Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи
     

Обмен квартир

Обмен квартир

 Во времена Советского союза обмен квартир был единственной возможной операцией с недвижимостью, которую можно было произвести для того, чтоб улучшить жилищные условия или разменять квартиру большей площади на меньшую. При этом выдавался так называемый обменный ордер, который и являлся свидетельством проведению операции.

На сегодняшний день прямой обмен встречается довольно редко. В основном, быстрый обмен квартир  проходит через куплю-продажу - когда граждане продают свое жилье и взамен приобретают другое. Ведь для совершения прямого обмена цепочка совпадений должна быть значительно большая - Вам должно понравиться то жилье, которое предлагают на обмен, владельцы же обменного варианта должны быть согласны именно на Вашу квартиру. 

Часто при обмене квартир   предусматривается доплата с одной из сторон. К примеру, имея 1 комнатную квартиру и желая обменять ее на жилье большей площади, необходимо доплатить владельцам такого жилья. Размер доплаты при этом носит договорной характер.

 Хороший риэлтор никогда не вступает в сговор с арендодателем – правда, за последнее время имевшая место еще пять лет назад такая практика сама постепенно отходит в прошлое.


Сами клиенты ожидают от риелтора поистине всесторонней развитости. «Риелтор должен быть хорошим психологом, чтобы гарантировать совместимость арендатора и арендодателя», - считает Евгений Свирский, который пользуется услугами маклера уже более четырех лет.

Однако есть и более реальные требования. Хороший риелтор не должен обманывать или давать клиенту ту информацию, в которой не уверен. «Я говорил со многими риелторами по телефону, при этом на ноутбуке у меня была открыта карта района. Я спрашивал, сколько времени нужно, чтобы дойти от станции метро до той квартиры, которую сдают. Они называли конкретный адрес квартиры, поэтому я мог на карте посмотреть. Довольно курьезно было, когда утверждали, что до метро минут 10 пешком, а по карте выходило минут 30. Я возмутился, и потом мне уже объяснили, что оказывается, это на трамвайчике проехать», - рассказывает Евгений. Часто бывает, что риелторы говорят, что есть мебель, а ее на самом деле нет. Бывает, что ведут в панельный дом, когда клиенты поставили четкое условие – чтобы дом был другой. К сожалению, не все маклеры понимают, что вредят этим в первую очередь сами себе.

«Я с такими риелторами больше стараюсь дела не иметь, – рассказывает Евгений. – Если они меня один раз в мелочи обманули, то, значит, и во второй раз смогут обмануть в чем-то более серьезном. Да и тот вариант, который они мне предлагали, мне просто перестает подходить. Это пустая трата времени: и риелтора, и, к сожалению, моя».

Хороший риелтор не просто прислушивается к пожеланиям клиента и уважает его мнение, а и учитывает его потребности уже во время заключения договора. Впрочем, сегодня рынок и так уверенно двигается в сторону арендатора жилья. «Когда мы снимали свое первое жилье в 2001 году, риелтор был на стороне арендодателя, и мы не могли внести свои изменения в договор, риелтор настаивал на такой формулировке, где учитывались только интересы арендодателя, - делится опытом Марина Дубровская. – А наш последний договор носит нейтральный характер, и риелтор внесла изменения, которые мы просили – чтобы арендодатель без согласования не имел права появляться в квартире и чтобы все бытовые поломки мы оплачивали с ним пополам».

Где найти хорошего риелтора?

К сожалению, вариант «по знакомству» не всегда поможет. Дело в том, что знакомые намного чаще на риелторов жалуются, чем кого-то рекомендуют.

Если вы начали поиск риелтора с рекламы, то обратите внимание на номер лицензии фирмы. Чем меньше цифра, тем больше времени маклеры работают на рынке, и тем успешнее – ведь лицензию продлевают каждый год, а проштрафившимся в лучшем случае удается получить лицензию с новым номером. Можно обращать внимание и на местоположение и сам офис фирмы, и на то, кто с вами разговаривает по телефону – диспетчер или сам маклер, и на размер агентства, его штат, наличие эксклюзивной базы объектов, фото-каталога и так далее. Большие агентства точно не смогут обмануть вас и скрыться с деньгами, но в силу распределения элементов сделки по разным людям могут упустить из виду важные детали о вашей квартире. Маленькие агентства могут работать исключительно добросовестно, но не всегда у них столько же возможностей, сколько у больших. Обратите внимание, что даже в маленький фирме должно быть минимум два юриста. Риелторы-одиночки – самые рисковые из всех видов маклеров.

Есть один способ гарантировать для себя качество работы риелтора независимо от того, в большой или маленькой компании он работает – четко прописать в договоре его ответственность. Документ может называться по-разному – «Договор на услуги» или «Договор поручения», и помимо обязательств риелтора перед клиентом там нужно прописать и его ответственность при невыполнении обязательств.

Если вы воспользовались советами, приведенными выше, и все равно хотите уберечь себя от рисков, можете застраховать профессиональную ответственность риелторов и потерю права собственности. При страховании ответственности риелторов страховка выплачивается в том случае, если суд признал виновником страхового события риелтора. При страховании потери права собственности компания-страховщик возмещает стоимость приобретённого объекта в случае потери прав собственности по независящим от покупателя обстоятельствам.

Кроме того, как бы вы не доверяли риелтору, обязательно присутствуйте при сборе документов, чтобы удостовериться в их подлинности, передавайте деньги через банковскую ячейку и заранее обсудите с риелтором все возможные осложнения.

Сколько стоят услуги риелтора?

К счастью, риелторы правильно отреагировали на приход кризиса – они понимают, что им лучше сдать несколько квартир по низкой цене, чем одну по высокой, и поэтому не завышают цены. Однако до сих пор существуют определенные перегибы, особенно в тех случаях, когда речь идет о покупке-продаже. «Мы столкнулись с риелтором при реализации недвижимости для юридического лица. Он называет комиссию 3% от оценочной стоимости объекта. И ничего, что стоит объект, например, 10 миллионов долларов. А трудозатраты в данном случае несоизмеримы со стоимостью услуг, на которую претендует риелтор», - рассказывает Марина Дубровская. Эту ситуацию со временем поправит кризис, как он и сделал это с расценками на услуги риелтора по аренде. А тем, кто хочет найти хорошего риелтора, следует помнить, что слишком низкая (1-2% от стоимости недвижимости) и слишком высокая цена за услуги (более 5%) – признаки того, что нужно тщательнее проверить профессионала, с которым хотите работать.

И самое главное – настоящий хороший риелтор думает не о своих потенциальных доходах, а об интересах клиента. Если вы можете сказать это о своем риелторе – значит, вы нашли профессионала.

2008-12-23 18:19:52

<<Назад>>

Читайте в этой рубрике :


тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2018 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!