Новости

Статьи


Журнал
полезные статьи

Рынок жилой недвижимости в Украине – состояние и перспективы

Общая информация:

  •  в 2011г. прирост объемов жилищного строительства в Украине составил менее 1 % от уровня 2010г.(данные Госкомстата Украины);
  • цены на жилье (по реальным ценам продаж, а не предложений) по городам - миллионникам Украины (районные и сельские центры имеют несколько иную ценовую динамику) также сохраняются на уровне 2010-2011гг. (данные экспертов рынка);
  • низкий уровень платежеспособности населения и отсутствие ипотечных программ с приемлемыми ставками, с одной стороны, формируют тенденцию к дальнейшему снижению цен на жилье, а незначительный объем нового жилищного строительства при наличии стабильного спроса, с другой стороны, не позволяет ценам опуститься ниже сегодняшнего уровня.

Динамика объемов строительства жилья 

по данным Госкомстата

Особенности информационной среды

  • информсреда (печатные и электронные СМИ) по-прежнему заполнена настойчивыми сообщениями и статьями на тему  «Украина достигла минимума цен – дальше они могут только расти, поэтому покупать надо именно сейчас»;
  • причина такого преувеличения СМИ – очевидна: риэлторы оплачивают именно такую трактовку событий с целью активизировать продажи.

Причины резкого сокращения объема рынка жилой недвижимости в Украине

Основная - формирование инвестиционного ресурса и ценовых параметров первичного рынка жилья на протяжении 1999-2009гг. на основе принципов «финансовой пирамиды». Следствия:

  • цены на жилую (как, впрочем, и на коммерческую) недвижимость были завышены в 2-3 раза;
  • жилищное строительство стало одним из наиболее коррумпированных секторов украинской экономики, где до 1/3 продажной стоимости составляли взятки коррумпированным чиновникам,1/3 составляла прибыль владельцев строительно-финансовых холдингов и еще 1/3 – составляла собственно себестоимость строительства;
  • основной принцип строительной финансовой пирамиды – сегодняшние взносы инвесторов – оплачивают вчерашние непроизводственные расходы. Пирамида согласно давно известным закономерностям росла в натуральном и стоимостном выражении  10 лет и неизбежно разрушилась.
  • Причины обрушения строительного рынка именно в 2008-2009гг. – общеизвестны:
  • мировой финансово - экономический кризис, привел к прекращению инвестирования и кредитования финансово-строительных пирамид в Украине (в Украину перестали поступать дешевые кредитные среднесрочные ресурсы);
  • резко сократились и структурно переориентировались внутренние кредитно - инвестиционные ресурсы: для одних жилье стало ещё более недоступным в связи с прекращением ипотечного кредитования, для других (для внутреннего капитала) – пришло время поиска иных направлений высокодоходных инвестиционных вложений;
  • резкое снижение курса гривны (в 1,5 раза) на протяжении 2-х месяцев в 2008г.

Впрочем, как указывалось выше, обрушение финансово - строительной пирамиды в Украине было неизбежно и большинство независимых аналитиков его предсказало еще задолго до кризиса.

Перспективы рынка жилья в Украине

Экономическая среда

Определяющее значение для формирования дальнейшего сценария развития рынка жилья имеет, безусловно, состояние и общие тенденции развития экономики страны в целом. При этом, определяя сроки реализации развития возможных сценариев рынка,  необходимо учитывать следующее:

  • Украина по состоянию весны 2012г. еще не вышла из посткризисной стагнации. показатели января-февраля т.г. стабильно демонстрировали 2% прироста промпроизводства преимущественно за счет дополнительной выработки тепловой энергии, а восстановления экономики до докризисного уровня до сих пор не произошло;
  • в состоянии кризиса продолжает оставаться и украинская банковская система (все показатели деятельности украинских банков, переведенные в долларовый эквивалент, существенно ниже аналогичных показателей 2008г.; прироста кредитования – нет, доверие населения банкам не восстановлено, новое ипотечное кредитование составляет проценты от докризисных объемов);
  • внутренний инвестор (а внешний, собственно, на украинском рынке жилья никогда и не работал) уже переориентировался на другие отрасли и вряд ли в среднесрочной перспективе (5-10 лет) вернется на этот рынок.

Ожидаемые объемные параметры рынка

Объемные параметры рынка (количество сданных тыс.кв.м в год) сохранятся по всей видимости на уровне 2011г. В 2010-2011гг еще большему падению объемов строительства препятствовал тот очевидный факт, что уровень построенного - на 70 и более процентов в предыдущие годы - был очень высокий, и достроить, а не просто бросить такие объекты, было все-таки экономически более выгодно. Однако сейчас новых объектов жилого строительства существенно меньше, даже в столице.

Перспективы экономической ситуации в Украине и ее влияния на развитие жилищного строительства:

  • поступление в т. г. в Украину каких-либо значимых (и главное долговременных, а не коротких – спекулятивных) кредитных ресурсов от МВФ, от зарубежных банков и инвестиционных фондов - не ожидается;
  • соответственно, украинские банки (в т.ч. и «дочки» зарубежных) не будут наращивать кредитование отечественной экономики, и не следует ожидать заметного экономического подъема, без чего невозможно выйти на экономически обоснованные объемы нового строительства. Объем нового строительства в определяющейся теперь степени будет формироваться не на основе спекулятивного интереса, а платежеспособным спросом. Он, к сожалению, в стране невелик, и в ближайшие 5-10 лет вряд ли существенно увеличится.

Ценовые тенденции и прогнозы

Рассматривая ценовые параметры жилья, мы нивелируем понятия первичного и вторичного рынков, а также исключаем как не показательный т.н. VIP–сектор.

Как указывалось выше, снижение цен на жилье в украинских городах-миллионниках составило в 2009-2010гг., в среднем, - 40-45 процентов. В 2011г. цены стабилизировались, и в 2012 г. наиболее вероятно сохранение  уровня цен предыдущего года. Какова будет ценовая динамика в дальнейшем? Ответ на этот вопрос вряд ли может быть однозначным. Все зависит от того, пойдет ли строительная отрасль и дальше по пути попыток выстраивания финансово-строительных пирамид или все-таки будет развиваться по принципу экономической целесообразности,- воспринимая 30-40 процентов годовой рентабельности как достойный экономический итог собственной деятельности. Очевидно, эти процессы будут идти параллельно, а, следовательно, – ценовая конкуренция неизбежна. В условиях ценовой конкуренции следует ожидать дальнейшего структурирования цен и их снижения за исключением сравнительно небольшого VIP–сектора.

Фактическая и прогнозируемая динамика цен 

по данным аналитических обзоров

Независимые эксперты рынка планируют на протяжении 2013 – 2015гг. дальнейшее снижение цен на реальном рынке жилой недвижимости еще на 5 -  10 процентов. Как следует из диаграммы, приведенной выше, это снижение цен будет происходить достаточно плавно в течение предстоящих 3-х лет с последующей стабилизацией на уровне 800 USD/кв.м.

Собственно, и эта цена - очень высока для Украины, располагающей достаточно большими объемами промышленного производства стройматериалов и не испытывающей недостатка в строительных рабочих (тем более, что стоимость отечественных стройматериалов и уровень оплаты труда в разы ниже, чем в Европе).

Выводы

Суммируя вышесказанное, можно сформулировать следующие выводы:

  • рынок жилой недвижимости в Украине продолжает переживать посткризисную стагнацию и, соответственно, - нестабилен (тем более, что сам кризис этого рынка имеет перманентный характер);
  • стабилизации объемных параметров (ввод в эксплуатацию нового жилья) следует ожидать на уровне объемов строительства 2010-2011гг. (около 9 500 тыс. кв. м);
  • стабилизации ценовых параметров для городов-миллионников (не включая Киева и Одессы с традиционно более высокими ценами) следует ожидать на уроне 850 USD/кв.м. (без VIP –сектора);
  • разрыв между стоимостью VIP –сектора (причем реального – с квартальной застройкой, качественными стройматериалами, системами безопасности и пр.) и стоимостью остальной массовой застройки будет все более расти;
  • в массовой застройке неизбежен возврат к «брежневским» стандартам квартир, где общая площадь - 54 кв. м – безусловно, означает двухкомнатную квартиру, а не однокомнатную, как сейчас;
  • вполне вероятен и возврат к массовому строительству домов – «гостинок», состоящих только из однокомнатных квартир, что является насущным требованием рынка;
  • уровень разнообразия архитектурных форм и решений существенно расширится;
  • к 2012 году восстановились объемы коттеджного строительства, и ожидается его дальнейший постепенный рост.

В более долгосрочной перспективе, при формировании и сохранении позитивных общеэкономических тенденций, в 2015-2018 гг. можно ожидать даже нового строительного бума в Украине (отрасль, способная приносить 40 – 50 процентов годовой рентабельности, экономически весьма небезынтересна).

 

Аналитический отдел kupimdom.com

Б.Зборовский

Май, 2012г.

тел: 8 (057) 758-19-00; факс: 8 (057) 758-13-00
© 2007 - 2018 АН "Крепость". Все права защищены.При использовании любой информации гиперссылка на источник an-krepost.com обязательна!