Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи
     

О праве жильцов на нежилой фонд

О некоторых вопросах права общей долевой и совместной собственности в объединении сособственников многоквартирного дома (ОСМД)
Собственность - исторически определенная общественная форма присвоения материальных благ, прежде всего средств производства (Советский энциклопедический словарь. - М., 1983). В обиходе слово "собственность" часто употребляется людьми для обозначения принадлежащих им вещей как своих.
Если собственность рассматривать как экономическую категорию, то следует исходить из того, что собственность - это не сама вещь и не отношение человека к вещи, а отношения между людьми по поводу вещей, то есть общественное отношение.
Из изложенного выше следует, что собственность возможна только в обществе и только посредством тех общественных связей и отношений, в которые собственник при существующей организации производства и обмена вынужденно вступает с другими людьми. Следовательно, собственность - это общественное отношение, принадлежащее к числу материальных общественных отношений, содержание которых может быть раскрыто посредством экономических категорий владения, пользования и распоряжения.
Из этого можно обобщить, что собственность в экономическом смысле может быть определена как совокупность исторически определенных имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению средствами производства и предметами потребления (Советское гражданское право. - Изд. Лен. университета, 1971. - С. 226).
Виды и формы права собственности могут быть различными. Статья 316 Гражданского кодекса Украины 2003 года (ГК) "Понятие права собственности" в пункте 1 определяет: "Правом собственности является право лица на вещь (имущество), которое оно реализует в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц". ГК определяет право собственности украинского народа, право частной собственности, право государственной собственности и право коммунальной собственности как формы права собственности, а статьи 355, 356, 368 определяют понятия и виды общей собственности, общей долевой собственности, общей совместной собственности.
Целью данной статьи является некоторое исследование права общей долевой собственности в сфере ОСМД.
Согласно части 2 статьи 355 ГК, имущество может принадлежать лицам на праве общей долевой собственности. Общая собственность считается долевой, если договором или законом не установлена общая совместная собственность на имущество. Имущество может быть делимым и неделимым. Как объект права общей собственности оно составляет единое целое, поэтому для него характерна множественность субъектов и соединение объекта. Это вызывает необходимость специального регулирования отношений общей собственности.
Право общей собственности является правовой формой объединения имущества физических и юридических лиц с целью сотрудничества и взаимопомощи, объединения их условий в достижении определенных целей. Право общей собственности способствует более полной охране интересов субъектов гражданского права, так как оно дает им возможность совместно владеть, пользоваться и распоряжаться вещами, а также приобретать такие вещи, которые единолично приобрести невозможно или нецелесообразно, для удовлетворения своих потребностей. Например, приобретение многоквартирного дома для проживания в его квартире и т.д.
Особенностью субъективного состава правоотношений общей собственности является множественность ее участников, поэтому правоотношения возникают не только между собственниками и несобственниками, но и между собственниками.
Статья 356 ГК "Право общей долевой собственности" определяет: собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности является общей долевой собственностью. Доли в праве общей долевой собственности считаются равными, если другое не установлено договоренностью собственников или законом (статья 357 ГК). Таким образом, закон предусматривает презумпцию равенства долей в праве общей долевой собственности, принадлежащей каждому из собственников.
В многоквартирных домах, построенных за личные средства граждан, занимаемые ими квартиры составляют предмет права долевой собственности, принадлежащего им. Доли определены только на занимаемые ими квартиры, о чем свидетельствуют нотариально удостоверенные договоры купли-продажи квартир.
Согласно статье 382 ГК "Квартира как объект права собственности", "квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания". Как указывает часть 2 этой статьи, "собственникам квартиры в двух- или многоквартирном жилом доме, принадлежащем на праве общей совместной собственности, принадлежат помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, которое обслуживает более одной квартиры, а также сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех собственников квартир, а также собственников нежилых помещений, расположенных в доме".
Такой режим собственности означает, что собственники владеют и пользуются этим имуществом совместно, если иное не установлено договоренностью между ними. Собственники этого общего имущества несут солидарную ответственность по своим обязательствам относительно экономного и совместного пользования указанными объектами.
Но не всегда взаимоотношения между собственником, построившим дом, и купившим квартиры строятся по правоотношениям, указанным в части 2 статьи 382 ГК. Между собственниками квартир в таком доме складываются как бы двойственные правоотношения: по квартирам, приобретенным по нотариально удостоверенным договорам, возникали правоотношения общей долевой собственности, указанные в статье 356 ГК, а по остальным частям дома, указанным в части 2 статьи 382 ГК, возникли правоотношения по статье 368 ГК. Причем в соответствии с частью 4 статьи 355 ГК право долевой собственности презюмируется, если договором или законом не установлена общая совместная собственность на имущество. Если такого договора нет, то вся собственность считается (подразумевается) долевой.
Согласно статье 19 Закона Украины "Об объединении сособственников многоквартирного дома" от 29 ноября 2001 года, совместное имущество сособственников многоквартирного жилого дома состоит из неделимого и общего имущества. Первое представляет собой неделимую часть жилищного комплекса, которая состоит из части вспомогательных помещений, конструктивных элементов здания, технического оборудования здания, обеспечивающего надлежащее функционирование жилого дома. Общее же имущество - это часть вспомогательных помещений жилищного комплекса, которые могут использоваться согласно их назначению на условиях, определенных в уставе объединения (кладовые, гаражи, в том числе подземные, мастерские и др.).
Неделимое имущество находится в общей совместной собственности сособственников многоквартирного дома. Оно отчуждению не подлежит.
Общее имущество находится в общественной собственности сособственников многоквартирного дома. Оно отчуждению не подлежит.
Статья 328 ГК "Основания приобретения права собственности" устанавливает:
"1. Право собственности приобретается по основаниям, не запрещенным законом, в частности, по сделкам.
2. Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не вытекает из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом".
Право собственности принадлежит к таким субъективным правам, которые могут возникать лишь при наличии определенного юридического факта или их совокупности, потому что юридические факты - это обстоятельства реальной жизни, с которыми закон связывает возникновение, изменение или прекращение права собственности. Их принято называть основаниями возникновения права собственности. Как свидетельствует практика, чаще всего право собственности возникает из сделок - правомерных действий субъектов гражданских правоотношений, направленных на возникновение отношений собственности. К первоначальным фактам возникновения права собственности относится изготовление новой вещи.
Статья 331 ГК "Приобретение права собственности на вновь созданное имущество и объекты незавершенного строительства" гласит:
"1. Право собственности на новую вещь, изготовленную (созданную) лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом. Лицо, изготовившее (создавшее) вещь из своих материалов на основании договора, является собственником этой вещи.
2. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества).
Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента принятия его в эксплуатацию.
Если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с Законом подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.
3. До завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т.п., которые не были использованы в процессе его строительства (создания имущества).
В случае необходимости лицо, указанное в абзаце первом этой части статьи, может заключать договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Эта статья закрепляет первоначальный способ возникновения права собственности как производственное создание новой вещи. Этот способ считается первоначальным ввиду того, что при создании новой вещи отсутствуют отношения правопреемства. В этом случае право собственности возникает на вещь, которая ранее не существовала, то есть возникло на эту вещь впервые".
Создание вещи на производстве не зависит от формы собственности самого производства, потому что производственная деятельность может быть основанием возникновения любой формы собственности. Собственником впервые созданной вещи становится лицо юридическое, в том числе создавшее эту вещь, если иное не установлено законом или договором.
Статья 331 ГК определяет, что право собственности на недвижимое имущество не может возникать с момента создания такого имущества, так как статьей 182 ГК предусматривается обязательная государственная регистрация возникновения права собственности на такое имущество и оно возникает с момента государственной регистрации.
ООО "К-1" купило с торгов арестованный недостроенный дом по договору купли- продажи от 6 июня 2001 года и как собственник заказало на его достройку техническую документацию.
Будучи строительным предприятием, оно объявило о строительстве жилого дома, заключив договоры с гражданами в 2003 году на основании ГК УССР 1963 года о долевом участии в строительстве с последующей куплей-продажей квартир в этом построенном доме.
22 апреля 2004 года подрядчик ООО "К-1" предъявил построенный дом государственной технической комиссии, которая его приняла без замечаний.
Согласно статьям 331 и 876 ГК 2003 года, собственник (он же заказчик и подрядчик) оформил на этот построенный дом удостоверенное право собственности и зарегистрировал его в БТИ 27 июля 2004 года. После этого он оформил со всеми долевыми участниками строительства нотариально удостоверенные договоры, и участники на основании решения горисполкома зарегистрировали свое право собственности в БТИ, выполнив таким образом все требования статьи 334 ГК 2003 года и других нормативных актов.
Государственные строительные нормы принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов ДБН А3.3-3-94, утвержденные приказом Госкомгражданстроя Украины "Ввод в эксплуатацию объектов, не являющихся государственной собственностью" N 48.3 от 5 октября 1994 года, действовавшие на то время, устанавливают, что подписанный и утвержденный акт государственной технической комиссии является основанием для включения данных о его вводе в государственную статистическую отчетность, а также для оформления права собственности на построенный объект.
Впоследствии такую схему действий по оформлению приема-передачи подтвердил и КМУ своим постановлением, которым утвердил "Общие условия заключения и выполнения договоров в капитальном строительстве", где в пункте 25 записано: "Право собственности на законченные работы (объект строительства) переходит к заказчику с момента подписания акта приема-передачи. Подписание акта приема-передачи является основанием для осуществления окончательных расчетов между сторонами".
Позже это было подтверждено и постановлением КМУ "Об утверждении общих условий заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве" N 668 от 1 августа 2005 года, где записано:
"95. Право собственности на законченные работы (объект строительства) переходит к заказчику с момента подписания акта приема-передачи.
96. Подписание акта приема-передачи является основанием для осуществления окончательных расчетов между сторонами".
Это и было сделано после подписания акта N 1 от 18 января 2005 года приема- передачи жилищного комплекса или его части с баланса ООО "К-1" на баланс ОСМД "С-50". То есть дом по проспекту Ленина N 15а в г. Николаеве был передан в эксплуатацию от подрядчика ООО "К-1" заказчику ОСМД "С-50".
Такие действия подтверждаются и Законом Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений" от 1 июля 2004 года, где в статье 19 сказано, что "основанием для государственной регистрации прав, которые свидетельствуют о возникновении, переходе, прекращении вещных прав на недвижимое имущество, ограничении этих прав, является акт приемки недвижимого имущества в эксплуатацию".
Заключая с гражданами договоры на строительство квартир, ООО "К-1" руководствовалось Законом Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" от 19 июня 2003 года, в статье 2 "Определение терминов" которого сказано: "Объект инвестирования - квартира или помещение социально-бытового назначения (встроенные в жилой дом или отдельно размещенные нежилые помещения, гаражный бокс, место для машины и др.) в объекте строительства, которое после завершения строительства становится отдельным имуществом".
Инвестор имеет право на регистрацию права долевой собственности только отдельного имущества. В остальных случаях он имеет право на регистрацию имущественных прав.
Сдача строительного объекта осуществлялась после вступления в силу ГК 2003 года, а начало строительства и заключение договоров с гражданами производилось на условиях и в момент действия ГК УССР 1963 года.
Согласно пункту 4 Заключительных и переходных положений ГК 2003 года, "Гражданский кодекс Украины применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после его вступления в силу".
В соответствии со статьей 875 ГК 2003 года к договору строительного подряда применяются положения этого Кодекса, если иное не установлено законом. По договору подряда подрядчик обязан выполнить работу, определенную договором подряда, из своего материала и своими средствами, если иное не установлено договором (статья 839 ГК 2003 года).
Ответственность и риск случайного уничтожения или случайного повреждения (порчи) материала до наступления срока сдачи подрядчиком определенной договором подряда работы несет сторона (то есть подрядчик), предоставившая материалы (статья 842 ГК 2003 года). Другое, до сдачи объекта строительства, не было предусмотрено ни законом, ни договором. Поэтому логичным является признание собственником объекта строительства или результатов других строительных работ, до их сдачи заказчику, подрядчика, купившего недостроенный дом.
Следует особо отметить, что вопрос перехода права собственности имеет значение не только при применении правил перехода рисков, но и правил наложения ареста, наложения обременений и взысканий на имущество должника, ответственности его перед третьими лицами и т.д.
Выходит, что если подрядчик строит объект полностью своими силами и средствами (деньги, оплата работ, строительных материалов, страхование объекта и т.д.), то объект принадлежит ему согласно статье 876 ГК 2003 года. Поэтому ООО и оформило сначала на себя право собственности на построенный дом после принятия его государственной технической комиссией, до оформления регистрационного удостоверения права собственности на отдельные квартиры.
Однако впоследствии в статью 876 ГК 2003 года было внесено изменение, которое гласит: "Собственником объекта строительства или результата иных строительных работ является заказчик, если иное не предусмотрено договором".
Из приведенного выше следует, что если изменился собственник на основании договора, заключенного заказчиком с подрядчиком, то должны измениться и условия договора. Заказчик тогда обязан заказать техническую документацию на объект строительства, финансировать ход строительства, а именно: доставлять и оплачивать строительные материалы и их доставку, оплачивать страхование строящегося объекта и выполнение подрядчиком строительных работ, так как строящийся объект полностью им оплачивается и принадлежит ему. Здесь переход к заказчику права собственности на строящийся объект осуществляется как бы постепенно, по частям, каждый раз после подписания акта приемки выполненных работ.
Фактически готовый объект предъявляется к сдаче приемочной государственной технической комиссии от имени заказчика, который участвует в этой комиссии вместе с подрядчиком, также участвующим в этой комиссии, и сдает объект, построенный полностью, а заказчик принимает его полностью, в присутствии и с разрешения этой приемочной государственной технической комиссии.
Этот акт и является основанием для принятия решения органом государственной власти и управления о сдаче объекта строительс

2008-01-31 19:12:32

<<Назад>>

Читайте в этой рубрике :


тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2018 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!