Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи
     

Договор аренды жилья. Часть II

Аренда жилья сегодня – дорогое удовольствие, да и арендодатель немало рискует, впуская в свой дом незнакомых людей. Избежать большинства рисков можно посредством заключения договора аренды, но только в том случае, если такой договор составлен правильно.


Общая совместная собственность

В соответствии со статьей 63 Семейного кодекса Украины (СК) и частью 3 статьи 368 ГК муж и жена имеют равные права владения, использования и распоряжения имуществом, принадлежащим им на праве общей совместной собственности, если иное не установлено договором между ними.

Каждый из супругов должен согласовывать свои действия относительно владения, использования и распоряжения имуществом. При заключении сделок, подлежащих нотариальному удостоверению и/или государственной регистрации, один из супругов обязан получить письменное нотариально удостоверенное согласие другого. Согласие может быть оформлено отдельно в простой письменной форме, путем выдачи доверенности на заключение договора найма жилого помещения, подписания данного договора обоими супругами или подписания одним из супругов с письменным согласием другого супруга непосредственно на экземпляре договора.

Цена договора найма жилья и порядок расчетов

По договору аренды устанавливается договорная цена. Но КМУ постановлением № 1787 от 20 ноября 2003 года утвердил Методику определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц.

Данная методика содержит формулу расчета арендного платежа и указывает на то, что местные органы власти имеют право ежегодно устанавливать минимальную стоимость аренды. Исходя из условий этого документа, плату за наем (аренду) следует устанавливать в размере, не меньшем уплачиваемой наймодателем (арендодателем) суммы за использование жилья или оплаты услуг по содержанию и коммунальных услуг.

Закон Украины «О налоге на доходы физических лиц» не позволяет учитывать указанные платежи и в составе налогового кредита физического лица при предоставлении годовой декларации, так как доходы от аренды подлежат конечному налогообложению при их выплате.

Как правило, стороны уклоняются от переоформления договоров о предоставлении телекоммуникационных услуг с поставщиками указанных услуг. В данном случае существует ряд рисков для наймодателя. Например, наймодатель не имеет права передавать третьим лицам право на использование телефонного номера (пункт 212 Правил предоставления и получения телекоммуникационных услуг, постановление КМУ от 9 августа 2005 года). При сдаче в наем помещения необходимо оформлять временный договор с оператором связи и нанимателем. Если такой договор отсутствует, ответственность по оплате услуг телефонной связи лежит на наймодателе. Риски в случае выявления факта использования телефона нанимателем несет наймодатель. Расчеты между гражданами — физическими лицами могут быть осуществлены в наличной форме или путем осуществления банковского/почтового перевода.

Особое внимание хотелось бы обратить на условие определения цены договора, эквивалентной иностранной валюте. Часть 2 статьи 533 ГК содержит следующее условие: «Если в обязательстве определен денежный эквивалент в иностранной валюте, сумма, которая подлежит оплате, определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если другой порядок ее определения не установлен договором, законом или другим нормативно-правовым актом».

Данная статья предоставляет сторонам право определения денежного обязательства в иностранной валюте. Нормы части 2 статьи 533 ГК относятся к гражданам — физическим лицам, не являющимся участниками хозяйственных отношений, поскольку специальными нормами части 2 статьи 198 Хозяйственного кодекса Украины ограничено такое право для участников хозяйственных отношений: «Денежные обязательства участников хозяйственных отношений должны быть выражены и подлежат оплате в гривнах…».

Участниками хозяйственных отношений являются юридические лица, их филиалы, представительства, другие обособленные подразделения, а также, физические лица - предприниматели.

Итак, исходя из вышеизложенного, при заключении договора найма между участниками хозяйственных отношений или при условии участия в договоре одного из участников хозяйственных отношений запрещено выражать сумму договора в иностранной валюте.

Предприниматели как сторона договора найма жилья

Возможность минимизации налогов при сдаче в наем недвижимого имущества путем регистрации собственника имущества как физического лица — предпринимателя с использованием упрощенной системы налогообложения широко применяется в настоящее время. На практике использование такой минимизации вызывает целый ряд вопросов. В том случае, если физическое лицо — предприниматель, осуществляя предпринимательскую деятельность, предоставляет в наем имущество, принадлежащее ему на праве частной собственности, он должен включить данный вид деятельности в свидетельство об уплате единого налога. Если данный вид деятельности не будет включен на момент осуществления первого платежа, наниматель (если он является участником хозяйственных отношений) обязан будет уплатить налог на доход в размере 15%. При условии, что наниматель не является участником хозяйственных отношений, наймодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог в течение 40 дней по окончании отчетного налогового квартала.

Срок действия

В случае если стороны не определили срок действия договора, он считается заключенным на 5 лет (статья 821 ГК). К договору найма жилья, которое находится в частной собственности, сроком на один год не применяются положения относительно:

- определения в договоре найма лиц, проживающих с нанимателем, временных жильцов;
- преимущественных прав нанимателя на заключение нового договора, на приобретение жилья в случае его продажи;
- изменения нанимателя в договоре найма.


Источник : http://100m2.com.ua/

опубликовано на сайте Агентство Недвижимости "Крепость"      www.an-krepost.com

2008-09-22 17:27:08

<<Назад>>

Читайте в этой рубрике :


тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2020 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!