Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи
     

Продать свое жилье и купить что-то взамен – не проблема.

С точки зрения клиента, операция встречной покупки/продажи выглядит несложно и мало чем отличается от прямого обмена «ты мне – я тебе».

Однако цепочки встречных квартирно-денежных операций на киевском квартирном рынке с каждым годом становятся все сложнее и изощреннее. Тому есть несколько причин: дефицит «минимального» жилья (комнат, недорогих одно- и двухкомнатных квартир), дефицит квартир, находящихся в прямой продаже и... растущий профессионализм агентов по недвижимости, которые готовы выстраивать все более сложные конструкции из квадратных метров и клиентских пожеланий на предмет жилья. На профессиональном языке риелторов это называется альтернативной сделкой или попросту квартирной цепочкой.


Звено к звену

Продать свое жилье и купить что-то взамен – не проблема. Предложений на рынке недвижимости достаточно, другое дело, что свободная квартира будет стоить гораздо дороже. Человек, не связанный с последующей покупкой, может выставлять объект на продажу по максимальной цене: ему спешить некуда. А вот если вы связаны с цепочкой и сроки поджимают, выбирать и торговаться особо не приходится. Покупатель не станет ждать, пока вы найдете себе продавца или наоборот, поскольку, как известно, время – деньги.

Обычно альтернативная сделка выстраивается следующим образом. Перво-наперво риелтор находит покупателя на квартиру в начале цепочки. Соответственно, покупатель передает продавцу аванс или задаток и заключает так называемый предварительный договор, в котором устанавливается цена и конечный срок совершения купли/продажи. Обычно этот временной промежуток составляет месяц-полтора. Только с момента заключения этого договора риелтор начинает искать альтернативное жилье для продавца первой в цепочке квартиры. До того, как найден покупатель на квартиру, подбирать альтернативное жилье бессмысленно. Ведь к моменту, когда покупатель будет найден, нужная квартира уже может быть продана. И так идет подбор по всей «длине» цепочки.


Кому-то нужно взять кредит в банке, кому-то «пережить» опекунский совет, еще кому-то продлить доверенность – риелтор, учитывая все эти тонкости чужих взаимоотношений и житейских коллизий, отбирает подходящие звенья, «кует» устраивающую всех цепочку и подготавливает документы. Наконец, когда все участники мероприятия определились с требованиями (немало людей могут понять, что им в действительности нужно, и сформулировать свои пожелания лишь в процессе поиска) и нашли себе подходящие варианты, риелтор ищет свободную квартиру, дом или другой вариант «чистой» (то есть не влекущей за собой появление новых «звеньев» цепочки) продажи. Это необходимо сделать, чтобы прервать на первый взгляд бесконечный круг взаимозависимых сделок. Задача не из простых. Ведь, как отмечает большинство специалистов, дефицит свободного жилья на украинском рынке недвижимости растет с каждым днем, невзирая на усилия строителей и девелоперов, наращивающих темпы возведения жилых домов. Но вот, в результате длительных усилий, цепочка замкнулась: теперь назначается дата сделки, которая должна устроить все «звенья», сколько бы их ни было: 15 или 50.


Грамотная сделка

Подготовить такую сложную комбинацию, как «многоступенчатая» купля-продажа жилья, непрофессионалу крайне сложно. Как правило, над альтернативной куплей-продажей работают несколько риелторов и нотариусов – в одиночку физически невозможно удовлетворить запросы всех участников цепочки, подготовить (тысячу раз перепроверив!) необходимые документы да еще и организовать встречу всех «звеньев» для проведения собственно сделки (все, что происходило до сих пор, было лишь ее подготовкой). Но статистика свидетельствует, что, несмотря на все усилия, две из пяти подобных многоступенчатых сделок обычно срываются.

Однако, предположим, что ни у кого из участников мероприятия не возникло форс-мажорных обстоятельств, ваш риелтор оказался человеком опытным, он работает на агентство с солидной репутацией, и общими усилиями цепочку довели до конца. Вам назначили день сделки и место, где в назначенное время должны собраться все заинтересованные лица. Вместе с риелторами и сопровождающими клиентов «болельщиками» собирается человек 30–40. Изначально все полны решимости. Но кто-то опаздывает, кто-то забывает паспорт или мужа/жену, хотя риелторы обычно предупреждают подопечных о недопустимости подобной забывчивости и по несколько раз звонят каждому. Все ждут. Нотариусы еще раз проверяют документы, необходимые для сделки. И тут начинается… У кого-то закончился срок замены фотографии в паспорте, кто-то прописал в квартиру приезжего родственника и забыл об этом сообщить. Кто-то в последний момент отказывается платить агентству оговоренные ранее проценты. Как правило, все проблемы удается решить в один день, но иногда в процессе «утирки и утруски» кто-то выпадает из цепочки. И тогда риелторы в срочном порядке ищут замену.


И только когда все звенья цепочки подписали договора, выписалисьпрописались и передали ключи от квартиры, можно успокоиться. На первый взгляд, все страшно и тяжело. Но риелторы, с которыми мы общались, уверяют, что поводов для беспокойства и особой тревоги нет. Ведь все описанные выше проблемы, как правило, остаются «за кулисами» риелторской профессии. Для клиента – это обычная сделка купли-продажи и только. Конечно, нужно быть предельно аккуратными в оформлении документов и действовать по правилу «доверяй, но проверяй», однако это касается всего, что связанно с недвижимостью.


Комментарий. Сергей Кобзан, директор ООО «Харьковское инвестиционное агентство недвижимости»


Продажа жилья по цепочке прежде всего связана с конечной целью мероприятия. Как правило, это расширение жилплощади, смена квартиры на дом или разъезд. Вариантов много. О тонкостях и особенностях альтернативных сделок рассказывает директор ООО «Харьковское инвестиционное агентство недвижимости»


«24»: Одни люди покупают жилье, предварительно что-то продав, другие продают и хотят купить – на первый взгляд цепочка получается бесконечной и замкнутой.

С. К.: Грамотный риелтор старается этого не делать. Потому что чем длиннее цепочка, тем больше риска. Ведь все живые люди, у каждого может возникнуть ситуация, когда одна сделка отменяется – и рушится вся цепочка. А риелтор должен бегать и быстро искать замену, чтобы восполнить недостающее звено.

Как же прервать этот замкнутый круг?

Когда идет «прозвон квартир» (это та черновая робота, которую клиент не видит), риелтор спрашивает у продавца квартиры: чистая это продажа или вы что-то ищете взамен? Таким образом он просто отбирает квартиры, которые ему нужны. Задача это сложная, но реальная.

Значит, цепочка всегда заканчивается чистой продажей?

Как правило, в начале цепочки находится ипотечная сделка. Денег в наличности сейчас очень мало. Как правило, все связано с банками. В конце обязательно будет пустая квартира, дом, деньги, или новострой. Возможно, квартира или дом достались по наследству и продаются. Иногда люди не только разъезжаются, но и съезжаются. И тогда тоже появляется пустое жилье. Кстати, и тут есть свои риелторские хитрости. Если продается две квартиры и покупается одна, то продают сначала ту, которая похуже. Потому что с ней больше проблем. И только после того, как продажа совершена, продается вторая и одновременно подыскивается новая.

А что касается покупки с доплатой, когда на недостающую сумму берется кредит: ведь с ним могут возникнуть проблемы, и тогда сделка окажется под угрозой?

Как правило, риелтор знает, какие документы нужны для получения кредита, и, проверив их у покупателя, может сказать дадут ему кредит или нет с точностью до 99%.

Насколько охотно идут на такие сделки продавцы?

Если продавцы доверяют риелтору, то задаток можно оформлять и без кредита, ведь многие банки выносят решение за 2–3 дня

Как правило, сделка купли-продажи проводится агентством на протяжении месяца, иногда двух. Срок указывается четко, особенно если это эксклюзив. Но в цепочке время сделки может затянуться, не так ли?

Профессиональный риелтор, даже находясь в середине цепочки, всегда поинтересуется, какой срок продажи у первого звена. Сроки сделки и выселения должны совпадать. Две-три сделки можно провести (и проводят!) в один день. Как правило, к моменту купли/продажи все организационные моменты должны быть урегулированы и согласованы риелтором. Очень важно, чтобы человек, продав свою квартиру, не остался без денег и без жилья. Психология продавца состоит в следующем: люди не хотят подписывать договор купли/продажи, пока не увидят перед собой следующего продавца, у которого они купят себе жилье. И это логично. А мы, риелторы, стараемся сделать все, чтобы так и было.

Автор : Яна Довгань


Источник :
http://24.ua

Искусство находить лучших: курсы менеджеров по персоналу . Что мешает заработать на акциях?; Сантехника Doctor Jet, ванны Doctor Jet Laluna

2008-04-28 09:58:50

<<Назад>>

Читайте в этой рубрике :


тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2018 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!