Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи
     

Российские риелторы отказались от закона

Государственному лицензированию противопоставлена добровольная сертификация

Российский рынок недвижимости и риелторских услуг по многим показателям прошел тот же путь становления, что и украинский. Правда, на одном из этапов россияне то ли опередили украинских коллег, то ли своим опытом подтвердили жизненную неоправданность одного из подходов: закон, определяющий порядок лицензирования риелторской деятельности, в свое время был здесь принят. Но прожил он недолгую жизнь, в конечном итоге от него отказались. И всё же опыт его применения оказался интересным и поучительным. Что и кто в России сейчас дает право заниматься этой деятельностью? Насколько устраивает ныне действующая система самих производителей услуг на российском рынке недвижимости и их потребителей?
Об этом наш разговор с одним из разработчиков российской системы сертификаций, членом управляющего совета этой системы и комитета по разрешению споров Российской гильдии риелторов, президентом компании «Савва» (г. Москва) Константином Апрелевым.
Константин Николаевич, какие требования к риелторам определены в России на законодательном уровне?

На сегодняшний день каких-то специфических требований к доступу к профессии в России не существует.

Тогда как же потребители могут доверять человеку, предоставляющему риелторские услуги?

Критерием оценки качества и квалификации риелторов является его членство в национальной ассоциации — Российской гильдии риелторов. Плюс специальная система, созданная профессионалами самостоятельно, — система добровольной сертификации, которая зарегистрирована в Госстандарте. Ею определены нормы и стандарты, в соответствии с которыми надлежит оказывать услуги.

Существует ли в России какой-то орган наподобие риелторской палаты?

Если вы имеете в виду некую надстройку над ассоциацией, то такого органа нет. Риелторская палата создается исходя из предполагаемого законодательного регулирования, которое в России отсутствует. Существует национальная ассоциация, в которую входят 45 региональных ассоциаций. В свою очередь в региональные ассоциации входят муниципальные ассоциации, то есть ассоциации городов.

Кто же из них сертифицирует рядового риелтора?

Рядового риелтора сертифицирует непосредственно орган по сертификации, находящийся на территории того или иного региона. А правила сертификации издает Российская гильдия риелторов.

В Украине многие знают, что в России был закон, определявший порядок лицензирования, который впоследствии отменили. Что показала практика применения этого закона?

Этот закон действовал с 1995 по 2002 гг. Он имел свои достоинства и недостатки. Фактически государство сосредоточилось на контроле за входом на рынок. Но поскольку деятельность риелторов не опиралась на профессиональные стандарты, то невозможно было добиться качества выполнения определенных требований. Собственно говоря, без профессионального стандарта, без развития системы нормотворчества в сфере оказания услуг при совершении совместных сделок услуга не может быть качественной. Поэтому система лицензирования не гарантировала потребителям качества работы риелторов — в отличие от добровольной сертификации, которая предполагает определение квалификации всех сотрудников агентства недвижимости, в том числе и агента, и брокера.

Аттестация брокера связана с вопросом об опыте — брокер должен обязательно иметь опыт работы в качестве агента в течение двух лет. После этого он уже может открывать собственный бизнес. Агент свой бизнес открывать не может — он может работать на рынке только имея договор с брокером, получая часть делегированных полномочий.

Таким образом, во-первых, требуется определенный уровень образования, во-вторых, наличие обязательного страхования профессиональной ответственности компании, оказывающей услуги. В-третьих, обязательное условие: при всех региональных органах обязательно должны существовать комиссии по разрешению споров — досудебный орган, в который может обратиться любой потребитель. В любом договоре с сертифицированной риелторской компанией в обязательном порядке прописывается право клиента обратиться за разрешением спора в комитет по разрешению споров. И в том случае, если такой комитет — по сути, дисциплинарная комиссия — примет решение, что услуга оказана с нарушениями, специалист может быть подвергнут определенным санкциям.

Кроме этого, есть общественный орган, называемый наблюдательным советом в системе сертификации. Наблюдательные советы есть на федеральном уровне. Они проверяют нормативные документы ассоциации на предмет соответ-ствия антимонопольному законодательству и на предмет возможного ущемления прав потребителя. А на региональном уровне существует управляющий совет органов по сертификации. Для лучшего понимания: есть исполнители, которые готовят документы, а есть управляющий совет. В составе управляющего совета пятьдесят процентов специалистов — профессионалы, а пятьдесят процентов — это представители потребительских союзов и общественных организаций, не относящихся к профессиональной риелторской деятельности.

Таким образом обеспечивается легитимное принятие решений. Благодаря этому вся деятельность организации становится прозрачной для гражданского общества — с точки зрения антимонопольного законодательства и корректности принимаемых решений. Обеспечивается обратная связь: есть контроль над деятельностью организаций, надзор над договорной базой компаний, которой они пользуются, есть требования к квалификации специалистов, работающих в этой области, и есть требования к помещениям, в которых оказываются услуги. То есть стандарт существует, и область его применения весьма широка.

Полностью прописать в законе национальный стандарт, с моей точки зрения, невозможно. Именно потому я считаю, что добровольная система сертификации гораздо лучше законодательного регулирования. Законодательное регулирование должно основываться на опыте специалистов. А когда мы находимся в состоянии очень слабо развитого рынка услуг в этой отрасли, сложно написать корректный закон, который бы регулировал риелторскую деятельность. На мой взгляд, здесь нужно отталкиваться от прецедент-ного права: мы создаем систему добровольной сертификации, а в том случае, если она оправдает себя на уровне России, то следующим шагом станет законодательное закрепление сложившейся практики — в отличие от подхода, в котором реализуется сначала законодательное регулирование. Не пройдя этот этап, можно допустить очень много ошибок в законодательном регулировании.

Насколько вам комфортно работать в такой, как мне кажется, сложной системе допуска?

Почему же сложной?! Она на самом деле очень простая. Ведь в ней есть абсолютно понятные требования. Только такая система может обеспечить качество услуг.

А российские потребители знают об этой системе?

Думаю, в этом вопросе невозможен однозначный подход. Мы делали опрос, который показал, что на самом деле только 50% российских потребителей знают, что такое риелтор. Потому говорить о том, что они знают эту систему, наверное, пока преждевременно. Ведь люди прибегают к риелторской услуге, может быть, один раз в жизни, продавая жилье. Они решают свои проблемы только тогда, когда они у них возникают. И потому для них — был ли закон, есть он или нет его — ничего не меняется. Количество людей, которые знают, что делает риелтор, возрастает со временем, независимо от наличия закона или его отсутствия.

В моем понимании, для того, чтобы профессия могла закрепиться на рынке, закон совсем не нужен. Есть большое количество сфер в Европе, которые не регулируются законодательством, тем не менее, они существуют и пользуются уважением.

Скажите, Вам приходится участвовать в работе сертификационных риелторских органов?

Безусловно. Я вхожу в управляющий совет системы сертификаций, являюсь членом комитета по разрешению споров Российской гильдии риелторов. Более того, мне довелось разрабатывать всю систему сертификаций, то есть я практически являюсь ее основным разработчиком.

Константин Николаевич, много ли жалоб поступает от потребителей? Часто приходится лишать риелторов сертификата?

Знаете, практически нет жалоб. Это нормально. Вот мы проанализировали ситуацию на уровне Москвы, московского региона. Оказалось, что за весь год было около восемнадцати жалоб. Это на рынке, на котором совершается сто двадцать тысяч сделок в год!

А есть регионы, где нет жалоб вообще. Поймите, что система сертификации только развивается. Мы покрываем всего 50% субъектов федерации, поэтому говорить о ее эффективности пока рано.

Скажите, был ли разработан кодекс этики риелтора?

Естественно: он был разработан еще в самом начале существования системы добровольной сертификации. В него ежегодно вносятся по-правки. Собственно, на базе кодекса этики и были разработаны стандарты практики. С моей точки зрения, без кодекса этики и стандартов практики ни работать, ни дискутировать было бы невозможно.

Как сегодня складывается система стоимости риелторских услуг в России? Как и прежде, от окончательной суммы стоимости объекта, даже если риелтор действует в интересах покупателя?

По-разному. Всё зависит от набора услуг. На самом деле очень многие компании обсуждают стоимость услуг не на основании тарифов или процентов, а на основании объема работы, который предстоит сделать. Да, если они действуют на стороне покупателя, то они получают вознаграждение от покупателя, если на стороне продавца, то от него. Это как бы основные стандарты, которые позволяют выстроить очень четкие прозрачные отношения.

Со стороны продавца — понятно. Чем выше стоимость продаваемого объекта, тем лучше. Но насколько правомерно, что процент комиссионных риелтора, действующего со стороны покупателя, тоже исчисляется от общей стоимости объекта?

Это может быть прогрессивный процент, а могут быть какие-то ставки. Как раз в отношении оплаты услуг мы считаем, что не может быть каких-то фиксированных, закрепленных цифр. Это реальная практика, и каждый раз услуга разная. Одно дело разделить пятикомнатную квартиру, и другое дело — просто продать квартиру. Это две разные услуги. Одно дело продать однокомнатную квартиру при наличии полной суммы для оплаты, а другое дело — продать ее с использованием кредита. И так далее. Да, возможны, скажем, некоторые шаблоны, которые риелторы при этом используют, — в виде процентов от стоимости недвижимости. Но шаблон, который «работает» в сегменте жилья, совершенно неприемлем для коммерческой недвижимости.

Считают ли участники рынка, в частности покупатели и продавцы, что стоимость услуг российских риелторов влияет на рост цен на рынке недвижимости?

Стоимость услуг является частью той стоимости, которую должен потратить покупатель при покупке, а продавец — из части своего дохода. Но на рост цен на рынке это не влияет. Этот рост как бы живет совершенно другой жизнью. Услуги риелторов сколько стоили, столько и стоят. Тем более, что не все люди обращаются к риелторам, а только определенная часть из них.



Беседовал Тарас Колиснык

(в рамках проведения всеукраинского Интернет-форума по обсуждению законопроекта о риелторской деятельности,
www.forum.asnu.net

2007-10-29 12:42:18

<<Назад>>

Читайте в этой рубрике :


тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2017 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!