ЗАКОН УКРАЇНИ Про iпотеку
код нормативного акта:
25715/2003
ЗАКОН УКРАЇНИ
1362 Про iпотеку
Роздiл I. ЗАГАЛЬНI ПОЛОЖЕННЯ
С т а т т я 1. Визначення термiнiв
У цьому Законi наведенi нижче термiни вживаються в такому значеннi:
нерухоме майно (нерухомiсть) — земельнi дiлянки, а також об’єкти, розташованi на земельнiй дiлянцi i невiд’ємно пов’язанi з нею, перемiщення яких є неможливим без їх знецiнення та змiни їх призначення. Правовий режим нерухомого майна поширюється на повiтрянi та морськi судна, судна внутрiшнього плавання, космiчнi об’єкти;
iпотека — вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володiннi i користуваннi iпотекодавця, згiдно з яким iпотекодержатель має право в разi невиконання боржником забезпеченого iпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета iпотеки переважно перед iншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом;
основне зобов’язання — зобов’язання боржника за договорами позики, кредиту, купiвлi-продажу, лiзингу, а також зобов’язання, яке виникає з iнших пiдстав, виконання якого забезпечене iпотекою;
наступна iпотека — передання в iпотеку нерухомого майна, яке вже є предметом iпотеки за попереднiм iпотечним договором;
iпотекодавець — особа, яка передає в iпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання iншої особи перед iпотекодержателем. Iпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель;
майновий поручитель — особа, яка передає в iпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання iншої особи-боржника;
iпотекодержатель — кредитор за основним зобов’язанням;
боржник — iпотекодавець або iнша особа, вiдповiдальна перед iпотекодержателем за виконання основного зобов’язання;
прiоритет — переважне право однiєї особи вiдносно права iншої особи на те ж саме нерухоме майно;
вищий прiоритет — прiоритет, встановлений ранiше будь-якого iншого прiоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна;
нижчий прiоритет — прiоритет, встановлений пiзнiше прiоритету будь-якого iншого прiоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна.
С т а т т я 2. Законодавство про iпотеку
Законодавство України про iпотеку базується на Конституцiї України i складається з Цивiльного кодексу України, Господарського кодексу України, Земельного кодексу України, цього Закону та iнших нормативно-правових актiв, а також мiжнародних договорiв України.
С т а т т я 3. Виникнення, застосування i прiоритет iпотеки
Iпотека виникає на пiдставi договору, закону або рiшення суду. До iпотеки, яка виникає на пiдставi закону або рiшення суду, застосовуються правила щодо iпотеки, яка виникає на пiдставi договору, якщо iнше не встановлено законом.
Взаємнi права i обов’язки iпотекодавця та iпотекодержателя за iпотечним договором виникають з моменту його нотарiального посвiдчення. У разi iпотеки, яка виникає на пiдставi закону або рiшення суду, взаємнi права i обов’язки iпотекодавця та iпотекодержателя виникають з дня вчинення вiдповiдного правочину, на пiдставi якого виникає iпотека, або з дня набрання законної сили рiшенням суду.
Iпотекою може бути забезпечене виконання дiйсного зобов’язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на пiдставi договору, що набрав чинностi.
Iпотека має похiдний характер вiд основного зобов’язання i є дiйсною до припинення основного зобов’язання.
У разi порушення боржником основного зобов’язання вiдповiдно до iпотеки iпотекодержатель має право задовольнити забезпеченi нею вимоги за рахунок предмета iпотеки переважно перед iншими особами, права чи вимоги яких на передане в iпотеку нерухоме майно не зареєстрованi у встановленому законом порядку або зареєстрованi пiсля державної реєстрацiї iпотеки. Якщо прiоритет окремого права чи вимоги на передане в iпотеку нерухоме майно виникає вiдповiдно до закону, таке право чи вимога має прiоритет над вимогою iпотекодержателя лише у разi його/її виникнення та реєстрацiї до моменту державної реєстрацiї iпотеки.
Прiоритет права iпотекодержателя на задоволення забезпечених iпотекою вимог за рахунок предмета iпотеки вiдносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог iнших осiб на передане в iпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрацiї iпотеки. Зареєстрованi права та вимоги на нерухоме майно пiдлягають задоволенню згiдно з їх прiоритетом — у черговостi їх державної реєстрацiї.
С т а т т я 4. Державна реєстрацiя iпотеки
Обтяження нерухомого майна iпотекою пiдлягає державнiй реєстрацiї в порядку, встановленому законом. У разi недотримання цiєї умови iпотечний договiр є дiйсним, але вимога iпотекодержателя не набуває прiоритету вiдносно зареєстрованих прав чи вимог iнших осiб на передане в iпотеку нерухоме майно.
Державна реєстрацiя здiйснюється на пiдставi повiдомлення iпотекодержателя, в якому зазначається така iнформацiя:
1) вiдомостi про iпотекодавця та iпотекодержателя:
для iпотекодавця та iпотекодержателя — юридичних осiб вiдомостi про:
для резидентiв — найменування, мiсцезнаходження та iдентифiкацiйний код в Єдиному державному реєстрi пiдприємств та органiзацiй України;
для нерезидентiв — найменування, мiсцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;
для iпотекодавця та iпотекодержателя — фiзичних осiб вiдомостi про:
для громадян України — прiзвище, iм’я, по батьковi, адресу постiйного мiсця проживання та iндивiдуальний iдентифiкацiйний номер у Державному реєстрi фiзичних осiб — платникiв податкiв та iнших обов’язкових платежiв;
для iноземцiв, осiб без громадянства — прiзвище, iм’я, по батьковi (за наявностi), адресу постiйного мiсця проживання за межами України;
2) опис предмета iпотеки, достатнiй для його iдентифiкацiї, та/або його реєстрацiйнi данi;
3) розмiр основного зобов’язання;
4) строк повного виконання основного зобов’язання;
5) посилання на випуск заставної або її вiдсутнiсть.
Законом можуть бути встановленi додатковi вимоги до форми i змiсту цього повiдомлення.
С т а т т я 5. Предмет iпотеки
Предметом iпотеки можуть бути один або декiлька об’єктiв нерухомого майна за таких умов:
нерухоме майно належить iпотекодавцю на правi власностi або на правi господарського вiдання, якщо iпотекодавцем є державне або комунальне пiдприємство, установа чи органiзацiя;
нерухоме майно може бути вiдчужене iпотекодавцем i на нього вiдповiдно до законодавства може бути звернене стягнення;
нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий видiлений у натурi об’єкт права власностi, якщо iнше не встановлено цим Законом.
Предметом iпотеки також може бути об’єкт незавершеного будiвництва або iнше нерухоме майно, яке стане власнiстю iпотекодавця пiсля укладення iпотечного договору, за умови, що iпотекодавець може документально пiдтвердити право на набуття ним у власнiсть вiдповiдного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна iпотекою пiдлягає державнiй реєстрацiї у встановленому законом порядку незалежно вiд того, хто є власником цього майна на час укладення iпотечного договору.
Частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом iпотеки лише пiсля її видiлення в натурi i реєстрацiї права власностi на неї як на окремий об’єкт нерухомостi, якщо iнше не встановлено цим Законом. Iпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, яка не може бути видiленою в натурi i була приєднана до предмета iпотеки пiсля укладення iпотечного договору без реєстрацiї права власностi на неї як на окремий об’єкт нерухомостi.
Нерухоме майно передається в iпотеку разом з усiма його приналежностями, якщо iнше не встановлено iпотечним договором.
Ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування предмета iпотеки несе iпотекодавець, якщо iнше не встановлено iпотечним договором.
Вартiсть предмета iпотеки визначається за згодою мiж iпотекодавцем i iпотекодержателем або шляхом проведення оцiнки предмета iпотеки вiдповiдним суб’єктом оцiночної дiяльностi у випадках, встановлених законом або договором.
С т а т т я 6. Умови передачi нерухомого майна в iпотеку
У разi обмеження правомочностi розпорядження нерухомим майном згодою його власника або уповноваженого органу державної влади чи органу мiсцевого самоврядування така ж згода необхiдна для передачi цього майна в iпотеку.
Майно, що є у спiльнiй власностi, може бути передане в iпотеку лише за нотарiально посвiдченою згодою усiх спiввласникiв. Спiввласник нерухомого майна має право передати в iпотеку свою частку в спiльному майнi без згоди iнших спiввласникiв за умови видiлення її в натурi та реєстрацiї права власностi на неї як на окремий об’єкт нерухомостi.
Iпотекодавець зобов’язаний до укладення iпотечного договору попередити iпотекодержателя про всi вiдомi йому права та вимоги iнших осiб на предмет iпотеки, в тому числi тi, що не зареєстрованi у встановленому законом порядку. У разi порушення цього обов’язку iпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання та вiдшкодування iпотекодавцем завданих збиткiв.
У разi передачi в iпотеку будiвлi (споруди) iпотека також поширюється на належну iпотекодавцю на правi власностi земельну дiлянку або її частину, на якiй розташована вiдповiдна будiвля (споруда) i яка необхiдна для використання цiєї будiвлi (споруди) за цiльовим призначенням. Якщо ця земельна дiлянка належить iншiй особi i була передана iпотекодавцю в оренду (користування), пiсля звернення стягнення на предмет iпотеки його новий власник набуває права i обов’язки iпотекодавця за правочином, яким встановлено умови оренди (користування).
У разi передачi в iпотеку земельної дiлянки iпотека також поширюється на розташованi на нiй будiвлi (споруди) та об’єкти незавершеного будiвництва, якi належать iпотекодавцю на правi власностi.
Пiсля звернення стягнення на передану в iпотеку земельну дiлянку, на якiй розташованi будiвлi (споруди), що належать iншiй нiж iпотекодавець особi, новий власник цiєї земельної дiлянки зобов’язаний забезпечити власнику зазначених будiвель (споруд) тi ж умови оренди (користування) земельною дiлянкою, що надавалися iпотекодавцем.
С т а т т я 7. Вимоги, якi забезпечуються iпотекою
За рахунок предмета iпотеки iпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов’язанням у повному обсязi або в частинi, встановленiй iпотечним договором, що визначена на час виконання цiєї вимоги, включаючи сплату процентiв, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збiльшення цiєї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов’язання.
Якщо вимога за основним зобов’язанням пiдлягає виконанню у грошовiй формi, розмiр цiєї вимоги визначається на пiдставi iпотечного договору або договору, що обумовлює основне зобов’язання, у чiтко встановленiй сумi чи шляхом надання критерiїв, якi дозволяють встановити розмiр цiєї вимоги на конкретний час протягом строку дiї основного зобов’язання.
Якщо iнше не встановлено законом або iпотечним договором, iпотекою також забезпечуються вимоги iпотекодержателя щодо вiдшкодування:
витрат, пов’язаних з пред’явленням вимоги за основним зобов’язанням i зверненням стягнення на предмет iпотеки;
витрат на утримання i збереження предмета iпотеки;
витрат на страхування предмета iпотеки;
збиткiв, завданих порушенням основного зобов’язання чи умов iпотечного договору.
С т а т т я 8. Страхування предмета iпотеки
Iпотекодавець зобов’язаний застрахувати предмет iпотеки на його повну вартiсть вiд ризикiв випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування, якщо iпотечним договором цей обов’язок не покладено на iпотекодержателя. У разi наступної iпотеки страхування предмета iпотеки не є обов’язковим. Договiр страхування укладається на користь iпотекодержателя, який у разi настання страхового випадку набуває право вимоги до страховика. У разi набуття прав за iпотечним договором новим iпотекодержателем вiн також набуває право вимоги до страховика.
У разi настання страхового випадку щодо предмета iпотеки iпотекодержатель має переважне право на задоволення своєї вимоги за основним зобов’язанням iз суми страхового вiдшкодування. Пiсля задоволення вимоги iпотекодержателя, що має вищий прiоритет, з суми страхового вiдшкодування будь-яке перевищення суми страхового вiдшкодування над розмiром вимоги iпотекодержателя, що має вищий прiоритет, пiдлягає розподiлу мiж iпотекодержателями, що мають нижчий прiоритет, та iншими кредиторами боржника вiдповiдно до прiоритету та розмiру їх зареєстрованих прав чи вимог i iпотекодавцем в останню чергу.
За згодою мiж iпотекодавцем i iпотекодержателем, що має вищий прiоритет, страхове вiдшкодування може бути спрямоване на вiдновлення предмета iпотеки.
Iпотечним договором на iпотекодавця може бути покладений обов’язок здiйснити iншi види страхування у зв’язку з передачею нерухомого майна в iпотеку.
С т а т т я 9. Володiння, користування i розпорядження предметом iпотеки
Iпотекодавець має право володiти та користуватись предметом iпотеки вiдповiдно до його цiльового призначення, якщо iнше не встановлено цим Законом. При користуваннi предметом iпотеки iпотекодавець повинен не припускати погiршення стану предмета iпотеки та зменшення його вартостi понад норми його звичайної амортизацiї (зносу).
Iпотекодавець має право одержувати вiд предмета iпотеки продукцiю, плоди i доходи, якщо iнше не встановлено iпотечним договором.
Iпотекодавець має право виключно на пiдставi згоди iпотекодержателя, що мiститься в iпотечному договорi або у внесених до нього змiнах чи доповненнях:
зводити, знищувати або проводити капiтальний ремонт будiвлi (споруди), розташованої на земельнiй дiлянцi, що є предметом iпотеки, чи здiйснювати iстотнi полiпшення цiєї земельної дiлянки;
передавати предмет iпотеки у наступну iпотеку;
вiдчужувати предмет iпотеки;
передавати предмет iпотеки в спiльну дiяльнiсть, лiзинг, оренду, користування.
Iпотекодавець має право заповiдати передане в iпотеку нерухоме майно. Правочин, який обмежує право iпотекодавця заповiдати передане в iпотеку нерухоме майно, є нiкчемним.
С т а т т я 10. Збереження предмета iпотеки
Якщо iнше не встановлено законом чи iпотечним договором, iпотекодавець зобов’язаний вживати за власний кошт всi необхiднi заходи для належного збереження предмета iпотеки, включаючи своєчасне проведення поточного ремонту, вiдновлення незначних пошкоджень, рацiональну експлуатацiю та захист предмета iпотеки вiд незаконних посягань та вимог iнших осiб.
Iпотекодавець повинен своєчасно повiдомляти iпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошкодження, псування чи погiршення стану предмета iпотеки, а також про будь-якi обставини, що можуть негативно вплинути на права iпотекодержателя за iпотечним договором.
Iпотекодержатель має право у будь-який час протягом строку дiї iпотечного договору за умови попереднього письмового повiдомлення iпотекодавця перевiряти документально i в натурi наявнiсть, стан, умови збереження та користування предметом iпотеки. Iпотекодавець зобов’язаний не перешкоджати реалiзацiї цього права iпотекодержателем, надавати йому всi документи, необхiднi для перевiрки наявностi, стану, умов збереження та користування предметом iпотеки, а також негайно на вимогу iпотекодержателя забезпечити йому фiзичний доступ до предмета iпотеки. Проведення iпотекодержателем зазначеної перевiрки не повинно призупиняти користування предметом iпотеки вiдповiдно до його цiльового призначення або iншим чином порушувати права iпотекодавця чи iншої особи, в тимчасовому користуваннi якої знаходиться предмет iпотеки.
С т а т т я 11. Майновий поручитель
У разi забезпечення виконання основного зобов’язання iпотекою нерухомого майна, що належить третiй особi (майновому поручителю), майновий поручитель є iпотекодавцем вiдповiдно до iпотечного договору i не несе вiдповiдальнiсть перед iпотекодержателем за виконання основного зобов’язання боржником. У разi порушення боржником основного зобов’язання майновий поручитель вiдповiдає за задоволення вимоги iпотекодержателя нерухомим майном, що є предметом iпотеки.
У разi задоволення вимог iпотекодержателя за рахунок предмета iпотеки майновий поручитель набуває права кредитора за основним зобов’язанням.
С т а т т я 12. Правовi наслiдки порушення обов’язкiв iпотекодавця
У разi порушення iпотекодавцем обов’язкiв, встановлених iпотечним договором, iпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання, а в разi його невиконання — звернути стягнення на предмет iпотеки.
У разi порушення iпотекодавцем обов’язкiв щодо збереження чи страхування предмета iпотеки iпотекодержатель може скористатися правами, визначеними згiдно з частиною першою цiєї статтi, або вжити заходiв для збереження чи страхування предмета iпотеки у власних iнтересах та за власний кошт. Iпотекодавець зобов’язаний негайно на вимогу iпотекодержателя вiдшкодувати останньому всi витрати, понесенi у зв’язку з вжиттям заходiв щодо збереження та страхування предмета iпотеки.
Правочин щодо вiдчуження iпотекодавцем переданого в iпотеку майна або його передачi в наступну iпотеку, спiльну дiяльнiсть, лiзинг, оренду чи користування без згоди iпотекодержателя є недiйсним.
С т а т т я 13. Наступна iпотека
Предмет iпотеки може бути переданий в наступну iпотеку за згодою попереднiх iпотекодержателiв, якщо iнше не встановлено попереднiм iпотечним договором. Попередня iпотека має вищий прiоритет над наступними iпотеками. Наступна iпотека, предметом якої є декiлька об’єктiв, що належать рiзним особам i є предметом попередньої iпотеки, допускається за згодою власникiв усiх об’єктiв нерухомого майна, переданих в спiльну iпотеку.
Якщо нерухоме майно є предметом декiлькох iпотек, iпотекодержатель, який iнiцiює звернення стягнення на предмет iпотеки, зобов’язаний письмово повiдомити всiх iнших iпотекодержателiв про свiй намiр звернути стягнення на предмет iпотеки за десять днiв до дня звернення стягнення.
У разi звернення стягнення на предмет iпотеки наступним iпотекодержателем попереднiй iпотекодержатель також має право звернути стягнення на предмет iпотеки, навiть якщо строк виконання основного зобов’язання перед попереднiм iпотекодержателем ще не настав. Якщо попереднiй iпотекодержатель не скористався цим правом, попередня iпотека є дiйсною до повного задоволення вимоги попереднього iпотекодержателя за основним зобов’язанням, а право власностi на предмет iпотеки переходить до нового власника разом з обтяженням цього майна попередньою iпотекою.
Попереднiй iпотекодержатель має право на пiдставi письмової заяви припинити звернення стягнення на предмет iпотеки, iнiцiйоване наступним iпотекодержателем, якщо таке стягнення матиме наслiдком неповне задоволення вимог попереднього iпотекодержателя. У цьому разi вимоги наступного iпотекодержателя пiдлягають задоволенню пiсля звернення стягнення на предмет iпотеки попереднiм iпотекодержателем i пiсля повного задоволення його вимог, забезпечених iпотекою.
У разi звернення стягнення на предмет iпотеки попереднiм iпотекодержателем наступний iпотекодержатель також має право звернути стягнення на предмет iпотеки, навiть якщо строк виконання основного зобов’язання перед наступним iпотекодержателем не настав.
При зверненнi стягнення на нерухоме майно, що є предметом декiлькох iпотек, вимоги кожного наступного iпотекодержателя задовольняються пiсля повного задоволення вимог кожного попереднього iпотекодержателя згiдно з прiоритетом та розмiром цих вимог.
С т а т т я 14. Особливостi iпотеки об’єктiв права державної
чи комунальної власностi
Предметом iпотеки може бути нерухоме майно, що є об’єктом права державної чи комунальної власностi i закрiплене за вiдповiдним державним чи комунальним пiдприємством, установою, органiзацiєю на правi господарського вiдання. Передача в iпотеку цього майна здiйснюється пiсля отримання у встановленому законом порядку згоди органу державної влади чи органу мiсцевого самоврядування, до сфери господарського вiдання якого належить вiдповiдне державне чи комунальне пiдприємство, установа або органiзацiя.
Забороняється передача в iпотеку об’єктiв права державної власностi, що не пiдлягають приватизацiї.
Предметом iпотеки не можуть бути нацiональнi, культурнi та iсторичнi цiнностi, якi є об’єктами права державної власностi i занесенi або пiдлягають занесенню до Державного реєстру нацiональної культурної спадщини.
С т а т т я 15. Особливостi iпотеки земельних дiлянок
Iпотека земельних дiлянок сiльськогосподарського призначення здiйснюється вiдповiдно до цього Закону. Заборони та обмеження щодо вiдчуження i цiльового використання земельних дiлянок сiльськогосподарського призначення, встановленi Земельним кодексом України, є чинними при їх iпотецi.
Реалiзацiя переданих в iпотеку земельних дiлянок сiльськогосподарського призначення при зверненнi стягнення на предмет iпотеки здiйснюється на прилюдних торгах. Покупцями земельних дiлянок сiльськогосподарського призначення можуть бути особи, визначенi Земельним кодексом України.
Дiя цього Закону не поширюється на земельнi дiлянки, якi перебувають у державнiй чи комунальнiй власностi i не пiдлягають приватизацiї.
С т а т т я 16. Особливостi iпотеки об’єктiв незавершеного будiвництва
При iпотецi об’єктiв незавершеного будiвництва iпотекодавцем може бути особа, власнiстю якої стане вiдповiдна будiвля (споруда), житловий будинок або житлова квартира пiсля завершення будiвництва i реєстрацiї права власностi на них у встановленому законом порядку. При фiнансуваннi будiвництва споруд житлового чи нежитлового призначення з метою продажу iншим особам iпотекодавцем також може бути забудовник.
Iпотека об’єктiв незавершеного будiвництва здiйснюється шляхом передачi в iпотеку земельної дiлянки, на якiй виконується будiвництво, або шляхом передачi в iпотеку нерухомого майна, право власностi iпотекодавця на яке виникне в майбутньому.
Обтяження об’єкта незавершеного будiвництва iпотекою пiдлягає державнiй реєстрацiї у встановленому законом порядку.
Пiсля завершення будiвництва будiвля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом iпотеки вiдповiдно до iпотечного договору.
У разi передачi в iпотеку об’єкта незавершеного будiвництва забудовником i звернення стягнення на завершену будiвлю (споруду) iпотека не поширюється на ту її частину, яка видiлена в натурi i була придбана будь-якою особою (покупцем) на пiдставi цивiльно-правового договору шляхом повної сплати її вартостi до моменту прийняття рiшення про звернення стягнення, якщо iнше не встановлено договором з покупцем. Пiсля звернення стягнення до нового власника завершеної будiвлi (споруди) або об’єкта незавершеного будiвництва переходять визначенi договором права i обов’язки забудовника щодо третiх осiб-покупцiв.
С т а т т я 17. Пiдстави припинення iпотеки
Iпотека припиняється у разi:
припинення основного зобов’язання;
реалiзацiї предмета iпотеки вiдповiдно до цього Закону;
набуття iпотекодержателем права власностi на предмет iпотеки;
визнання iпотечного договору недiйсним;
знищення (втрати) переданої в iпотеку будiвлi (споруди), якщо iпотекодавець не вiдновив її. Якщо предметом iпотечного договору є земельна дiлянка i розташована на нiй будiвля (споруда), в разi знищення (втрати) будiвлi (споруди) iпотека земельної дiлянки не припиняється;
з iнших пiдстав, передбачених цим Законом.
Наступнi iпотеки припиняються внаслiдок звернення стягнення за попередньою iпотекою.
Вiдомостi про припинення iпотеки пiдлягають державнiй реєстрацiї у встановленому законом порядку.
Роздiл II. ОФОРМЛЕННЯ IПОТЕКИ
С т а т т я 18. Iпотечний договiр
Iпотечний договiр укладається мiж одним або декiлькома iпотекодавцями та iпотекодержателем у письмовiй формi i пiдлягає нотарiальному посвiдченню. Iпотечний договiр повинен мiстити такi iстотнi умови:
1) для iпотекодавця та iпотекодержателя — юридичних осiб вiдомостi про:
для резидентiв — найменування, мiсцезнаходження та iдентифiкацiйний код в Єдиному державному реєстрi пiдприємств та органiзацiй України;
для нерезидентiв — найменування, мiсцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;
для iпотекодавця та iпотекодержателя — фiзичних осiб вiдомостi про:
для громадян України — прiзвище, iм’я, по батьковi, адресу постiйного мiсця проживання та iндивiдуальний iдентифiкацiйний номер у Державному реєстрi фiзичних осiб — платникiв податкiв та iнших обов’язкових платежiв;
для iноземцiв, осiб без громадянства — прiзвище, iм’я, по батьковi (за наявностi), адресу постiйного мiсця проживання за межами України;
2) змiст та розмiр основного зобов’язання, строк i порядок його виконання;
3) опис предмета iпотеки, достатнiй для його iдентифiкацiї, та/або його реєстрацiйнi данi. При iпотецi земельної дiлянки має зазначатися її цiльове призначення;
4) посилання на випуск заставної або її вiдсутнiсть.
У разi вiдсутностi в iпотечному договорi однiєї з вказаних вище iстотних умов вiн вважається неукладеним.
Iпотечний договiр може мiстити iншi положення, зокрема, визначення вартостi предмета iпотеки, посилання на документ, що пiдтверджує право власностi iпотекодавця на предмет iпотеки, вiдомостi про обмеження та обтяження прав iпотекодавця на предмет iпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет iпотеки.
Iпотечний договiр та договiр, що обумовлює основне зобов’язання, можуть бути оформленi у виглядi одного документа. Цей документ за формою i змiстом повинен вiдповiдати вимогам, встановленим у цiй статтi, та вимогам, встановленим законом, для договору, який визначає основне зобов’язання.
У разi якщо iпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в iпотеку, договiр купiвлi-продажу цього нерухомого майна та iпотечний договiр можуть укладатися одночасно.
С т а т т я 19. Внесення змiн i доповнень до iпотечного договору
Змiни i доповнення до iпотечного договору пiдлягають нотарiальному посвiдченню. Вiдповiднi вiдомостi про змiну умов обтяження нерухомого майна iпотекою пiдлягають державнiй реєстрацiї у встановленому законом порядку. Пiсля оформлення заставної змiни i доповнення до iпотечного договору i договору, яким обумовлене основне зобов’язання, можуть вноситися лише пiсля анулювання заставної i видачi нової заставної в порядку, встановленому частиною четвертою статтi 20 цього Закону.
Будь-яке збiльшення основного зобов’язання або процентiв за основним зобов’язанням, крiм випадкiв, коли таке збiльшення прямо передбачене iпотечним договором, може бути здiйснене пiсля державної реєстрацiї вiдповiдних вiдомостей про змiну умов обтяження нерухомого майна iпотекою. Таке збiльшення пiдпорядковується прiоритету вимоги за будь-яким iншим зобов’язанням, забезпеченим предметом iпотеки, яка була зареєстрована до реєстрацiї вiдповiдної змiни умов обтяження нерухомого майна iпотекою.
С т а т т я 20. Заставна
Заставна — це борговий цiнний папiр, який засвiдчує безумовне право його власника на отримання вiд боржника виконання за основним зобов’язанням, за умови, що воно пiдлягає виконанню в грошовiй формi, а в разi невиконання основного зобов’язання — право звернути стягнення на предмет iпотеки. Заставна оформлюється, якщо її випуск передбачений iпотечним договором.
Заставна може передаватися її власником будь-якiй особi шляхом вчинення iндосаменту вiдповiдно до цього Закону. Наступний власник заставної має тi ж права, що мав iпотекодержатель згiдно з договором, яким обумовлене основне зобов’язання, та iпотечним договором, на пiдставi якого була оформлена заставна.
У разi видачi заставної припиняються грошовi зобов’язання боржника за договором, який обумовлює основне зобов’язання, та виникають грошовi зобов’язання боржника щодо платежу за заставною. Пiсля оформлення заставної виконання основного зобов’язання та звернення стягнення на предмет iпотеки може бути здiйснено лише на пiдставi вимоги власника заставної. Звернення стягнення на предмет iпотеки власником заставної здiйснюється у порядку, встановленому роздiлом V цього Закону.
Анулювання заставної i видача нової заставної здiйснюються за згодою мiж iпотекодавцем, боржником, якщо вiн є вiдмiнним вiд iпотекодавця, та власником заставної. Вiдомостi про анулювання заставної i видачу нової заставної пiдлягають державнiй реєстрацiї у встановленому законом порядку.
Заставна не може видаватися, якщо iпотекою забезпечене грошове зобов’язання, суму боргу за яким на момент укладення iпотечного договору не визначено i яке не мiстить критерiїв, що дозволяють визначити цю суму на конкретний момент.
Заставна пiдлягає державнiй реєстрацiї у встановленому законом порядку разом з державною реєстрацiєю обтяження вiдповiдного нерухомого майна iпотекою. Пiсля реєстрацiї випуску заставної її оригiнал передається iпотекодержателю.
С т а т т я 21. Форма i змiст заставної
Заставна складається в письмовiй формi в одному примiрнику на бланку стандартної форми, яка встановлюється Державною комiсiєю з цiнних паперiв та фондового ринку. На всiх оригiнальних примiрниках iпотечного договору робиться вiдмiтка про оформлення заставної.
У заставнiй обов’язково мають мiститися такi реквiзити:
1) слово “Заставна” як складова частина назви документа та визначення про зобов’язання боржника виконати перед iпотекодержателем у встановлений строк основне зобов’язання;
2) для iпотекодавця, боржника (якщо вiн є вiдмiнним вiд iпотекодавця) та iпотекодержателя — юридичних осiб:
резидентiв — найменування, мiсцезнаходження та iдентифiкацiйний код в Єдиному державному реєстрi пiдприємств та органiзацiй України;
нерезидентiв — найменування, юридична адреса та держава, де зареєстрована особа;
для iпотекодавця, боржника (якщо вiн є вiдмiнним вiд iпотекодавця) та iпотекодержателя — фiзичних осiб:
громадян України — прiзвище, iм’я, по батьковi, адреса постiйного мiсця проживання та iндивiдуальний iдентифiкацiйний номер у Державному реєстрi фiзичних осiб — платникiв податкiв та iнших обов’язкових платежiв;
iноземцiв, осiб без громадянства — прiзвище, iм’я, по батьковi (за наявностi), адреса їх постiйного мiсця проживання за межами України;
3) посилання на реквiзити iпотечного договору та договору, що обумовлює основне зобов’язання;
4) опис предмета iпотеки, достатнiй для його iдентифiкацiї, та/або його реєстрацiйнi данi;
5) змiст та розмiр основного зобов’язання, строк i порядок його виконання;
6) спосiб звернення стягнення на предмет iпотеки, якщо вiн передбачений iпотечним договором;
7) вiдмiтка про реєстрацiйний номер, дату та мiсце державної реєстрацiї обтяження нерухомого майна iпотекою (цей реквiзит вноситься держателем вiдповiдного державного реєстру).
За згодою мiж iпотекодавцем та iпотекодержателем заставна може мiстити iншi положення, якi вiдтворюють змiст основного зобов’язання та iпотеки. Якщо змiст заставної не вiдповiдає положенням iпотечного договору чи договору, який обумовлює основне зобов’язання, положення заставної мають перевагу.
Заставна пiдписується iпотекодавцем та боржником, якщо вiн є вiдмiнним вiд iпотекодавця. Iпотекодавець, боржник — юридичнi особи засвiдчують пiдпис уповноваженої особи печаткою.
С т а т т я 22. Умови реалiзацiї прав та виконання обов’язкiв,
що випливають iз заставної
Для реалiзацiї прав за заставною її власник зобов’язаний заявити боржнику письмову вимогу про виконання основного зобов’язання. У цiй вимозi вказується банкiвський рахунок власника заставної для здiйснення боржником переказу вiдповiдної грошової суми. На вимогу боржника власник заставної зобов’язаний пред’явити оригiнал заставної без його передачi боржнику.
Заставна пiдлягає передачi боржнику у разi належного виконання ним основного зобов’язання. Знаходження заставної у боржника свiдчить про виконання основного зобов’язання, якщо не буде доведено протилежне. У разi виконання основного зобов’язання боржником заставна, що знаходиться в нього, анулюється. Знаходження заставної в iншої особи свiдчить, що основне зобов’язання не виконано, якщо не буде доведено iнше.
Якщо основне зобов’язання пiдлягає виконанню частинами, власник заставної зобов’язаний видавати боржнику письмовi квитанцiї про отримання платежу та вести належний облiк (реєстр) платежiв за заставною, який надається боржнику на його вимогу. У разi розбiжностей мiж квитанцiями про отримання платежiв та їх реєстром квитанцiї про отримання платежiв мають перевагу.
Роздiл III. ПЕРЕХIД ПРАВ ЗА IПОТЕЧНИМ ДОГОВОРОМ I ЗАСТАВНОЮ
С т а т т я 23. Наслiдки переходу права власностi на предмет iпотеки до третьої особи
У разi переходу права власностi (права господарського вiдання) на предмет iпотеки вiд iпотекодавця до iншої особи, у тому числi в порядку спадкування чи правонаступництва, iпотека є дiйсною для набувача вiдповiдного нерухомого майна, навiть у тому випадку, якщо до його вiдома не доведена iнформацiя про обтяження майна iпотекою.
Особа, до якої перейшло право власностi на предмет iпотеки, набуває статус iпотекодавця i має всi його права i несе всi його обов’язки за iпотечним договором у тому обсязi i на тих умовах, що iснували до набуття ним права власностi на предмет iпотеки.
Якщо право власностi на предмет iпотеки переходить до спадкоємця фiзичної особи — iпотекодавця, такий спадкоємець не несе вiдповiдальнiсть перед iпотекодержателем за виконання основного зобов’язання, але в разi його порушення боржником вiн вiдповiдає за задоволення вимоги iпотекодержателя в межах вартостi предмета iпотеки.
У разi оформлення заставної перехiд права власностi на предмет iпотеки не допускається до повного задоволення вимоги за заставною, крiм переходу права власностi на предмет iпотеки в порядку спадкування чи правонаступництва.
С т а т т я 24. Вiдступлення прав за iпотечним договором
Вiдступлення прав за iпотечним договором здiйснюється без необхiдностi отримання згоди iпотекодавця, якщо iнше не встановлено iпотечним договором, i за умови, що одночасно здiйснюється вiдступлення права вимоги за основним зобов’язанням. Якщо не буде доведено iнше, вiдступлення прав за iпотечним договором свiдчить про вiдступлення права вимоги за основним зобов’язанням.
Iпотекодержатель зобов’язаний письмово у п’ятиденний строк повiдомити боржника про вiдступлення прав за iпотечним договором i права вимоги за основним зобов’язанням.
Правочин про вiдступлення прав за iпотечним договором пiдлягає нотарiальному посвiдченню. Вiдомостi про таке вiдступлення пiдлягають державнiй реєстрацiї у встановленому законом порядку.
Вiдступлення прав за iпотечним договором та основним зобов’язанням не допускається у разi випуску заставної. Пiсля випуску заставної перехiд прав iпотекодержателя за iпотечним договором та основним зобов’язанням до iншої особи здiйснюється шляхом передачi заставної у встановленому цим Законом порядку.
С т а т
