Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи
     

Экслюзивный договор с агенством: подписывать или нет?

На отечественном рынке недвижимости понятие эксклюзивного договора обрело определенную популярность лет пять назад, когда риелторы и их клиенты задумались о качестве услуг, предоставляемых агентствами недвижимости. С тех пор эксклюзивные договора приобретают как новых сторонников, так и новых противников. При этом и у тех, и у других есть очень веские аргументы.


По принятому на рынке недвижимости определению, эксклюзивный договор — это договор, заключенный между продавцом объекта недвижимости и посредником — риелторской компанией или агентством недвижимости относительно эксклюзивного права на реализацию этого объекта. На практике это означает, что право продавать ваш объект получает только то агентство, с которым заключен эксклюзивный договор, и никто другой.

В компаниях, которые стремятся вывести эксклюзивный договор на качественно высокий уровень, принято заключать с продавцом договор о предоставлении эксклюзивных услуг на реализацию объекта недвижимости. В этом документе четко прописаны как права продавца, так и права посредника. Часто главным условием такого договора является именно эксклюзивное право агентства на продажу данного объекта.

Права и обязанности

Как правило, в основной круг обязанностей посредника входит продажа объекта на условиях, указанных в эксклюзивном договоре. При этом основным пунктом является соблюдение оговоренной и прописанной стоимости и сроков реализации объекта недвижимости. Таким образом, договор подразумевает, что посредник выполнил свои обязательства только тогда, когда объект продан не дешевле, чем об этом договорились продавец и посредник. Иногда, если объект продан за более высокую цену, чем планировал продавец, и дороже, чем было записано в договоре, посредник получает право оставить разницу себе, однако этот вопрос может быть четко оговорен в договоре.

В полномочиях посредника, закрепленных договором, могут находиться также разработка, подача и – в исключительных случаях – оплата рекламной кампании в различные СМИ для обеспечения оперативной и эффективной продажи объекта. Как правило, за эффективность этой рекламы отвечает сам посредник, ведь если рекламные сообщения не найдут своего адресата и объект не будет продан, посредник не получит своего вознаграждения.

Кроме того, важным пунктом договора, который становится и главным аргументом в пользу эксклюзивных услуг, является обязательство посредника обеспечить правовую «чистоту» сделки при подписании договора купли-продажи и защитить интересы собственника объекта недвижимости — клиента риелторской компании. В данном случае предполагается, что клиент будет защищен от мошенников и сможет получить в полном объеме всю сумму за проданный объект.

Эти обязательные пункты предполагают, что посредник должен будет гарантировать своему клиенту полную безопасность и комфорт при проведении транзакции. Клиенту не нужно будет самостоятельно задумываться о том, какова реальная рыночная стоимость принадлежащего ему объекта, какова рыночная конъюнктура, есть ли спрос на такие объекты. Также клиент должен быть освобожден от хлопот, связанных с подачей объявления о продаже, от необходимости проверять серьезность намерений и финансовое состояние потенциального покупателя и беспокоиться по поводу схемы получения денег. Клиенту не нужно будет выяснять порядок работы банковских учреждений, волноваться о безопасности передачи крупных сумм денег, искать нотариуса и думать об огромном количестве самых разных нюансов, связанных с процедурой продажи объекта недвижимости.

Удобства агента

Почему все больше риелторских компаний стремятся работать только на эксклюзивных началах? На этот вопрос есть главный ответ: эксклюзивный договор гарантирует, что качественные услуги агентства будут оплачены. На юридическом языке это звучит так: эксклюзивный договор заключается в формировании единой системы работы с клиентом, защите интересов собственников и покупателей недвижимости, а также установлением единого понятного и прозрачного размера вознаграждения.

С точки зрения экспертов рынка недвижимости, эксклюзивный договор является первым шагом для создания цивилизованного рынка посреднических услуг, помогает избежать всевозможных спекуляций и делает сотрудничество клиента и риелтора честным и открытым. Риелторы считают, что работая по эксклюзивному договору, выигрывает и потребитель посреднической услуги — ведь риелтор, согласно прописанным в договоре условиям, заинтересован оказать клиенту максимально качественную услугу на максимально выгодных для клиента условиях. Иначе клиент эксклюзивный договор подписывать не будет.

В эксклюзивном договоре прописывается ответственность сторон. Как правило, эти пункты призваны защитить именно интересы исполнителя — риелтора, так как предусматривают в том числе судебный путь урегулирования споров, на который клиент — частное лицо — идет неохотно.
В частности, эксклюзивные договоры могут предусматривать такой пункт, согласно которому в случае необоснованного отказа клиента от услуг риелтора клиент обязан выплатить компенсацию или часть предусмотренного договором вознаграждения. Иногда риелторы предусмотрительно завышают сумму компенсации при отказе от договора, чтобы клиенту было невыгодно его разрывать. Доказывать «обоснованность» или «необоснованность» отказа от услуг посредника — дело сложное, а решение спора даже в судебном порядке будет носить слишком субъективный характер, поэтому такое условие договора позволяет существенно повысить защиту прав риелтора.

Чтобы не отпугнуть потенциального клиента возможными санкциями и разбирательствами, эксклюзивный договор часто предусматривает, что все споры, связанные с договором, его заключением, или споры, которые возникают в процессе выполнения его условий, решаются путем переговоров между представителями сторон — заказчика и исполнителя. В судебном порядке спор решается только если его не получается решить путем переговоров.

Подводные камни

Если эксклюзивный договор юридически грамотно составлен, то никаких проблем ни у риелтора, ни у потребителя его услуг, как правило, не возникает. Главное, чтобы стороны четко понимали ответственность и обязанности каждой из них, прописанные в договоре. Правда, проблемы иногда все-таки возникают.

Так происходит, в частности, при досрочном расторжении договора по инициативе продавца (клиента) в ситуациях, когда он вообще передумал продавать свой объект. В таком случае, согласно условиям договора, он обязан возместить материальный ущерб риелторской компании, который она уже понесла при выполнении условий договора. Как правило, это затраты на проведение рекламной кампании. Настоять на компенсации морального ущерба или недополученной прибыли риелторской компании практически не удается.
Бывают ситуации, когда расторгнуть договор может риелторская компания. Это случается, когда продавец существенно завышает стоимость объекта недвижимости или требует слишком скорой продажи. Обычно риелторы соглашаются попытаться продать объект дороже среднерыночной стоимости не более чем на 20%. При превышении ожиданий клиента на 20-30% среднерыночной цены агентства недвижимости, как правило, считают такую продажу невозможной, а рекламу объекта — бесполезной тратой собственных средств агентства.

В то же время разорвать эксклюзивный договор может как клиент, так и риелтор. Сделать это можно по обоюдному согласию или в случаях, определенных действующим законодательством. Чтобы разорвать договор в одностороннем порядке, сторона обязана предварительно сообщить в письменном виде об этом второй стороне.
Риелтор, который обнаружил, что клиент заключил эксклюзивные договора с двумя и более агентствами недвижимости, должен незамедлительно известить об этом других риелторов, с которыми клиент заключил соответствующие договоры, и довести до сведения клиента последствия нарушения договорных обязательств. Стандарты профессиональной этики риелтора подразумевают, что в ходе переговоров клиента и риелторов, имеющих с ним эксклюзивные договоры по вопросу урегулирования возникшего спора, преимущественное право на оказание риелторской услуги имеет тот риелтор, который первым заключил эксклюзивный договор.

При этом риелторы будут настаивать на том, чтобы клиент погасил расходы, которые понесли участники спора.
Риелторы редко подписывают договора, которые в будущем могут вызвать проблемы. Чаще так делают именно клиенты — частные лица, которые не имеют достаточного опыта или юридической квалификации. Например, иногда агентства недвижимости условием заключения эксклюзивного договора считают передачу им правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Это могут быть документы, подтверждающие право собственности или права аренды. Такое требование риелторы объясняют несколькими причинами. С одной стороны, так им легче начинать переговоры с потенциальным покупателем, с другой стороны, передача правоустанавливающих документов гарантирует, что эти документы не будут переданы другому агентству, которое проведет сделку.

В то же время клиенты риелторских компаний должны понимать, что передача правоустанавливающих документов (особенно если агентство имеет письменное подтверждение того, что документы были преданы добровольно) открывает широкие возможности для мошенничества: объект может быть продан, а его владелец, не получивший за объект ни копейки, узнает о продаже только тогда, когда его придут выселять. Доказывать незаконность сделки придется долго, а успех разбирательства во многом будет зависеть от материальных возможностей пострадавшего или мошенника.

Полезно знать

Как правило, эксклюзивный договор подписывается по стандартной, утвержденной в риелторской компании форме. Форма и содержание договора должны отвечать нормам действующего законодательства: только тогда нарушение договора стороны смогут оспорить в суде. Обычно в этом заинтересовано именно агентство недвижимости. Естественно, если речь идет не о мошенниках. Клиенту останется только определить, имеет ли он дело с порядочными и законопослушными риелторами.
Многие стремящиеся к цивилизованным и признанным в мире формам работы агентства не считают риелторскую или посредническую услугу проданной, если не предусмотрены эксклюзивные права на представление интересов клиента. Это значит, что отсутствие эксклюзивного договора не обязывает риелтора начинать работу только исходя из устной договоренности.
Комиссионные агентства (вознаграждение за оказанную услугу) устанавливаются в виде процента от конечной стоимости объекта в случае его продажи или части арендной платы. Стандартный размер комиссионных при продаже составляет 5% суммы сделки (в большинстве случаев оплачивает покупатель). При аренде стандартным вознаграждением считается от 50 до 100% от месячной арендной ставки. При этом реальные суммы принимаются к расчету, только если они фигурируют в договоре купли-продажи или аренды. Доказать, что клиент недоплатил вознаграждение, если в договоре купли-продажи фигурирует стоимость объекта по оценке БТИ, агент не сможет. Даже если объект был продан за значительно более высокую рыночную цену.
Перед заключением договора агентство осуществляет экспресс-оценку объекта недвижимости, исходя из которой формулируются аргументы по обоснованию цены или арендной платы. Эта оценка служит только для внутреннего использования риелторской компанией, но объект не выставляется на продажу, если запрошенная клиентом цена превышает рассчитанную риелтором более чем на 20%.

Для продажи объектов жилого фонда (квартир) эксклюзивный договор заключается, как правило, на срок не менее трех месяцев. Для реализации объектов коммерческой и загородной недвижимости на больший срок — не менее шести месяцев. В этом случае более длительный срок обусловлен спецификой таких объектов: более высокой стоимостью коммерческой недвижимости и сезонностью интереса потенциальных покупателей к загородной недвижимости.

Кроме того, клиенту нужно понимать, что агентство недвижимости, как правило, работает преимущественно с теми клиентами, которые не возражают против открытой рекламы и продажи объекта с продвижением всеми возможными способами. Это означает, что объявление о продаже объекта будет появляться в открытых источниках информации, специализированных газетах рекламных объявлений, иногда в виде баннера прямо на объекте. Открытая информация позволяет значительно быстрее реализовать квартиру или помещение, но если речь идет о крупных и дорогих объектах — бизнес-центрах, торговых комплексах, на создание которых были направлены значительные средства, — владельцы выступают против открытой рекламы. В этом случае против открытой рекламы могут выступить даже потенциальные покупатели, которые не хотят разглашать объемы своих активов в недвижимости.

В то же время отсутствие открытой рекламы отнюдь не означает, что эксклюзивный договор не может быть заключен.

Положительным аспектом, который должен склонить потенциального клиента в пользу эксклюзивного договора, является то, что, заключив такой договор, агентство не принимает комиссионное вознаграждение более чем с одной стороны, без уведомления всех сторон сделки и их информированного согласия. Это значит, что вознаграждение за сделку риелтор получит только один раз. Однако риелторы предупреждают, что услуги, предоставляемые агентством, не будут выходить за рамки их профессиональной компетенции: посредник поможет найти потенциального покупателя, но не будет отвечать за сроки выселения бывших владельцев.

Кроме того, стороны эксклюзивного договора обязуются не разглашать информацию о его условиях и предпринимают все зависящие от них действия, чтобы исключить возможность доступа к этой информации третьих лиц. Исключением являются случаи, когда такая информация должна быть предоставлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Автор : Михаил Черкасский

Источник : http://www.mirkvartir.com.ua/

2008-04-09 16:37:00

<<Назад>>

Читайте в этой рубрике :


тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2018 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!