Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи
     

Несколько советов покупателям первичного жилья

Ни для кого не секрет, что покупка первичного, «чистого», жилья сопряжена со множеством рисков, поскольку сегодня ни один из механизмов вложения в строящийся объект не гарантирует инвестору его получение. Минимизировать риски можно, тщательно выбирая компанию, которой вы собираетесь доверить свои накопления, и внимательно изучая условия договора, который планируете подписать.


Как известно,
строительный рынок в Украине, и особенно в Киеве, далек от прозрачности, а законы, регулирующие его, далеки от совершенства. Такая «благодатная почва» породила ряд более или менее громких строительных афер, которые за последние два года отбили охоту у многих потенциальных покупателей с легкостью вкладывать деньги «в пустое место».

Но даже несмотря на то, что сегодня, как отмечает Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга и РR строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Iнвест», большинство компаний стремится работать цивилизованно, сдавая объекты и усиливая свои позиции на рынке, это не гарантирует отсутствия у них проблем, связанных, например, с пересмотром решений по землеотводу либо с нехваткой средств на достройку дома из-за ошибок в управлении денежными потоками.


В итоге — у частного инвестора рисков хватает. По словам Игоря Хасина, адвоката юридической фирмы «Ильяшев и партнеры», основными из них можно назвать следующие: жилье покупатель может не получить вообще (в силу финансовых и других затруднений компании либо намеренного
мошенничества); получить его с нарушением сроков; одновременно с другими инвесторами в результате двойной продажи или же не в том виде, на который рассчитывал.

По данным СИК «Київ Житло-Iнвест», продажи жилья в столице в апреле велись на 134 объектах, причем около половина из них (58) относится к эконом-классу, чуть меньше (55) — к бизнес-классу, а остальные — к классам премиум и де-люкс.


БОльшая часть зданий (74) находятся на этапе от возведения каркаса до проведения внутренних и внешних отделочных работ с заявленной датой сдачи в 2008-2009 гг., почти четверть (32) — на более ранних стадиях и лишь 28 объектов построены либо уже введены в эксплуатацию. Так что выбрать есть из чего. При этом специалисты рекомендуют трезво соотносить привлекательность будущей квартиры со степенью вероятных рисков при ее покупке.



Инструменты инвестирования


Как отмечают специалисты, выбор инструмента, с помощью которого привлекают средства частных лиц на
строительство жилья, более актуален для самого застройщика, нежели для покупателя, и определяется экономическими соображениями компании. В то же время все они в той или иной степени небезопасны для вкладчиков, поэтому, как минимум, важно понять их особенности, обратившись за консультацией к юристу.

Как сообщил Александр Попов, аналитик интернет-издания «Правовой аспект», законодательство запрещает напрямую (путем заключения инвестиционных договоров, договоров о паевом участии в строительстве и т. д.) привлекать средства физлиц на финансирование жилищного строительства. Исключения могут составлять лишь те объекты, реализация которых началась еще до 2006 года, по сути, «претендующие на звание» долгостроев.


Наиболее распространенными механизмами привлечения средств «частников» можно назвать
фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), а также выпуск целевых (ЦО) и дисконтных облигаций (ДО).

ФОН
является инструментом не покупки, а инвестиций в строящееся жилье с целью получения прибыли. ФФС же, согласно закону, — это своеобразный посредник между застройщиком и вкладчиками. Последние передают деньги в ФФС, а компания-управитель фонда заключает договор с застройщиком и финансирует строительство.

Основным преимуществом этого механизма принято считать контроль над процессом возведения жилья, который обеспечивается как со стороны управителя в отношении использования средств застройщиком, так и со стороны Госкомиссии по регулированию рынков финансовых услуг.


В то же время такая схема становится неудобной для вкладчика, когда
ФФС организовывается не независимой финансовой структурой, а родственной застройщику компанией, что никак не ограничено законодательством и на практике встречается достаточно часто. Кроме того, по словам старшего юриста Адвокатского объединения «ЮФ«Василь Кисiль i Партнери» Натальи Доценко-Белоус, отсутствие ограничений на количество объектов строительства, которые могут финансироваться одним фондом, создает условия для появления «финансовых пирамид»: часть объектов будет построена, а финансовые ошибки — компенсированы за счет последующих.

Основные риски при инвестировании
через ФФС — несвоевременная сдача или не сдача дома вообще. Удобством же данной схемы, в отличие от облигационной, можно считать приобретение конкретной квартиры, которая закрепляется за инвестором сразу же после внесения определенной части ее стоимости.

Компания-застройщик может выпустить ЦО под
квадратные метры с правом в ряде случаев возвратить номинал в денежной форме или же ДО (размещаются по цене ниже номинальной стоимости, а разница (дисконт) выплачивается владельцу в момент погашения) с правом получить имущество при выполнении условий, определенных в проспекте эмиссии. На практике «привязка» ЦО к конкретной квартире происходит посредством заключения договора бронирования, а ДО — предварительного договора купли-продажи или же с помощью опционов.

Основным преимуществом облигационных схем является тщательная проверка компании со стороны госорганов, а именно Госкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, в то же время контроль самого строительства и выполнения обязательств по облигациям уже не относится к ее полномочиям.


ЦО, как правило, имеют срок обращения, сопоставимый с заявленными планами по строительству объекта, а по окончании этого периода застройщик обязан в течение нескольких месяцев (период погашения) предоставить за них имущество — т. е. новую
квартиру. Если облигации не предъявлены вовремя, то право на их погашение будет утрачено.

Кроме того, если компания разорится или исчезнет, размер ответственности перед покупателями будет ограничен лишь ее уставным фондом. По информации рейтингового агентства «Кредит-рейтинг», риск того, что ряд застройщиков, особенно мелких, не смогут выполнить взятые на себя обязательства, на сегодня достаточно высок.


ДО имеют более длительный период обращения (10-20 лет) с возможностью участия в нескольких строительных проектах.


Выбор застройщика


Наталья Доценко-Белоус считает, что от финансового инструмента в процессе строительства сегодня мало что зависит. «Определяющим фактором является добросовестность застройщика, его умение управлять финансовым и строительным процессами, — рассказывает юрист. — Если застройщик не может выполнить свои обязательства, если он в ситуации дефолта, то независимо от того, каким способом он привлекал средства, инвестору их не вернут, разве что в процессе санации».


С этим мнением согласны и другие специалисты. В частности, Игорь Хасин отмечает: «У добросовестных
застройщиков нет цели ущемить интересы инвесторов и они не идут на уловки, однако страхуют свои риски, ограничивая права инвестора на предъявление претензий. В этом случае инвестор может также защищать свои интересы и стремиться к достижению разумного компромисса с застройщиком. Если же речь идет о недобросовестном застройщике, который изначально хочет обмануть инвестора, то даже если договор прописан «идеально», его условия просто не будут выполнены. Нарушение же сроков строительства или уменьшение площади квартир, как правило, не планируются изначально, а являются следствием объективных причин».

Помощник генерального директора юридической компании «M&K» Владимир Скрицкий рекомендует обращаться за консультацией к специалистам, будь то юристы, финансовые консультанты или риелторы, до подписания договора и вложения своих средств в новостройку, а не после, когда уже исправить практически ничего нельзя. И хотя принятие окончательного решения остается за покупателем, всегда есть возможность получить дополнительную информацию и исключить откровенно сомнительные варианты.


При этом юристы могут оценить степень риска согласно юридическим критериям: проанализировать договор, положение
застройщика на рынке и финансовую сторону его деятельности. Риелторы же, которых нужно тщательно выбирать, смогут дать совет, исходя из своего практического опыта работы.

По словам Владимира Скрицкого, потенциальный
инвестор вправе поинтересоваться основными документами компании, которая реализует квартиры в новостройке, — свидетельством о госрегистрации, уставом и справкой из ЕГРПОУ. Отказ в возможности с ними ознакомиться — это повод еще раз взвесить все «за» и «против», прежде чем доверить ей свои деньги. А вот лицензию на ведение строительных работ или же финансовую деятельность, если продажи осуществляет компания по управлению активами, увидеть нужно обязательно. В отношении будущего дома у компании должны быть в порядке также решение о землеотводе, разрешение и проектная документация на строительство, разрешение на производство строительных работ.

В то же время дополнительной информации о
застройщиках в относительно свободном доступе, как правило, нет. Поэтому, считают специалисты, полезно изучить сайт интересующей компании, публикации, в которых она упоминается, посетить форумы, где обсуждаются ее новостройки, а также, по возможности, лично пообщаться с людьми, которые уже приобрели у нее жилье. Одним из важных факторов доверия к застройщику служат успешно реализованные объекты и открытая информация о них.

Как отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Аякс» Борис Егиазарян, залог успеха для инвестора — это работа с лидерами рынка, которые всегда справляются со своими обязательствами. «Если люди будут стараться вкладывать деньги в надежные компании и поощрять их своим доверием, в конечном итоге они будут получать и продукт соответствующего качества», — заявляет Владимир Скрицкий.


С другой стороны, специалисты рекомендует особенно осторожно относиться к организациям, которые не возвели еще ни одного дома или заявляют о ценах, которые заметно ниже рыночных. «Люди нуждаются в дешевом жилье, и мошенники этим пользуются. Но нужно понять, что в Киеве дешевого жилья практически нет, а реально работающие компании не готовы сегодня идти на снижение рентабельности своих проектов», — говорит Владимир Германов.


По его оценкам, себестоимость 1 кв. м дома при монолитно-каркасной технологии составляет сегодня от $800 до $1 тыс., а поскольку соотношение полезной площади дома к общей составляет примерно 1:2, итоговая себестоимость жилья достигает $1600-$2000 за кв. м. Строительство панельных домов обходится в $600-$700 (соответственно, $1200-$1400) за «квадрат». К этим цифрам, по его словам, нужно еще прибавить непрямые затраты — а это порядка 25-40% от стоимости строительства самого дома.


Эксперты отмечают, что
риски инвестора также повышаются: если строительные работы планирует одна компания, а участок под застройку закреплен за другой, или если право на него прекращается еще до сдачи дома в эксплуатацию; если продавец отказывается предоставить четкие данные по реализованным объектам; если средства инвесторов привлекает посредник, тем более не финансовый, или же если они привлекаются до получения разрешений на строительство. Вызвать подозрения может также чрезмерная уступчивость застройщика при подписании договора.

Если по документам возведение объекта уже началось, то нелишне будет съездить на площадку и убедиться в этом лично, а заодно и оценить активность строительных работ. На сегодня, по словам Натальи Доценко-Белоус, если готовность дома составляет меньше 50%, достаточно сложно судить об успешном его завершении.



Кредитование, страхование, поручительство


Одним из аргументов в пользу надежности компании может служить наличие партнерских программ кредитования новостроек в одном или нескольких ведущих
банках (согласно статистике НБУ). И хотя последние, по сути, не имеют рычагов воздействия на застройщика, они, тем не менее, располагают мощными службами безопасности и вряд ли станут «ввязываться» в откровенно сомнительные проекты, которые в итоге негативно отразятся на их имидже.

Поэтому, по словам Александра Попова, полезно поинтересоваться у
застройщика, возможно ли и в каком финучреждении получить кредит на покупку квартиры в его будущих домах, а затем обратиться в банк и убедиться, что ссуду выдадут без проблем. Часто застройщик сам имеет кредит на строительство в этом же банке-партнере, что свидетельствует об его платежеспособности: последний рассчитывает получить обратно не только свои деньги, но и проценты.

Как отмечает Наталья Доценко-Белоус, среди способов минимизации рисков при вложении в новостройку — страхование финансовых рисков или
титульное страхование. «На сегодня как бы скептически вы не относились к страховым компаниям, но они предлагают единственный механизм, который дает надежду, что даже при форс-мажорных обстоятельствах вложенные средства будут возвращены», — говорит эксперт. Цена полиса может значительно разниться в зависимости от проекта и достигать нескольких процентов в год, и по предложенным ставкам можно судить о степени рискованности проекта.

По наблюдениям Владимира Скрицкого, страховщики крайне редко берутся за защиту вложений в строящееся жилье. «Рынок сырой, и риски очень высоки, — отмечает юрист. — Нет гарантий, что даже у надежного инвестора не появятся проблемы с каким-то проектом. Если же страховать сроки ввода объекта в эксплуатацию, то компания понесет прямые убытки, поскольку в 80% случаев будет вынуждена выплатить компенсацию. Возможно со временем, когда ситуация на строительном рынке станет более цивилизованной, страховщики смогут работать и в этом направлении».


С другой стороны, застройщики сегодня ищут возможности предоставления дополнительных гарантий вкладчикам. В частности, по словам Александра Попова, некоторые из них сами страхуют риски невыполнения своих обязательств перед инвесторами, и за этот вид защиты страховые компании берутся уже более охотно. Наталья Доценко-Белоус, кроме того, рассказала, что как перспективный маркетинговый ход сегодня рассматривается поручительство за выполнение застройщиком обязательств перед конкретным инвестором — его дает либо сама компания, либо третье, более способное в финансовом отношении лицо. Обо всех этих возможностях стоит узнать потенциальному инвестору.


Основные положения договора


Получив типовой договор в строительной компании и сняв с него ксерокопию, нужно внимательно изучить его самому, выделить непонятные моменты, а затем желательно показать своему юристу.


Первое, что должно быть четко указано в документе, — это срок сдачи дома в эксплуатацию, а также ответственность
застройщика в случае его нарушения. Обычно это незначительная пеня, которая начисляется с определенного дня задержки.

Александр Попов советует прописывать условия, при которых договор может быть расторгнут досрочно, а также механизм возврата денег, если строительство затянется на неопределенный срок. Стоит также изучить случаи, когда застройщик не несет ответственности за невыполнение своих обязательств. Иногда в списки форс-мажорных обстоятельств попадает, например, «выход из строя оборудования».


В договоре обязательно четко прописывается схема оплаты. Важно также обратить внимание, в каких условных единицах измеряется стоимость квартиры. Рядом с обозначением «у. е. » обязательно должно быть разъяснение, что под ним понимается: какая это валюта, по какому курсу будут производиться расчеты. Наиболее выгодными будут варианты внесения платежей в долларах по официальному курсу на день оплаты или евро — на дату заключения договора. Бывают случаи, когда под «у. е. » понимается, например, стоимость квадратного метра в гривне. В таком случае эту стоимость тоже целесообразно зафиксировать.


Кроме того, в документе стоит указать, что стоимость является окончательной и повышению не подлежит. За исключением, например, резкого подорожания стройматериалов. Застройщик не станет работать себе в убыток и будет вынужден поднимать цену. В таком случае инвестору проще доплатить и получить квартиру, чем остаться без нее.


По словам Игоря Хасина, как правило, договоры предусматривают, что в случае если изменение площади квартиры не превышает 0,5 кв. м в любую сторону, то это не влечет за собой необходимости проводить перерасчеты. В противном случае договором должна быть предусмотрена либо доплата за «лишние» метры, либо возврат соответствующей суммы инвестору.


Борис Егиазарян подчеркивает, что, поскольку строительство занимает не один год, и, возможно, через некоторое время покупатель решит отказаться от этой квартиры, в подавляющем большинстве случаев в договоре целесообразно предусмотреть возможность переуступки и проанализировать ее условия. Полезно будет также прописать право инвестора приходить на стройплощадку и наблюдать за ходом работ.


Борис Егиазарян обращает внимание, что, планируя сроки переезда в новую квартиру, не стоит ориентироваться на четкую дату введения жилья в эксплуатацию, а прибавлять к ней минимум три месяца. Кроме того, после того как дом сдан, во многих случаях еще около полугода после получения документов вселиться в квартиру нельзя — заканчиваются работы по прокладке асфальта, благоустройству территории.


Доверие и риск


Очевидно, что, приобретая новые квартиры только у крупных и давно работающих на рынке застройщиков, мы позволяем рынку монополизироваться, что в конечном итоге невыгодно покупателю.


Однако понять, можно ли доверять молодой компании, еще сложнее. Например, по словам Натальи Доценко-Белоус, новое предприятие, тем более строительное, однозначно бу


2008-05-28 14:12:20

<<Назад>>

Читайте в этой рубрике :


тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2018 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!