Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи
     

Первый этаж или пентхаус: плюсы и минусы!

"Не первый и не последний этаж!" - пожалуй, такие слова от покупателей риелторы слышат чаще всего. Вот только не всегда покупка жилья на крайних этажах оказывается уж очень невыгодной или создает какие-то неудобства.


Напротив, часто такую квартиру можно превратить в ликвидный товар - если приложить голову и деньги: изменить назначение, расширить площадь То есть, покупку можно рассматривать и как инвестиционный проект.
Первоэтажники
Семья студентов, Валентина и Андрей, с помощью родителей сумели купить маленькую квартирку на первом этаже старой пятиэтажки. Наверное, мы поспешили. Зимой в квартире очень холодно и сыро, - пожаловалась Валентина. По ее словам, подкупила их цена, ведь стоила квартирка на $5 тыс. дешевле, чем такая же, только на третьем этаже. Мы думали: сделаем ремонт, поменяем окна, радиаторы отопления, и никакая зима нам не страшна, - вспоминает хозяйка. Ремонт, конечно, несколько улучшил ситуацию, но все равно в морозы в квартире холодновато и сыровато.
По наблюдениям риелторов, недвижимость на первых этажах у тех, кому нужно жилье, пользуется небольшим спросом. По словам президента Magistr Invest Group Маргариты Урицкой, покупатели не хотят брать квартиры на первом этаже из-за сырости из подвалов, близкого расположением мусорного бака и прочих радостей. Кроме того, первый этаж наиболее уязвим для несанкционированного проникновения.
Но и как у просто зон обитания, и как у объектов вложения денег. Например - возможность заполучить в свое пользование комнату в подвале. Можно расширить жилплощадь, сделав пристройку или расширив, например, лоджию (хотя это требует отдельных согласований в БТИ и прочих приятных местах). При перепродаже такая расширенная и облагороженная квартира может стоить дороже.
Но главное - квартиру на первом этаже можно превратить в офис и зарабатывать неплохие деньги на аренде. На первом этаже пользуются спросом те квартиры, которые покупаются для
коммерческих целей, - отмечают риелторы. Поэтому, если продавец считает, что идеальное использование для такой недвижимости - коммерческое, то цена на нее автоматически выставляется выше, чем на аналогичную, но расположенную повыше.
Далеко не в центральном районе Киева однокомнатная квартира на первом этаже предлагается на продажу с пометкой под коммерческие цели на 5% дороже, чем такое же жилище на третьем. Правда, перевод квартиры в нежилой фонд потребует и времени - процесс может занять год - и денег. Только на получение разрешений может уйти $10-15 тыс., а то и больше (официально и
неофициально). Перепродать же нежилую квартиру удастся на 40-50% дороже ее изначальной
цены. Да и прибыль от аренды тоже получается неплохая: квартиру-офис реально сдать за $1500-3000 в месяц, тогда как рядовое жилье - максимум за $1000.
Взгляд с высоты
Жить на последнем этаже тоже не всегда комфортно. В знойные летние дни накаляется крыша, от которой греется воздух в квартире. Особенно если нет технического этажа или чердака.
В прошлом году мне пришлось все три комнаты оснастить кондиционерами, иначе тепловой удар был бы гарантирован, - вспоминает сотрудник коммерческого банка Дмитрий, живущий на девятом этаже девятиэтажки. На охлаждение жилья Дмитрию пришлось потратить примерно $1000. Мне кажется, что если бы квартира находилась не под самой крышей, то хватило бы и одного
кондиционера, - предположил он.
Жара - не единственный минус покупки жилья на последнем этаже. В старых домах может протекать крыша, ломаться лифт В итоге стоимость квартир на последних этажах может быть на 10% ниже, чем на средних.
Но, как и первый этаж, последний имеет ряд преимуществ. К примеру - никто не будет ходить по голове и затапливать (кроме небесной канцелярии, если протекает крыша). А из окон обычно открывается вид на лес или на микрорайон, а не на мусорный бак.
Увы, коммерческое использование последнему этажу вряд ли светит. А вот поднять стоимость жилья путем дополнительных операций порой удается. В частности, чердак можно попытаться превратить в мансарду. Правда, за соответствующие разрешения могут попросить и $15 тыс., и 150 тыс., что способно свести на нет прибыльность проекта. На строительные работы
придется потратить $600-1000 на 1 м. Зато потом получается двухуровневая квартира с площадью раза в полтора больше, чем было.
Более скромный вариант, возможный в стандартной многоэтажке с плоской крышей - приватизировать часть технического этажа (если, конечно, он есть). Разрешенческие затраты поскромнее мансардных, но тоже немаленькие и очень зависят от благосклонности властей. А помещение может быть отягощено многочисленными трубами и отсутствием окон.
Новые высоты
Как отметила г-жа Урицкая, на вторичном рынке жилья, если сравнивать первый и последний этажи, более ликвидными являются первые. На рынке первичной недвижимости дела обстоят несколько иначе. Обычно в строящихся домах первые этажи изначально проектируются под торгово-офисные помещения. А на последних этажах могут быть построены эксклюзивные квартиры или пентхаусы.
Правда, такого жилья в новых домах, как правило, немного.
По словам руководителя отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной компании Киев Жилье-Инвест Владимира Германова, застройщики в каждом проекте бизнес- и премиального классов два последних этажа оставляют под такие квартиры. То есть примерно в 25-этажном доме на 200 квартир четыре могут быть многоуровневыми. Обычно пентхаусы имеют большие площади - от 400 м и больше.
Вообще-то квартиры в новостройках на верхних этажах относятся к эксклюзивным объектам и строятся, грубо говоря, под заказчика. Говорить о радикальной разнице в стоимости квадратного метра жилья на средних и верхних этажах не приходится (разве что разница в коэффициенте этажности). Например, если квартира на среднем этаже стоит $2800-3000-3200
за 1 м, то на последних цена квадрата будет составлять $3400-3700, - рассказал Владимир Германов.
В итоге, цена многоуровневой квартиры на верхнем этаже достигает $1,5 млн, а то и выше. Это несколько больше, чем стоимость стандартной квартиры и чем готов потратить на жилье обычный представитель среднего класса.
Жить в пентхаусе в элитном доме - престижно, поэтому покупатели на такие квартиры есть, - заверил г-н Германов. То есть чем ближе дом к центру, тем больше шансов на то, что квартира на последнем этаже будет считаться элитной, и тем выше вероятность перепродать ее по более высокой цене.
Первый этаж ЗА:
можно перевести в нежилой фонд и сдавать как офис или перепродать как офисное помещение;
можно достроить лоджию;
есть возможность обзавестись подвалом;
можно танцевать, играть в мяч, прыгать на скакалке, не опасаясь ругани соседей снизу.
Первый этаж ПРОТИВ:
сырость и холод;
парковка под окнами или мусорник,
вору проще влезть (для борьбы с этим злом приходится ставить бронеокна или решетки, что дорого и не всегда эстетично);
шум с улицы.
Последний этаж ЗА:
можно обустроить мансарду или подсобное помещение на техническом этаже;
привлекательный вид из окна;
никто не ходит по голове;
не затопят соседи сверху.
Последний этаж ПРОТИВ:
жара летом;
может протекать крыша;
неработающие лифты доставят много проблем;
может быть слышен шум от мотора лифта.
Вторичная недвижимость на первом и последнем этаже может стоить на 5-10% дешевле, чем на других этажах. А вот пентхаусы в новых домах стоят в среднем в три раза дороже обычных квартир.


Источник : http://www.city24.ua/

опубликовано на сайте Агентство Недвижимости "Крепость"      www.an-krepost.com

2008-09-22 17:22:23

<<Назад>>

Читайте в этой рубрике :


тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2018 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!