Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи
     

Комбинации монстров. Что нужно сделать, чтобы аферисты не отобрали у вас квартиру?

Спросив знакомого юриста, что нужно сделать, чтобы в один прекрасный день аферисты у меня не отобрали квартиру, я получила весьма занимательный ответ: «Нужно быть дочерью государственного мужа, и тогда мошенники твою квартирку будут обходить стороной». Посему, если нет троюродного дядюшки в секретариате президента или, на худой конец, в парламенте, придется бороться за квадратные метры самому. Вот тебе набор разрешенных приемов защиты.


Те немногие динозавры в спортивных костюмах, с трудом пережившие начало 21 века, со слезами на глазах вспоминают благодатные 90-е года. Тогда квартиры отбирали просто: вывезли в лес, устроили Discоvery — и изумленный зритель с благодарностью подписал договор дарения или купли-продажи. После того, как в гардеробах стали появляться не только кроссовки, схемы афер эволюционировали. И, что хуже всего, «подарить» квартиру может практически любой. Не стоит тешить себя мыслями, что жертвами аферистов становятся лишь маргиналы или одинокие больные люди. Отнять жилье могут так же просто, как ты выкатываешь тележку из супермаркета. Тем более, когда твои апартаменты расположены в хорошем районе с элитными соседями. Хотя спальниками тоже не брезгуют.

«Уцелевшие рейдеры «лихих 90-х» сегодня работают по-крупному, применяя схемы захвата целых имущественных комплексов либо участвуя в инвестиционных пирамидах, — убежден председатель правления ООО «Международная адвокатская компания «Жариков и Синиченко» Андрей Жариков, — в наши дни, несмотря на редкость этих схем, относиться к ним с беспечностью не следует».


Рейдерские захваты Андрей Жариков условно делит на три группы. Первая — захват собственниками. Это самый распространенный вид квартирного рейдерства. Суть его в том, что квартира достается в полное распоряжение одному из владельцев, если их несколько. Другие собственники, как правило, недееспособные (по здоровью либо по возрасту) либо просто долго отсутствующие лица (забудь о вакансии вице-президента в Майкрософт) остаются «за бортом». Рейдерские схемы в данном случае незамысловаты и ограничиваются примитивным уговариванием-запугиванием. Сюда же относятся случаи создания невыносимых условий для пользования квартирой одному из владельцев.

Вторая схема — захват жилья чужими людьми. Афера готовится заблаговременно и, соответственно, гораздо опаснее. Как правило, в таких схемах квартира неоднократно продается, и если ты, например, покупаешь жилье, то вереница купли-продажи должна вызывать обоснованное подозрение.

И третий — силовые захваты. В настоящее время очень редки, но все еще практикуются в определенных кругах. Жертвами в данном случае становятся одинокие люди. Человек исчезает либо после заключенной сделки, либо после подписания генеральной доверенности на продажу.

Откройте, полиция!

Начнем с теории. Мошенники очень любят либо чрезвычайно гостеприимных людей, либо психически не-уравновешенных типов. Отнять твою квартиру может бывший квартирант, доброжелательный сосед (помнишь, ты просил у него лобзик) или приятель, попросившийся переночевать на два дня. Посему правило, чем меньше народа, тем больше кислорода в твоей квартире, можешь аккуратно написать на входной двери.

Когда твоя квартира нравится уже не только тебе, ее могут «случайно» выставить на продажу. Например, к тебе вдруг стали наведываться на просмотр странные люди. В первый раз ты им вежливо объяснишь, что ничего не продается, во второй раз — воспользуешься приемами из ненормативной лексики и в третий — попытаешься нежно схватить одного из «покупателей» за горло. Собственно, этого они и добивались. В 9 из 10 случаев, псевдопокупатели зондируют почву и проверяют тебя на психологическую устойчивость. Именно с таких ничего не значащихся приходов незваных гостей многие владельцы квартир в последствии превращались в квартиросъемщиков. Посему, у посетителей лучше на пороге квартиры попросить показать не только объявление в газетке, но и документы. После такой просьбы к тебе уже никто не придет. А еще лучше вообще не открывать двери незнакомым людям, даже когда твой бультерьер совсем истосковался по вкусной косточке вон той ноги.

На всякий случай поменяй замки и поинтересуйся в ЖЭКе, не наводил ли кто справок о в твоей скромной персоне.

А персона твоя должна быть действительно скромной. Постарайся помалкивать о нажитом добре среди знакомых и не очень знакомых людей, тем более, когда в их руках нет паяльной лампы. По той же причине не подписывай документов, предложенных посторонними людьми. Даже если речь идет о сборе подписей жильцов за отмену смертной казни в Китае. В-третьих, не давай даже подержать личные документы (паспорт, свидетельство и т. д.). Сюда же относятся ксерокопии. И, конечно же, не оставляй квартиру без присмотра на длительное время. А если и доверяешь кому-то ключи, то трижды подумай, может ли он стать новым хозяином жилья. Теперь, когда теоретические навыки усвоены, перейдем к практическим занятиям на живых людях и реальных примерах.



Нападение 1

Уезжая летом на дачу, киевлянин Владимир Шапоренко решил сдать квартиру. Подсказал ему эту идею сосед Эдуард, предложив в роли квартиранта свою родственницу. По-соседски договоренность была устной, документы оформлять не стали. Получив деньги за четырехмесячную аренду, Владимир со спокойной душой поехал загород. Но через месяц решил взглянуть, как устроилась квартирантка. Оказалось, что «очень и очень». Родственница сообщила, что с квартирой все хорошо, вот только какая ему разница, ведь это теперь ее жилье и показала дачнику стопку документов. «Квартирантка» смотрела на своего гостя с явным удивлением, не понимая, что собственно происходит и что вообще от нее требует незнакомый человек.

После недолгих выяснений, кто есть кто, Владимир понял, что его обманул сосед, которого он знал не один год. Естественно, он тут же позвал милицию, и начались традиционные в таких случаях процедуры. Следствие продвигалось крайне медленно, и нервы Владимира не выдержали. Однажды он пробрался в свою квартиру ночью через балкон, сменил замки, в общем, забаррикадировался от незваных гостей. Но вместо новой хозяйки в «гости» пришли трое добрых молодцев, лихо спустивших хозяина с лестницы.

Владимир стал еще активнее бегать по разным инстанциям. Но и мошенники не сидели сложа руки. Пока продвигалось следствие, квартира методично меняла собственников. Следователи никак не могли разобраться с целой вереницей добросовестных покупателей жилья. Их оказалось аж 8 плюс еще 16 брокеров и маклеров. Двое покупателей были вообще из России и, вероятно, вообще не показывались в нашей стране. Виновник всей этой аферы Эдуард попросту сбежал. А началом махинации послужила поддельная доверенность от горе-хозяина Владимира и его детей.



Защита

Владимир Мисечко,
юрист ЮК «Лавринович и партнеры»

— Я бы посоветовал Владимиру Шапоренко ознакомиться с документами, на основании которых новый владелец живет в его квартире. Вероятнее всего таким документом окажется договор купли-продажи, подписанный от его имени другим лицом, действовавшим на основании поддельной доверенности. Далее согласно ст. 204 Гражданского кодекса договор является правомерным. Необходимо подготовить заявление о признании договора купли-продажи недействительным и подать его в суд. Кроме того, обратиться с соответствующим заявлением о мошенничестве в правоохранительные органы.

При подаче искового заявления в суд, согласно ст. 152 Гражданско-процесуального кодекса Украины одним из способов обеспечения иска является наложение ареста на имущество. Поэтому стоит обратиться в суд с заявлением об обеспечении иска, путем наложения ареста на квартиру. В случае удовлетворения такого ходатайства судом, а вероятность довольно высока, органы исполнительной службы обязаны по заявлению лица, в чью пользу удовлетворено ходотайство, открыть исполнительное производство и сообщить об этом государственному нотариусу. Он, в свою очередь, обязан наложить арест на квартиру, что позволит избежать перепродаж.

Далее в судебном порядке нужно доказать факт подделки подписи в договоре купли-продажи квартиры или в доверенности по результатам почерковедческой экспертизы.

Кроме вышеуказанного, правоохранительные органы по заявлению пострадавшего лица должны провести проверку указанных в заявлении обстоятельств и в случае обнаружения признаков преступления возбудить по факту уголовное дело.

Нападение 2

Однажды киевлянину Николаю друзья предложили улучшить жилищные условия — продать старую квартиру и купить новую. Николай на сделку не согласился. И с этого момента у него начались крупные неприятности.

Сначала в квартиру забрались воры, украв всего лишь паспорт и сломав замки. Николай починил двери и на несколько недель уехал к родственникам в гости. Потом, вернувшись домой, оказалось, что в квартире полным ходом идет ремонт. На все вопросы к слесарям и электрикам, что собственно здесь происходит, он получил убедительные ответы двух крепких парней.

Николай немедленно обратился в прокуратуру и добился возбуждения уголовного дела. В ходе расследования оказалось, что мошенники подобрали на улице некого Сашу, примерно одного возраста и типажа с владельцем квартиры и вручили ему паспорт Николая. Таким образом, Саша играл роль Николая, а мошенник — его племянника, повсюду сопровождавшего своего престарелого дядю. Эта пара «родственников» приватизировала квартиру, затем побывала в БТИ и нотариальной конторе. Там Саша, предварительно изучив подпись Николая, оставил свои автографы.



Защита

Владимир Мисечко,
юрист ЮК «Лавринович и партнеры»

— Скорее всего друзьям Николай рассказал, где хранятся его документы, которые и были впоследствии украдены. Попав в такую ситуацию, ему необходимо было обратиться в правоохранительные органы с заявлением о краже, а также в паспортную службу органов внутренних дел с заявлением о выдаче временного свидетельства, подтверждающее его лицо, тем самым зафиксировав дату потери паспорта.

Заметив, что идет продажа квартиры третьим лицом, стоит обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве, а также в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным и обеспечении иска, путем наложения ареста на данное жилье. На основании этих проверок открывается уголовное дело. Касательно подделки подписи в договоре, а также доверенности, то, как и в предыдущем случае, назначается почерковедческая экспертиза.

Также доказательством того, что договор или доверенность были подделаны третьими лицами, будет тот факт, документы датированы периодом, когда паспорт у Николая был украден.

Такие действия Николая заблокируют продажу жилья третьим лицом и позволят признать в судебном порядке договор купли-продажи недействительным. Как результат — квартира вернется в собственность настоящему владельцу.



Нападение 3

История произошла в Виннице. В квартире жиле двое — Светлана и ее сын. Однажды хозяйка уехала со своей мамой на отдых. Через неделю позвонил ее сын и попросил срочно вернуться, поскольку квартиру обворовали, а некая Оксана потребовала освободить жилье, утверждая, что она якобы приобрела ее у Светланы. Сын не растерялся и вовремя подал заявление о краже имущества и незаконной продаже жилья в райотдел милиции.


Тем временем Оксана подала иск в суд о выселении Светланы из квартиры или возврата уплаченных денег. Суд иск удовлетворил. Не особенно надеясь на милицию, сын и мать наняли адвоката, который разузнал, что ранее мать потеряла свой паспорт и взамен получила новый. И этот «утраченный» паспорт фигурировал в качестве основного документа при продаже жилища. Итак, расследование адвоката показало: на «утерянный» паспорт была оформлена липовая доверенность, свидетельствовавшая, что сын Александр поручает матери продать квартиру. Эта доверенность и паспорт позволили получить дубликат приватизационного свидетельства. Винницкое БТИ выдало справку-характеристику, ЖЭК свою справку и поэтажный план, частный нотариус засвидетельствовал все это, а регистратор зарегистрировал договор купли-продажи квартиры. Проверки доказали, что Светлана не могла продать квартиру, так как в это время была на отдыхе, а сын также отсутствовал. Новоиспеченная покупательница квартиры продолжает судиться со Светланой, ведь она честно купила квартиру. Откуда ей было знать, что Светланой представилась совершенно другая женщина. Аферистку естественно найти не удалось.



Защита

Владимир Мисечко,
юрист ЮК «Лавринович и партнеры»

— Неизвестные лица, воспользовавшись потерей паспорта Светланы и подделав поручение на право продажи квартиры, продали ее Оксане. В подобной ситуации может оказаться любой.

Светлана приняла правильное решение, обратившись за помощью к адвокату. С помощью адвоката были установлены обстоятельства отчуждения квартиры. Дальше необходимо обращаться в суд с исковым требованием о признании договора купли-продажи недействительным и заявлением об обеспечении иска. Кроме этого, обратиться к правоохранительным органам с заявлением о мошенничестве.

Виновных в мошенничестве можно найти с помощью нотариуса, удостоверившего доверенность и договор купли-продажи квартиры. Ведь реально продавца на сделке не было.

Пока правоохранительные органы будут выяснять обстоятельства дела и устанавливать виновных в совершении преступления, обманутое лицо имеет право, руководствуясь ст. 201 Гражданского процессуального кодекса Украины, обратиться в суд с заявлением об остановке производства по делу в связи с невозможностью рассмотрения этого дела до решения другого дела, которое рассматривается в порядке уголовного судопроизводства.

Следовательно, остановив производство по делу, госпожа Светлана сможет проживать в собственной квартире, пока не закончится расследование уголовного дела. Установив виновных в совершении преступления. Далее происходит признание в судебном порядке договора покупки-продажи квартиры недействительным.



Нападение 4

Квартира в престижном районе столицы — лакомый кусочек для мошенников. В чем и убедилась семейная пара Борис и Светлана. Однажды вернувшись с работы, они не смогли открыть дверь. Кто-то поменял замки. Пришлось вызывать спасателей. Взломав дверь, они увидели в квартире чужие вещи. А на кухонном столе новый владелец жилья заботливо оставил договор купли-продажи на квартиру. Оказывается, некая Ангелина продала квартиру добропорядочному покупателю Владимиру, который о существовании Бориса и Светланы даже не догадывался. Ему Ангелина рассказала, что подруга поручила ей продать жилье, поскольку уехала на заработки за границу.

Интересно, что поручение было оформлено в Москве, а договор зарегистрирован в Государственной нотариальной конторе. Естественно, ни в какую Москву Светлана не ездила и никаких поручений не давала. Но новый владелец жилья ничего не захотел слушать, мол, он купил эту квартиру и является ее собственником, а остальное его не волнует.

Супруги вынуждены были покинуть собственное жилье. В поисках правды обратились в суд. Но новый владелец на заседания не является, а без него дело не рассматривают. Доставить его силой в суд нельзя, ведь он пока что законный владелец жилья.



Защита

Валерий Пономаренко,
юрист ЮК «Ваш юрист»

— Тот факт, что перед продажей квартиры мошенники показывали ее будущему покупателю, оспаривать вряд ли кто-то станет. Вот только как они это делали, если супруги никуда не уезжали? Возможно, пара недосмотрела, что в момент их отсутствия в доме были посторонние. В поведении же «честного» покупателя Владимира масса вопросов. Приходя смотреть квартиру, он явно видел, что в ней кто-то живет, это его не насторожило. В данной ситуации уместно предположить, что Владимир был заодно с мошенниками.

Более того, почему у него не возникло вопросов, когда ему предъявили дубликаты документов, сделанные прямо под дату продажи, а если и поинтересовался, то не удосужился проверить истории, выдуманные мошенниками. Теперь, конечно, он тоже жертва аферистов, ведь деньги вернуть не удастся.

И, тем не менее, у нового хозяина шансов на квартиру нет. При безосновательном отсутствии покупателя на судебном заседании, дело может слушаться и без него. Правда здесь возникает вопрос, на чьей стороне судья, если он действительно постоянно переносит слушанья лишь на том основании, что покупатель не явился.



Нападение 5

Наталья и Александр решили купить трешку в хорошем районе, воспользовавшись услугами маклера. Посмотрев несколько предложенных вариантов, остановились на квартире, расположенной на третьем этаже с хорошим ремонтом. После оформления сделки у нотариуса, супруги пришли еще раз полюбоваться теперь уже своей квартирой. Но открыть дверь не получилось. Врученные продавцом ключи не подходили к замкам. Тем не менее, двери все же открыли… с другой стороны. На пороге их встретила женщина, с недоумением рассматривавшая людей, вертящих в руках ключи. Новоиспеченные собственники жилья в свою очередь поинтересовались, что она тут делает. Виктория, именно так звали открывшую дверь женщину, показала гостям документы подтверждающие, что именно она является собственником жилья. Более того, продавать квартиру никто не собирался. Александр с Натальей в свою очередь предъявили свой договор купли-продажи на квартиру. Посмотрев документ, Виктория лишь заметила, что номер квартиры и название улицы указано правильно, вот только это дом под

№ 34, а их квартира находится в доме № 36. Ничего не понимающие Наталья и Александр принялись спорить с Викторией и доказывать, что они смотрели внимательно на номер дома и на номер квартиры, и что покупали именно это жилье. Обратившись в ЖЕК, Наталья и Александр получили подтверждение слов Виктории: купленная ими квартира находится в соседнем доме. Там они и нашли свою квартиру, только не трехкомнатную, а однокомнатную. Как выяснилось, мошенники попросту поменяли таблички с номерами домов.



Защита

Иванна Куртык,
юрист ЮФ «София»

— Чтобы не попасть в подобную ситуацию при покупке квартиры следует внимательно проверять не только договор купли-продажи, но и другие документы, например, справку-характеристику из БТИ на отчужд

2008-08-18 17:27:52

<<Назад>>

Читайте в этой рубрике :


тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2018 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!