КВАРТИРА ПРЕВРАЩАЕТСЯ

Жилых домов в Украине нынче строится… Ну, просто бери – не хочу. А вот офисных центров – не хватает. Хотя тоже не мало, но снять в аренду помещение в таковых по карману далеко не каждому предпринимателю, особенно, если речь идёт о представителях малого или среднего бизнеса. Поэтому уже никого не удивляет повсеместное использование такого варианта, как квартира, которую при поддержке квалифицированной помощи и рабочих рук можно превратить в солидный и очень уютный офис. Да и акулы рынка уже давно не стесняются открывать свои филиалы в жилых домах – во-первых, дешевле, а во-вторых, как говорится, «ближе к телу», а значит, к самому клиенту.

Кроме того, не секрет, что не во всех спальных районах городов найдутся приличные офисные центры, а ведь крупные компании пытаются построить свою сеть, охватив наибольшее количество потенциальных клиентов. Вот и строят нынче (точнее перестраивают) так называемые квартиры-офисы. Да и выглядят такие помещения сегодня совсем не «по-бедненькому», потому, не боясь «подмочить имидж», выкупают квартиры на первых этажах домов не только аптеки, турагенства и магазины, но и филиалы крупных банков.

Как и в любом деле, выбирая квартиру под офис, нужно заранее знать, с какими проблемами столкнетесь, ведь, как говорится, кто осведомлен – тот вооружен. Итак, берем блокнотик и вооружаемся…

Первым делом, первым делом – по закону

«Во-первых, перед тем, как выбирать улицу, дом и обдумывать остальные нюансы, нужно разобраться, можно ли в жилой квартире устраивать офис», – напоминает юрист агентства недвижимости «Укринтеск» Светлана Бовсуновская. «Наше законодательство позволяет крутить нормами закона, как вздумается», – говорит специалист. – Ведь с одной стороны Жилищный Кодекс Украины предусматривает перевод жилого помещения в нежилое, а с другой – статья 320 Гражданского Кодекса говорит, что «владелец имеет право использовать свою собственность для осуществления предпринимательской деятельности кроме случаев, установленных законом». Поэтому, если вы знакомы с нормами права, то можно делать, как вам вздумается».

Вариант, когда вы просто организуете офис в своей квартире, выгоден хотя бы потому, что исключены различные непредвиденные визиты правоохранительных органов или санитарных инстанций, ведь ваше жилье неприкосновенно. Однако есть и минус – чтобы проводить оплату аренды через бухгалтерию, помещение должно быть нежилым.

У варианта перевода квартиры в нежилой фонд минусов больше. Чего стоит «атака» всевозможными санэпидемстанциями, пожарниками и налоговиками вашего новооткрытого офиса. А как вам налог на землю, который с вас могут попробовать взять в случае, если помещение находится на первом этаже? Почему попробовать? Да потому, что на это нет законных оснований, говорит Светлана Бовсуновская, что и советует доказывать в суде.

Кроме того, процедура перевода помещения из жилого фонда в не жилой (в условиях украинских бюрократических реалий) – далеко не самая простая и дешевая. Помимо беготни по согласованию проектов, получения миллионов необходимых разрешений – что не исключает так называемого «финансового сотрудничества» (читай – взяток) с чиновниками – этот процесс довольно длителен (ранее, чем за год «хождений по мукам», самостоятельно завершить дело не удастся). Поэтому подготовку и оформление необходимых документов лучше доверить специалисту.

«Однако, овчинка стоит выделки, ведь, цена самих квадратных метров в нежилом здании в полтора-два раза выше, чем в жилом», – говорит директор агентства недвижимости «Мико» Инна Миндлина. – Хотя и коммунальные услуги бизнесменам обходятся дороже, чем остальному населению».

Кроме того, важно, чтобы выбранная квартира (или квартиры) находилась на первом этаже дома. Перевод в нежилой фонд помещения, к примеру, на втором этаже возможен лишь в том случае, если все квартиры дома имеют такой же статус. Да и характер самой деятельности тоже немного ограничен: запрещается использовать жилые помещения для промышленного производства.

Если же говорить о количестве инстанций, разрешения которых нужно будет получить, то список немал: от горадминистрации до ЖЕКа.

Мой адрес – и дом, и улица

Допустим, нервы у вас железные, а договариваться с разного уровня чиновниками и работниками ЖЕКов – ваш конек. Теперь нужно выбрать подходящую квартиру, что тоже не так легко, как кажется.

Начнем с места расположения дома. Лучше покупать помещение поближе к центру города – клиентам удобней добираться, да и, согласитесь, это престижно. В любом случае офис нежелательно «прятать» в лабиринте десятков однотипных домов.

Когда определились с улицей и домом – подбираем квартиру. Для офисов идеально подходят первые этажи, кроме того должна быть возможность сделать фасадный вход, а для магазинов желательны витринные окна или возможность их сделать.

«Минимальная площадь офиса – 35-40 квадратов (однокомнатная квартира)», – рассказывает Инна Миндлина, – но все зависит от характера будущей деятельности и количества сотрудников».

Если говорить о внутренних особенностях выбранной квартиры, то нужно выбирать как можно более высокие потолки, светлые и просторные комнаты. Да и не лишним будет продумать перспективы района (особенно нового): какие дома и здания в будущем построят рядом, хорошая ли транспортная развязка, будет ли место для стоянки и т.д.

Поскольку сегодня приобретение квартир под офис достаточно популярно, то некоторые застройщики возводят новые дома с расчетом, что один этаж сразу будет отведен под нежилой фонд. Но если вы все-таки беретесь за «квартирно-офисный» вопрос, то постарайтесь учесть все детали, посоветуйтесь со специалистами, а уж затем принимайтесь за дело. Хотя непредвиденные обстоятельства не предугадаешь, зато от крупных проколов уж точно будете застрахованы. Ведь до тех пор, пока нормы земельного законодательства и права собственности не будут четко урегулированы, любой чиновник сможет безосновательно требовать с вас плату за дополнительные услуги, так же как и любой юрист – грамотно поворачивать нормы в вашу пользу.

Анна Бойко      информация с сайта realmir.com.ua