Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи
     

Договорное регулирование задатком при покупке квартиры.

В настоящее время в Украине динамично развивается рынок недвижимости. Объекты недвижимости являются достаточно выгодным инвестиционным инструментом, позволяющим надежно сохранить и увеличить капитал. В то же время участники рынка недвижимости неоднозначно применяют гражданское законодательство, регулирующее «первичные» сделки с недвижимостью — куплю-продажу объектов недвижимости между физическими лицами. В практике агентств недвижимости, после того как в ходе произведенного агентством поиска определились потенциальные покупатель и продавец, а также приобретаемая квартира, сделки по купле-продаже происходят по следующей схеме.

В настоящее время в Украине динамично развивается рынок недвижимости. Объекты недвижимости являются достаточно выгодным инвестиционным инструментом, позволяющим надежно сохранить и увеличить капитал. В то же время участники рынка недвижимости неоднозначно применяют гражданское законодательство, регулирующее «первичные» сделки с недвижимостью — куплю-продажу объектов недвижимости между физическими лицами. В практике агентств недвижимости, после того как в ходе произведенного агентством поиска определились потенциальные покупатель и продавец, а также приобретаемая квартира, сделки по купле-продаже происходят по следующей схеме. Покупатель и продавец подписывают Договор в котором регулируют передачу задатка. Разработанные различными агентствами договоры, определяют следующие обязательства:
1)Адрес квартиры;
2)Цена квартиры;
3)Размер задатка;
4)Срок заключения основного Договора – Договора купли-продажи квартиры;
5)Сроки передачи квартиры;
6)Сроки снятия с регистрации;
7)Распределение между участниками основного договора оплаты налогов, пошлин, справок и нотариальных услуг.
«Договор», «Договор задатка», «Предварительный договор» или «Договор о намерениях»?

Что такое задаток?
Задаток является одним из видов обеспечения выполнения обязательств согласно статье 546 ГК. В соответствии с частью 1статьи 570 ГК Задатком является сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет надлежащих по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения. Статья 571 ГК Украины регулирует переход задатка при невыполнении обязательств обеспеченных задатком. В частности часть 1 Ст.571 ГК говорит о том, что если нарушение обязательств произошло по вине должника (покупателя), задаток остается у кредитора ( продавца) а если нарушение обязательства произошло по вине кредитора (продавца), то продавец обязан вернуть покупателю задаток и дополнительно оплатить сумму в размере задатка.
Данные положения позволяют сделать следующие выводы: задаток является обеспечением выполнения обязательства по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости и обязательств по заключенному в дальнейшем договору купли-продажи объекта недвижимости. Таким образом, задаток является обеспечением выполнения обязательств до договора купли-продажи квартиры.
Требуется ли нотариальное заверение «договора о задатке»?
Статья 635 ГК Украины говорит от том, что предварительный договор заключается в форме такой же как и форма основного Договора. Основным договором является Договор купли-продажи и является «правочином» согласно Ст. 202 ГК, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению, согласно Ст.209 ГК.
Единственным исключением является, согласно части 4 той же Ст.635 ГК Украины - «Договор о намерениях», с оговоркой о том, что если в «Договоре о намерениях» нет волеизъявления сторон касательно придания ему силы предварительного договора, то он не считается предварительным. Соответственно и не требует обязательного нотариального заверения и имеет юридическую силу.
В Агентстве недвижимости «Виктория и Ко» разработан «Договор намерений о купле-продаже недвижимости» с учетом норм и статей ГК Украины.
Представляем Вам наш вариант договорных обязательств в период действия задатка:

ДОГОВОР НАМЕРЕНИЙ

о купле-продаже недвижимости

г. Киев “____” __________2008г.



Агентство недвижимости «Виктория и Ко», в лице___________________________

именуемое в дальнейшем «ИСПОЛНИТЕЛЬ», с одной стороны, и

ПРОДАВЕЦ :________________________________________________________________

паспорт:_____№______________, выдан: РУ ГУ МВД Украины___________ “__” _____г. проживает:___________________________________________________________________,

ПРОДАВЕЦ :________________________________________________________________

паспорт:_____№_______________, выдан: РУ ГУ МВД Украины__________ “__” ______г. проживает:___________________________________________________________________,

ПРОДАВЕЦ :________________________________________________________________

паспорт:_____№_______________, выдан: РУ ГУ МВД Украины___________ “__” _____г. проживает:__________________________________________________________________,

ПОКУПАТЕЛЬ:_____________________________________________________________

паспорт:_____№_______________, выдан: РУ ГУ МВД Украины___________ “__” _____г. проживает:___________________________________________________________________, действующие на основании ст.15 Закона Украины “О собственности”, заключили настоящий Договор намерений о следующем:



1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА



1.1. ПРОДАВЕЦ намерен продать, а ПОКУПАТЕЛЬ намерен купить в срок и на условиях, оговоренных ниже, следующий объект недвижимости: __________________________________________________, находящийся в частной собственности ПРОДАВЦА по адресу: ______________________________________ За сумму гривен _______________________________________________________________ 1.2. Покупатель и Продавец поручают Исполнителю представлять их интересы во всех органах власти и управления, нотариате и других предприятиях и организациях, связанных с куплей-продажей объекта, указанного в п. 1.1.



2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПОКУПАТЕЛЯ



2.1. Купить вышеуказанный объект недвижимости у ПРОДАВЦА не позднее «___»___________ 2008г.

2.2.. Явиться для подписания Договора купли-продажи в указанное ИСПОЛНИТЕЛЕМ время и место, при себе иметь паспорт с фотографиями, соответствующими его возрасту, справку из налоговой инспекции о присвоении идентификационного кода.

2.3. Оплатить сбор в пенсионный Фонд в размере 1% ( Закон Украины « О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» от 15.07.1999г. № 967 ХIV ) от стоимости приобретаемого

объекта недвижимости, и 50% расходов по нотариальному оформлению Договора купли-продажи, справку(и) об отсутствии налогового запрета (при браке на каждого из супругов), регистрацию в реестре недвижимости.

2.4. Если ПОКУПАТЕЛЬ находится в зарегистрированном браке на момент подписания договора купли-продажи недвижимости, необходимо письменное нотариальное согласие на покупку указанного объекта недвижимости супругом(ой).

2.5. Произвести полную оплату услуг ИСПОЛНИТЕЛЯ по факту удостоверения сделки.



3. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПРОДАВЦА



3.1. Продать вышеуказанный объект недвижимости ПОКУПАТЕЛЮ не позднее «___»_____________2008г.

3.2. Предоставить ИСПОЛНИТЕЛЮ следующие документы:

-документ(ы), подтверждающий право собственности на объект недвижимости, справку-характеристику из Бюро технической инвентаризации, справку об отсутствии запрещений на отчуждение недвижимого имуществ, справку из налоговой инспекции о присвоении идентификационного кода на каждого собственника, справку из ЖЭКа ( форму №3 ) о всех прописанных лицах в отчуждаемом объекта недвижимости, справку из психо-неврологического диспансера (по требованию ПОКУПАТЕЛЯ, кредитного отдела банка и др. ), Решение Райисполкома о разрешении на продажу от имени несовершеннолетнего совладельца, при условии если таковой имеется.

3.3. Оплатить государственную пошлину в размере 1% от стоимости продаваемого объекта недвижимости, справки об отсутствии налогового запрета на каждого из совладельцев и запрета на отчуждение недвижимости, и 50% расходов по нотариальному оформлению Договора купли-продажи.

3.4. Погасить все задолженности по оплате за коммунальные услуги, электороэнергию и пользование телефоном, если таковые имеются, и предоставить ПОКУПАТЕЛЮ на момент подписания Договора купли-продажи справки об отсутствии всех задолженностей.

3.5. Освободить объект недвижимости и передать ключи не позднее __________________ и снять с регистрационного учета всех зарегистрированных до ______________________

3.6. Явиться для подписания Договора купли-продажи в указанное время и обеспечить явку всех собственников вышеуказанного объекта недвижимости, при себе иметь паспорт с фотографиями, соответствующими его возрасту, справки из налоговой инспекции о присвоении идентификационного кода

на каждого владельца.

3.7. С момента заключения настоящего Договора не производить полную или частичную перепланировку вышеуказанного объекта недвижимости, не демонтировать и не заменять сантехнику, электро- или газ-плиту, оконные и дверные коробки, двери, паркет, керамическую плитку, телефонные линии, кабель телевизионной антенны, не предпринимать попыток переноса телефонного номера на другую квартиру, и не совершать другие действия, которые могут повлиять на стоимость продаваемого объекта недвижимости если это не оговорено с ПОКУПАТЕЛЕМ дополнительно, в письменной форме.



4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИСПОЛНИТЕЛЯ



4.1. Представлять интересы Продавца и Покупателя во всех органах власти и управления, нотариате и других предприятиях и организациях, связанных с куплей-продажей объекта, указанного в п. 1.1.

4.2. Проверить документы представленные Продавцом и Покупателем в рамках своих полномочий.

4.2. Подготовить и провести подписание Договора купли-продажи объекта, указанного в п. 2.1, в срок и на условиях, оговоренных настоящим договором.



5. ДЕЙСТВИЯ СТОРОН

5.1. ПОКУПАТЕЛЬ в момент подписания настоящего Договора передал, а ПРОДАВЕЦ принял задаток (ст.570 ГК Украины), входящий в стоимость недвижимости, в размере: _________________________________________________________________________ грн.





Данная сумма задатка является обеспечением принятых сторонами обязательств и намерений (ст.546, ст.570 ГК Украины) и переводится в другой вид материальных активов, а именно в вид иностранной валюты ___________________________________________________________ $ США, с целью избежания инфляции.

5.2. ПРОДАВЕЦ передает ИСПОЛНИТЕЛЮ следующие документы:

__________________________________________________________________________________

За полученные документы ИСПОЛНИТЕЛЬ несет материальную ответственность в пределах расходов, необходимых для их восстановления, а в случае возникновения спорной ситуации между Покупателем и Продавцом документы на объект остаются у Исполнителя до решения спорного вопроса.



6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СОРОН



6.1. В случае невыполнения ПОКУПАТЕЛЕМ условий данного Договора, выданный им ПРОДАВЦУ задаток (ст.571, 610, 611 ГК Украины ), последним не возвращается, и ПРОДАВЕЦ компенсирует ИСПОЛНИТЕЛЮ сумму в размере 50% от полученного задатка в связи с упущенной выгодой.

6.2. При невыполнении ПРОДАВЦОМ своих обязательств, ПРОДАВЕЦ обязуется вернуть ПОКУПАТЕЛЮ сумму задатка в двойном размере (ст.571, 610,611, ГК Украины ), а ПОКУПАТЕЛЬ оплачивает ИСПОЛНИТЕЛЮ упущенную выгоду в размере 25% от полученного двойного задатка в день расторжения настоящего Договора

6.3. Стороны предупреждены об уголовной ответственности по соответствующим статьям УК Украины : «Мошенничество», « Подделка документов, штампов и печатей, сбыт их и использование поддельных документов», « Изготовление или сбыт фальшивых денег или ценных бумаг».

6.4. ПРОДАВЕЦ свидетельствует в том, что он и совладельцы недвижимости, оговоренной в п.1, п.2 настоящего договора, не страдают душевными расстройствами, и не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

7. ДРУГИЕ УСЛОВИЯ



7.1. Вопросы снятия с регистрации, регистрация, выселения, переоформления телефонного номера, регистрации Договора купли-продажи в БТИ не относятся к обязанностям ИСПОЛНИТЕЛЯ.

7.2. Продавец заявляет (от своего имени а также от имени зарегистрированных и проживающих в объекте):

7.2.1. Недееспособными, ограниченно дееспособными являются: _____________________

7.2.2. Несовершеннолетними являются:____________________________________________

7.2.3. Лицами, временно выписанными и сохраняющими право на проживание в объекте продажи (находящиеся на службе в армии, в местах лишения свободы, в длительных командировках и т. д.), являются: _____________________________________________________________________________

7.2.4. На момент подписания Договора купли-продажи объект продажи не сдан в аренду третьему лицу.

7.3. По согласованию сторон, срок действия этого Договора может быть увеличен, что подтверждается оформлением дополнительного соглашения.

7.4. Согласно ст.629 ГК Украины настоящий Договор является обязательным для исполнения сторонами.



8. ФОРС-МАЖОР



8.1. В случаях невозможности выполнения условий настоящего Договора из-за причин, независящих от сторон, а именно: стихийное бедствие, правовые изменения в законодательстве Украины (в частности: существенное изменение налогов или пошлин), смерть ПРОДАВЦА (совладельца) или ПОКУПАТЕЛЯ квартиры, Договор расторгается с возвращением задатка без штрафных санкций.



8. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

8.1. ___________________________________________________________________________

Споры, возникающие между сторонами, разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством Украины.

Настоящий Договор составлен согласно ГК Украины в трех экземплярах на двух листах, имеющих равную юридическую силу, и находится по одному экземпляру у каждой из сторон. Стороны не считают настоящий Договор предварительным (ст.635 ч.4 ГК Украины).



ПОДПИСИ СТОРОН



ПОКУПАТЕЛЬ_________________________________________________________

( подпись )



ПРОДАВЕЦ____________________________________________________________

( подпись )


ИСПОЛНИТЕЛЬ _____________________________________________________

(печать, подпись )
М. П.
http://www.kvartmarket.kiev.ua

Автор : http://www.kvartmarket.kiev.ua

Источник : http://www.kvartmarket.kiev.ua

2008-05-13 11:25:57

<<Назад>>

Читайте в этой рубрике :


тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2018 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!