Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи
     

Настало Время пересмотреть договора аренды...

За последние несколько месяцев в связи с ухудшением экономической ситуации в Украине пошатнулось финансовое положение большинства компаний.


В результате многие крупные игроки, до недавнего времени планировавшие расширение штата, арендовавшие или намеревавшиеся арендовать офисные помещения «на вырост», «либо вовсе закрывают свои представи­тельства в Украине до лучших времен, либо отказываются от заключения договора аренды после подписания предварительного договора, либо в результате существенного сокращения штата расторгают текущий договор аренды и переезжают в более дешевое помещение меньшей площади, либо же сдают в субаренду излишки пло­щади», - рассказывает Виктория Горулько, заместитель директора, руководитель отдела по работе с арендато­рами и корпоративными клиентами компании DTZ.

Сложившаяся кризисная ситуация заставляет арендодателей быть более гибкими по отношению к арендато­рам и идти на компромиссы. Многие арендаторы, оказавшиеся менее кредитоспособными в связи с ухудшени­ем дел в бизнесе, вынуждены инициировать снижение ставок в арендуемых ими офисных помещениях с целью оптимизации собственных расходов. Арендодатели, в свою очередь, вынуждены идти на существенные уступки, ведь найти арендатора на освободившееся офисное помещение, да еще по такой высокой арендной ставке, ко­торая действовала до кризиса, на данный момент невозможно. Однако стоит отметить, что большинство теку­щих договоров аренды были заключены на пике арендных ставок. Поэтому, по словам Дарьи Рукиной, замести­теля директора, руководителя отдела офисной недвижимости по представлению интересов арендодателей ком­пании DTZ, «справедливо предположить, что уменьшение арендной ставки или расторжение договора аренды будет зависеть исключительно от доброй воли арендодателя».



Срок договора аренды

По данным экспертов, большинство собственников офисных зданий всегда стремились подписывать долгосроч­ные договора аренды. Стандартной практикой было подписание договоров в среднем на 3-5 лет. С целью пере­ложить инфляционный риск на арендаторов арендодатели, как правило, привязывали арендную ставку к офици­альному курсу валют и к ставке индексации. Согласно мировой практике, арендная ставка индексируется с уче­том изменений потребительских цен, а условия ее индексации предусмотрены только в долгосрочных догово­рах. «Желание заключать долгосрочные договора, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора сохранится и в будущем, но, возможно, появятся новые правила изменения/индексации арендной ставки (не обязательно в сторону исключительно увеличения), - прогнозирует Дарья Рукина. - Арендодатели при таких усло­виях будут стараться предоставлять значительные скидки, но, естественно, в индивидуальном порядке и в зави­симости от необходимой арендатору площади».



Ирина Роик, партнер компании SQM Experts, отмечает при этом, что «до наступления кризиса в основном прева­лировали договора аренды на три года, хотя в течение последних 2 лет увеличился процент договоров на срок от 5 до 10 лет, в зависимости от сегмента недвижимости. В 2009 предпочтения арендодателей и арендаторов, ско­рее всего, не изменятся, однако арендодатель будет четко прописывать пересмотр арендной ставки в сторону увеличения по истечении года, а арендатор - настаивать на возможности безболезненного досрочного растор­жения договора. Также увеличится количество договоров аренды сроком на год, так как и арендаторы, и арендо­датели в своем большинстве прогнозируют, что «трудный» период продлится не более года. В таком случае арендатор хочет обезопасить себя на случай, если этот период продлится дольше или окажется труднее, чем ожидалось, тем самым вынудив его покинуть объект. Арендодатель, в свою очередь, хочет избежать ситуации, когда рынок пойдет вверх, и уровень арендных ставок вернется на докризисный и начнет расти, что, возможно, произойдет через год».

Однако при ежегодном росте арендных ставок на офисные помещения некоторые собственники все-таки пред­почитали заключать договора на непродолжительный срок, к примеру, на год, оставляя за собой право пересма­тривать арендные ставки в сторону повышения. По мнению Радомира Цуркана, управляющего партнера компа­нии CB Richard Ellis, «такого рода договорные отношения предполагают максимально динамичное отображе­ние рынка на протяжении всего срока аренды. И именно арендодатели, до наступления кризиса заключившие договора на непродолжительный срок, сегодня оказались в непростой ситуации вследствие стремительного па­дения рынка».



Неразрывность договоров аренды

Достаточно непростым в отношениях между арендаторами и арендодателями является вопрос неразрывности договоров аренды. Как правило, грамотно составленный договор защищает интересы арендодателя и предусма­тривает пункты о неразрывности, которые обязывают арендатора оплатить всю аренду до окончания срока дей­ствия договора в случае, если арендатор по каким-либо причинам инициирует его расторжение и принимает ре­шение о смене офиса. Таким образом, включая в договор условия о неразрывности, арендодатели страхуют се­бя и перекладывают риски неуплаты на арендатора.

Однако на киевском рынке офисной недвижимости многие договора составлены таким образом, что их односто­роннее расторжение со стороны арендатора влечет за собой уплату последним штрафной санкции. «Размер штрафной санкции равен арендному депозиту, который, как правило, составляет арендную плату за 2-3 месяца. Таким образом, в случае расторжения договора арендатор теряет всю сумму арендного депозита, удерживаемо­го арендодателем. Но в сложившейся рыночной ситуации потеря суммы депозита не останавливает арендато­ров, и в ближайшей перспективе, как следствие недоговоренности сторон по новой арендной ставке, количество договоров, расторгнутых по инициативе арендаторов, может только увеличиться», - комментирует Виктория Го­рулько.

Эксперты утверждают, что уже придуманы схемы обхода условий неразрывности договора, в чем можно было и не сомневаться, принимая во внимание изобретательность украинских компаний. Один из возможных способов - признание юридического лица компании-арендатора банкротом.



Субаренда

Аренда высококачественного помещения составляет весомую долю в ежемесячных расходах компании. Стре­мясь урезать свои затраты, некоторые компании-арендаторы пытаются уменьшить арендные платежи, сдавая часть помещений в субаренду. Комментирует Дина Лукьянская, начальник отдела офисной недвижимости ком­пании Cushman & Wakefield: «Уже отмечается рост рынка краткосрочной (1-2 года) субаренды, который в 2009 году составит еще большую конкуренцию рынку прямых арендодателей, так как рынок субаренды может предло­жить более конкурентоспособные условия: умеренную арендную ставку, помещения с полной отделкой и мебе­лью».

Напомним, что в случае субаренды первоначальный арендатор сохраняет обязательства по выплате арендной платы перед собственником, и, в свою очередь, получает арендную плату от субарендатора, который никоим об­разом не связан с собственником и не несет перед ним никаких обязательств. При этом, по словам Виктории Го­рулько, «арендаторы, имеющие излишки площади, уже не пытаются получить какую-либо выгоду от субаренды, и готовы идти на значительные уступки по сравнению с условиями основного договора аренды».



Рынок аренды торговых помещений

Непростая ситуация сложилась и на рынке аренды торговых площадей. Договора аренды торговых помещений, аналогично договорам аренды офисов, заключались, как правило, на долгосрочный период, и арендная ставка также подвергалась корректировке с привязкой к официальному курсу гривны и ставке индексации. Снижение потребительского спроса и, как результат, падение товарооборота заставляют арендаторов торговых помеще­ний пересматривать свои расходы на аренду. По словам Натальи Кравец, директора департамента торговой не­движимости компании Colliers International (Украина), «на первом этапе арендаторы обращаются с просьбой о пересмотре условий аренды к арендодателям, которые прилагают максимум усилий для мирного решения это­го вопроса, учитывая, что большинство арендаторов имеют оплаченные страховые депозиты в размере аренд­ной платы за 2-3 месяца. Однако не исключено, что в случае работы магазина с большим убытком во время эко­номического кризиса можно ожидать расторжения договоров, несмотря на риск потери депозитов и инвестиций в ремонтно-отделочные работы». По словам Ирины Роик, «в функционирующих торговых центрах началась вол­на обращений арендаторов с просьбой предоставить скидки на арендную плату за последующие 3-6 месяцев или до конца 2009 года. Основным аргументом является прогнозируемый спад покупательной способности на­селения в результате возможных массовых увольнений или сокращений заработной платы. Кроме того, имеют место просьбы арендаторов об уменьшении арендуемой площади, разрешении на сдачу в субаренду. Некото­рые сетевые ритейлеры решаются оставить в сети только наиболее успешные магазины. Уже известны случаи обращений о досрочном расторжении договоров, даже при условии потери страхового депозита. Необходимо от­метить, что на рынке, к сожалению, нередки случаи использования арендаторами кризиса как аргумента с це­лью получения существенных уступок в условиях аренды площадей, хотя настоящих трудностей они пока не испы­тывают». Консультанты рекомендуют арендодателям перед принятием каких-либо решений о пересмотре усло­вий договоров тщательно анализировать параметры деятельности арендаторов и функционирования ТРЦ в це­лом, такие как статистика посещаемости объекта и магазина конкретного арендатора, средний чек за анализи­руемый временной период и т. д.

Эксперты рынка прогнозируют, что в краткосрочной перспективе арендодатели будут принимать решения о но­вых сроках договоров аренды в зависимости от уровня изменения арендных ставок на рынке. И, скорее всего, в случае значительного снижения арендных ставок договора будут подписываться на короткий период с дальней­шим пересмотром уровня ставок по истечении срока договора. «Возможным выходом для арендодателя и арен­датора может быть подписание приложения к основному договору аренды с описанием уступок на некий «тесто­вый период», например, 2-3 месяца, с оговоркой о проведении дальнейших переговоров касательно возвраще­ния к первоначальным условиям аренды или же пролонгации действия уступок по истечении «тестового перио­да», - утверждает Ирина Роик.



Рынок аренды складских помещений

Кризис не мог не оказать влияние на сегмент складской недвижимости, поскольку именно он напрямую отобра­жает положение на рынке ритейла, который в последнее время переживает значительные трудности, связан­ные с ухудшением экономической ситуации в Украине. «Как следствие, компании, арендовавшие большое коли­чество новых складских помещений с прицелом на агрессивный рост, сейчас могут оказаться в ситуации, когда им придется отказываться от части площадей, - утверждает Аркадий Вершебенюк, директор департамента инве­стиционных услуг и департамента промышленной недвижимости компании Colliers International (Украина). - Вви­ду того, что во всех профессиональных объектах подписывались институциональные договора, не подразумеваю­щие досрочного расторжения любой из сторон, вероятнее всего будут искаться компромиссы в виде субаренды либо же переуступки прав на весь объект или часть помещений».

Собственники складских комплексов, как это принято при аренде офисных и торговых помещений, также при­держиваются практики включения пунктов о неразрывности в свои договора и перекладывают риски неуплаты на арендаторов. Например, компания IIG в своем договоре аренды с компанией Adidas Ukraine предусмотрела пункт, согласно которому головной офис компании, Adidas Germany, в случае форс-мажорных обстоятельств и риска невыплаты ставок украинской компанией обязуется вносить арендную плату до конца срока аренды складского комплекса. Таким образом IIG гарантирует себе стабильный денежный поток, застраховав риски раз­рыва договора, которые и так невысоки, учитывая, что Adidas Ukraine - уважаемая и стабильная компания.

Известно, что профессиональный девелопмент подразумевает длительные договора аренды. Комментирует Ар­кадий Вершебенюк: «Целью любого профессионального девелопера является заключение долгосрочного дого­вора с надежным арендатором, так как конечный результат девелопмента - это инвестиционная продажа объ­екта. На данный момент цели у девелоперов не изменились, но произошли определенные корректировки ожи­даний арендаторов ввиду общеэкономической ситуации. Это вынуждает некоторые компании ограничивать гори­зонт планирования своего бизнеса до трех лет и, соответственно, переносить эти ограничения на девелоперов. Вместе с тем, мы по-прежнему наблюдаем достаточно большое количество компаний, готовых соглашаться на долгосрочную аренду».



Резюме

На сегодняшний день рынки аренды офисных, торговых и складских помещений демонстрируют схожие тенден­ции. Во-первых, в результате изменения условий работы, сокращения доходов и снижения кредитоспособности арендаторов ряд компаний инициирует уменьшение арендных ставок. В случае отказа собственника пересмот­реть ставку некоторые арендаторы, особенно в офисных помещениях, инициируют разрыв договора и съезжают в помещения с более приемлемыми арендными ставками.

Во-вторых, рынок арендодателя перестал быть таковым. «Несколько лет подряд рынок недвижимости был бо­лее выгодным для арендодателя, арендатору приходилось соглашаться на неудобные условия, платить высо­кую аренду и мириться с ее увеличением на протяжении срока аренды, - комментирует Радомир Цуркан. - Сего­дня ситуация радикально изменилась, поэтому арендодателю важно не только «давить условиями договора», а по возможности делать шаги навстречу арендаторам, не обязательно в отношении арендной ставки - есть мас­са других условий и факторов, влияющих на пребывание арендатора. Это может быть размер начисляемых экс­плуатационных затрат, объем предоставляемого паркинга, сопутствующие услуги и т. п. ».

Кроме того, начал развиваться рынок субаренды, которая помогает арендаторам крупных офисных помещений, испытывающим трудности с оплатой, частично перекрыть расходы. Одной из основных тенденций является так­же сокращение сроков договоров аренды.

Однако не следует забывать, что кризис - явление временное. Поскольку большинство проектов коммерческой недвижимости в текущей ситуации заморожено, к моменту окончания непростого для всех игроков рынка перио­да все сегменты коммерческой недвижимости еще более остро ощутят нехватку качественных помещений, и, ве­роятнее всего, ситуация вернется на круги своя. «Спрос на качественные офисные, торговые и складские площа­ди на самом деле не пропал, он отложен до лучших времен, - подтверждает Ирина Роик. - Соответственно, как только кризис сменится подъемом, резко вернется спрос на качественную коммерческую недвижимость. При­чем спрос окажется тем больше и будет возрастать тем стремительнее, чем длительнее будет кризис. Соответ­ственно, увеличится и различие между спросом и пр


источник realt.ua

Опубликовано на сайте www.an-krepost.com         Агентство Недвижимости "Крепость"

   новости Харьков,недвижимость харькова,аренда Харьков,агентство недвижимости Харькова,форум харьков,харьковский форум,ан Крепость,недвижимость в харькове,новости

2009-01-21 11:39:58

<<Назад>>

Читайте в этой рубрике :


тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2020 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!