не только профессиональные мошенники, но и граждане — собственники объектов (через подставных лиц). Более подробно об этом — в главе 4 нашей книги.
• >РИЭЛТЕРША УМУДРИЛАСЬ ТРИЖДЫ ПРОДАТЬ СОБСТВЕННУЮ КВАРТИРУ
Сделки с «криминальной» жилплощадью


Покупателю предлагают (в большинстве случаев по немного заниженной цене) «паленые» объекты — квартиры, комнаты или дома, против бывших владельцев которых были совершены насильственные действия (они освободили жилплощадь в «добровольно-принудительном» порядке, т.е. под воздействием шантажа или угроз, насильственно удерживаются или пропали без вести, т.е. физически уничтожены). В таких случаях с «продавцом» обычно работает оргпреступная группировка (бандиты совершают насильственные действия, аферисты «палево» отмывают, коррумпированные чиновники обеспечивают быстрое оформление и прикрытие). В большинстве случаев преступники не решаются сразу предложить такой вариант покупателю — сначала «палево» проходит «отмывку», т.е. объект переоформляется (иногда два раза, чтобы замести следы) на «добросовестного приобретателя» — т.е. «чистого» и живого гражданина, вступившего в преступный сговор с фармазонами. Предыстория сделки выясняется, к сожалению, уже после того, как аферисты получили деньги. Более подробно о деятельности оргпреступных группировок по завладению жилплощадью граждан речь пойдет в главе в настоящей КНИГИ.
• >КВАРТИРНЫХ МОШЕННИКОВ ВЫДАЛ НОТАРИУС-НАРКОМАН
Сделки с «юридически грязной» недвижимостью


Под термином «грязные», в отличие от «паленых», мошенники подразумевают те объекты, которые отягощены юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как наложенных государственными органами (следственный, судебный или прокурорский арест, отказ в регистрации прав и т.д.), так и гражданскими (семейный, наследственный или жилищный спор, залог, рента, броня, ущемление прав несовершеннолетних и ряд других, подробнее об этом — в главе 4). Такие варианты предлагаются покупателям либо по подложным документам, либо с мнимым урегулированием имущественных прав (арест или запрещение «снимаются» через суд). Иногда к фармазонам обращаются «загнанные в угол» собственники объектов, которые не могут распорядиться своей «грязной» недвижимостью законным путем, в связи с чем готовы уступить объект аферистам за мизерную цену или берут мошенников «в долю», чтобы те урегулировали спор. Очень часто такие противозаконные действия собственников заканчиваются весьма плачевно для них: фармазоны скрываются с деньгами владельцев или подставляют последних под разборки с обманутыми покупателями «грязных» квартир.
• >БАНДА ПОЛУЧИЛА ЧЕРЕЗ СУД БОЛЬШЕ СОТНИ МОСКОВСКИХ КВАРТИР
Лжеоформление сделок


Согласно ст. 131 и 164 ГК РФ любые сделки с передачей прав на недвижимое имущество (купля-продажа, мена, дарение, деление долей, ипотека, рента, вступление в права наследования и др.)., а также их расторжение подлежат государственной регистрации, и только с момента таковой сделка считается совершенной и вступившей в силу. В 1992—1999 гг. госрегистрация проходила в разных субъектах Федерации по-разному: муниципальные власти сами устанавливали ее порядок и стоимость, вели обособленные реестры прав собственности на недвижимость (в Москве этими вопросами занимались ОАО «Мосприватизация» и Комитет (Департамент) муниципального жилья). Однако с введением в действие с 01.02.98 г. Закона РФ №122-ФЗ* установлен единый порядок регистрационных действий на территории РФ, а сам процесс должен происходить в специально создаваемых для этих целей органах юстиции. С 10 января 2000 г. в Москве используется «смешанный» порядок регистрации сделок с недвижимостью: «по-старому» — через нотариуса или «по-новому» — непосредственно в органах юстиции. Граждане, участвующие в сделках, вольны выбирать, какой путь избрать: нотариальное оформление совершается быстрее (его регистрация идет 5—10 рабочих дней), но оно существенно дороже: необходимо оплачивать госпошлину и «техническую работу» нотариуса в размере 0,5—1% от суммы, указанной в договоре. Процедура регистрации «по-новому» совершается дольше — до 30 календарных дней, и госпошлина за нее составляет в Москве 500 руб. с каждого участника сделки. В этом случае граждане, участвующие в сделке, не идут к нотариусу, а являются непосредственно в пункт регистрации (уполномоченный орган юстиции). В столице и области таковыми являются филиалы соответствующих Главных управлений Федерального регистрационной службы РФ (адреса и телефоны тех и других смотрите в Приложении 6). В связи с тем, что процедура регистрации сделок до конца еще не отрегулирована, мошенники успешно «ловят рыбку» в мутной воде несостыковок и накладок в работе вышеуказанных государственных органов. В 2003—2005 гг. лжеоформление стало своего рода «хитом сезона» среди афер с жильем — по городу Москве количество обманов граждан при регистрации возросло в 4—5 раз, и эта тревожащая тенденция будет, несомненно, присутствовать на рынке и в последующие годы. Так что давайте разберемся со схемами лжеоформления более подробно. По «месту совершения» подобные аферы подразделяются на «лженотариальные действия» и собственно «лжерегистрацию в органах юстиции», по типам потерпевших — лжерегистрация «прав покупателя» с получением с него денег или подлинная регистрация прав последнего, но с одновременным обманом продавца* Термины «продавец» и «покупатель» трактуются здесь и далее в более широком смысле: это лица, соответственно получающие денежные средства (арендодатель, жилец коммунальной квартиры, клиент, желающий ухудшить жилищные условия) или передающие их (арендатор, инвестор, будущий владелец расселенной коммуналки; .гражданин, совершающий обмен с улучшением, и т.д.).
• >Лженотариальное оформление
• >Собственно лжерегистрация

Продавца в этом случае обманывают несколько иначе. Покупатель (или лжепокупатель, вступивший в преступный сговор с аферистами) сдает в присутствии продавца деньги на ответственное хранение в банк (подробнее об этом — см. главу 3), после чего регистрация проводится надлежащим образом (объект уже находится в собственности покупателя), а деньги продавца мошенники снимают без его участия (чаще всего завладевают паспортом, переклеивают фотографию или вступают в преступный сговор с работниками банка). Когда несчастный продавец приходит получать свои кровные, кассир или клерк говорят ему: «Позвольте, Вы час назад у нас уже деньги сняли...» Иногда на практике встречаются более «грубые» варианты подобных схем: продавцу либо «случайно падает на голову кирпич», либо у нег в кармане «находятся» патроны или наркотики (а деньги снимаются покупателем после окончания действия соответствующего допсоглашения; либо в банк для получения денег с ответственного хранения предъявляются откровенно фальшивые регистрационные документы (согласно типовому договору с клиентом банк не обязан проверять подлинность последних), а также, в случае расчетов на квартире, в офисе или в других неприспособленных местах, продавца откровенно «кидают» — либо не отдают денег вообще, либо передают только сумму, указанную в договоре (в 2—5 раз ниже оговоренной ранее). Подробнее об этом — в главе 6 нашей книги.
• >ДАВАЙТЕ УСКОРИМ ПРОЦЕСС...

Лженотариальное оформление


В этом случае для оформления сделки с участием «фраера ушастого» мошенники пользуются липовыми печатями Нотариусов или даже открывают лженотариальную контору (именно так сто лет назад сделала известная фармазонщица Сонька Золотая Ручка, «продав» дом московского генерал-губернатора на Тверской, 13, ныне здание Мэрии английской фирме). Нотариус может быть и подлинный, но аферисты очень технично подведут Вас к его двойнику (мошенники-асы делают это прямо в стенах настоящей нотариальной конторы). Конечно, это грубая работа — такие действия легко выявляются при проведении комплексной экспертизы сделки. В последнее время фармазоны все чаще вступают в преступный сговор с помощниками или исполняющими обязанности нотариусов (а иногда, если сделка «жирная», и с самими нотариусами), и в журнале регистрации нотариальных действий «появляется» соответствующая запись... Кроме того, встречается очень много афер с доверенностями и завещаниями (об этом пойдет речь ниже). В соответствии со смыслом Закона № 122-ФЗ, регламентирующего порядок госрегистрации, после 01.02.1998 г. нотариальное оформление сделок с недвижимостью (за исключением случаев, прямо указанных в законодательстве, см. табл. 4.1 в главе 4) в принципе не требуется, поэтому если «лженотариальный» право-устанавлив'ающий документ был должным образом зарегистрирован (аферисты не захотели или не смогли обмануть клиента именно на этом этапе собственно регистрации), то суд может признать сделку состоявшейся и право зарегистрированным. Поэтому в 2002—2005 гг. количество мошенничеств по схеме «лженотариус» сократилось (точнее говоря, аферы плавно «перетекли» собственно в лжерегистрацию
Собственно лжерегистрация


Сущность этих мошеннических действий состоит в том, что клиент (в рассматриваемом случае покупатель), доверившись аферистам (очень часто после прохождения подлинного или хорошо знакомого жертве нотариуса), либо дает фармазонам доверенность на право регистрации сделки (последние уверяют «лоха», что это — пустая формальность), либо участвует в регистрации, совершенно не вникая в суть происходящих действий. После окончания лжерегистрации (через 15-30 дней) мошенники вручают жертве «документы», внешне очень похожие на необходимые, и получают с обманутого покупателя деньги. При этом одновременно организуется «многократная» продажа объекта другим покупателям...

Лжеадреса


На эту схему обычно попадаются богатые «парамоши» — так на жаргоне мошенники называют иногородних граждан, слабо представляющих местоположение выбранной жилплощади по районам того населенного пункта, где они мечтают поселиться. Доверчивого клиента приводят смотреть роскошную квартиру в центре Москвы, а документы оформляют на однокомнатную «хрущобу» в Кузьминках. Здесь используются совпадения в именах улиц, например в столице имеется такой адрес: улица Макаренко, дом 21/2, строение 1А, корпус 2. Но наиболее часто лжеадреса встречаются при сделках с загородной недвижимостью: «ушастому фраеру» показывают роскошный коттедж по адресу: Деревня Гадюкино, улица Советская, дом 60А, а документы оформляют на старый дом (просто 60) или даже на халупу-подсобку, в которой жили строительные рабочие, этот особняк возводившие. А сам коттедж уже продан другому «лоху» — пусть потом жертвы бодаются между собой, выясняя, кто круче...
• >ПАЛЬЦЫ ВЕЕРОМ, А СОПЛИ ПУЗЫРЯМИ

Лжедоверенности


Из всех видов доверенностей, предусмотренных действующим законодательством (общая, специальная, разовая, в порядке передоверия, хозяйственная), мошенники манипулируют чаще всего со специальной (Иванов доверяет Петрову продать квартиру, принадлежащую первому, для этого собрать справки, поставить подпись у нотариуса, пройти регистрацию, получить деньги и т.д.), разовой (для совершения одного юридически значимого действия, например, приватизации), а также хозяйственной (о ней более подробно в главе 4). Во всех указанных случаях возможны две разновидности афер:
• >В момент выдачи доверенность подлинная
• >Доверенность заведомо фальшивая

В момент выдачи доверенность подлинная


Владелец недвижимости действительно ставит свою подпись под доверенностью, но впоследствии (когда идет регистрация сделки) ее отменяет, либо умирает (естественной или насильственной смертью), либо признается в судебном порядке умершим (умирает «юридически»). Кроме того, часто встречается афера, получившая название «доверенность, подписанная левой рукой». В этом случае владелец объекта вступает в преступный сговор с аферистами, они вместе идут к любому нотариусу, и продавец дает на имя одного из мошенников специальную доверенность на право распоряжения своей квартирой. Но при этом, чтобы в дальнейшем утверждать, что доверенностей никому не давал, продавец подписывает ее «левой рукой», т.е. таким образом, чтобы впоследствии судебно-почерковедческая экспертиза признала, что подпись выполнена другим лицом (фармазонам очень хорошо известна эта техника, и они быстро разъясняют ее «хозяину»). При такой «подлинной» доверенности квартира продается «лоху». Он вселяется в нее, а через несколько месяцев на пороге появляется продавец, утверждающий, что он квартиру не, продавал, доверенности не подписывал, а был в отъезде. После судебного разбирательства «лох» оказывается без квартиры и без денег, а продавец ищет нового покупателя...
Доверенность заведомо фальшивая


В этом случае документ либо грубо фабрикуется (например, в Москве все необходимое, т.е. нотариальный бланк, печать нотариуса, образцы подписей последних, голографическую наклейку и спецчернила, можно купить на 200—300 у.е. или сделать заказ «под ключ»), либо мошенники вступают в преступный сговор с помощником или и.о. нотариуса и добиваются занесения записи о выданной доверенности в соответствующий реестр (такая «липа» пройдет стандартную проверку на подлинность). Кроме того, на практике часто встречается лжедоверенности, заверенные не нотариусами, а должностными лицами, имеющими на это право в соответствии со ст. 185 ГК РФ (военнослужащих, из мест лишения свободы, из лечебных учреждений и т.д.). Правда, такие «доверки» сразу вызывают подозрение в подлинн

2007-10-14 07:05:23

<<Назад>>

Читайте в этой рубрике :


тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2018 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!